盡管我們都聽(tīng)說(shuō)過(guò)資產(chǎn)類別全面升值以及經(jīng)濟(jì)空前強(qiáng)勁，但作為一名房地產(chǎn)企業(yè)家和前職業(yè)交易員，這就是讓我夜不能寐的原因：我相信我們只知道故事的一部分，我們?nèi)鄙俚哪遣糠?mdash;—我們目前無(wú)法解釋“隱形”或“隱藏”的杠桿可能對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)健康產(chǎn)生重大影響。

問(wèn)題?我們可能不會(huì)知道，直到為時(shí)已晚。

簡(jiǎn)而言之，“杠桿”是指借入(直接或以資產(chǎn)為抵押)的資金，目的是將這些資金用于進(jìn)一步的財(cái)務(wù)收益。幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，如果運(yùn)用得當(dāng)，杠桿作用推動(dòng)了財(cái)富和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);然而，與任何債務(wù)一樣，當(dāng)事情惡化時(shí)，借款人可能會(huì)發(fā)現(xiàn)自己陷入財(cái)務(wù)困境。這就是我們經(jīng)濟(jì)體系的現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)投資者利用本質(zhì)上更難以追蹤的資產(chǎn)(例如加密貨幣、藝術(shù)品、收藏汽車和葡萄酒收藏)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被放大，而且這些資產(chǎn)的使用頻率可能比我們的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示的要多得多。更棘手的是，這種借貸掩蓋了風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)的乘數(shù)效應(yīng)，而且在我們感到樂(lè)觀并且資產(chǎn)估值“似乎”處于永無(wú)止境的上升軌道時(shí)，這種借貸往往很普遍。

“隱形”杠桿和住宅房地產(chǎn)

2021 年 1 月，Zillow 報(bào)告稱，住宅房地產(chǎn)的價(jià)值約為 36.2 萬(wàn)億美元(這是最好的估計(jì)，總是在不斷變化，現(xiàn)在可能更高)。根據(jù)紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行2021 年 5 月的一份報(bào)告，未償還的抵押貸款和房屋凈值約為 10 萬(wàn)億美元。而Statista報(bào)道說(shuō)，在2020年，擁有約在自己家中65%的股權(quán)。

從表面上看，這加起來(lái)了。但這就是我認(rèn)為這是一個(gè)問(wèn)題的原因：我密切關(guān)注房產(chǎn)掛牌和銷售價(jià)格，在我看來(lái)，價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元的掛牌和銷售遠(yuǎn)多于具有購(gòu)買和購(gòu)買所需收入水平的人。維護(hù)它們。僅僅將 20% 的必要首付——例如，一套 300 萬(wàn)美元的房子——600,000 美元——是一筆巨大的支出。

錢(qián)從哪里來(lái)?當(dāng)然，有些人在每次購(gòu)買新的主要房屋時(shí)都會(huì)升級(jí)并重新投資超過(guò)此價(jià)格門(mén)檻的房屋。還有國(guó)際和企業(yè)投資者。但從我的角度來(lái)看，必須有很多人過(guò)度利用加密貨幣和 NFT 以及保證金賬戶來(lái)購(gòu)買這些價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元的房屋——而且由于很難追蹤，我們不知道實(shí)際有多少債務(wù)存在。

隨著杠桿作用的增加，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)被放大。下面是一個(gè)例子：假設(shè)我擁有一所房子并且有 50,000 美元的可用資產(chǎn)。我把它拿出來(lái)是因?yàn)樵谀壳暗牡屠氏?，我相信我可以賺到足夠的錢(qián)投資其他地方，使其值得房屋凈值貸款的成本。到目前為止，一切都可以追蹤。

假設(shè)我用這 50,000 美元購(gòu)買加密貨幣，然后我再次利用它(從 2 倍到 5 倍或更多)。很快，原來(lái)的房屋凈值被多次杠桿化，變得難以追蹤。然后我利用它來(lái)購(gòu)買價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元的房屋。

我的理論是，人擁有的住宅房地產(chǎn)股權(quán)可能比數(shù)據(jù)顯示的要少得多——大約是 10% 到 20%，而不是 65%——我們會(huì)看看是否可以將“隱藏”杠桿考慮在內(nèi)。

這只是“無(wú)形”杠桿如何使我們的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)不如看起來(lái)那么穩(wěn)定的一個(gè)例子。

財(cái)富，還是幻覺(jué)?

正如我們從歷史中知道，跌的一定會(huì)漲，我們也知道漲的終將落下。當(dāng)這種情況同時(shí)發(fā)生在數(shù)以千計(jì)的高杠桿人群——甚至數(shù)十萬(wàn)或數(shù)百萬(wàn)人身上時(shí)，會(huì)發(fā)生什么?如果我們沒(méi)有所有的數(shù)據(jù)，我們的經(jīng)濟(jì)模型往好里說(shuō)就是不準(zhǔn)確，往壞了說(shuō)。

其基礎(chǔ)是，對(duì)于許多投資者而言，“隱形”杠桿已成為另一種將資產(chǎn)游戲化的方式，以期獲得快速(并且可能是可觀的)回報(bào)。雖然它可能創(chuàng)造了一些真正的財(cái)富，但在我看來(lái)，它也創(chuàng)造了財(cái)富的假象。這很重要，因?yàn)楫?dāng)時(shí)機(jī)好時(shí)——而許多投資者只知道好時(shí)機(jī)——太容易被卷入波浪中并相信這種旅程會(huì)持續(xù)很久。

我的建議?現(xiàn)在可能是增加財(cái)富的好時(shí)機(jī)，但在您進(jìn)一步進(jìn)入我們當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的繁榮之前，請(qǐng)確保您的財(cái)務(wù)救生筏是安全的。

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