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2022年抵押貸款利率上升時(shí)房市繁榮將結(jié)束

2021-07-29 10:46:49 房產(chǎn)資訊 來源：
導(dǎo)讀 當(dāng)前的房地產(chǎn)繁榮將在2022 年——或可能在 2023 年初——當(dāng)?shù)盅嘿J款利率上升時(shí)趨于平緩。盡管價(jià)格可能會(huì)從恐慌性購買的高位回落，但不會(huì)

當(dāng)前的房地產(chǎn)繁榮將在2022 年——或可能在 2023 年初——當(dāng)?shù)盅嘿J款利率上升時(shí)趨于平緩。盡管價(jià)格可能會(huì)從恐慌性購買的高位回落，但不會(huì)有泡沫破裂。

繁榮產(chǎn)生了一些瘋狂的購買、超過要價(jià)的出價(jià)，以及潛在房主的大量擔(dān)憂。但這并不是泡沫。泡沫不僅僅是價(jià)格上漲，而是沒有基本經(jīng)濟(jì)因素證明的需求。購買熱潮的關(guān)鍵是低抵押貸款利率以及所需住房類型的轉(zhuǎn)變。

抵押貸款利率在 2011 年達(dá)到了當(dāng)時(shí)的歷史最低點(diǎn) 4%，然后一直保持在那個(gè)附近，直到大流行，當(dāng)時(shí)他們達(dá)到了 3%。2020 年抵押貸款利率的下降使房屋的月供減少了 12%，使許多人能夠現(xiàn)在而不是以后買房。

除了低抵押貸款利率之外，一些人看到了遠(yuǎn)程工作的未來并想要更多的空間，這通常意味著搬出公寓，搬進(jìn)單戶住宅。其他人發(fā)現(xiàn)城市生活沒有那么有趣，所以他們前往郊區(qū)，那里的房子比公寓更普遍。

對(duì)房屋的需求增加推高了價(jià)格，這是可以預(yù)見的。然而，供應(yīng)無法像需求一樣快速調(diào)整。房屋建筑商在 2020 年下半年提高了產(chǎn)量，但幾個(gè)月后他們遇到了供應(yīng)限制。準(zhǔn)備建造的地塊都被買斷了，建筑工人很難找到，社會(huì)疏遠(yuǎn)使工人的生產(chǎn)力降低?，F(xiàn)在不斷上漲的材料價(jià)格和延期交貨的貨物擠壓了利潤(rùn)率。這就是我們?cè)诋?dāng)前的房地產(chǎn)繁榮中發(fā)現(xiàn)自己的方式。

但這種繁榮并不是泡沫，因?yàn)榱畠r(jià)抵押貸款的基本面和供應(yīng)限制很容易解釋價(jià)格上漲。最近的房屋開工低于歷史平均水平，盡管人口增長(zhǎng)率較低是合理的。但隨著從多戶住宅到單戶住宅的轉(zhuǎn)變，最近的建筑水平是有道理的。新建筑不需要突然下降以保持合理的平衡。

繁榮何時(shí)結(jié)束?兩個(gè)關(guān)鍵是滿足新的需求和抵押貸款利率。低抵押貸款利率使年輕家庭能夠比其他情況更早地購買房屋。它并沒有改變那些永遠(yuǎn)不會(huì)成為房主的人的購買經(jīng)濟(jì)學(xué)。相反，低抵押貸款利率使人們能夠比其他方式更早地實(shí)現(xiàn)他們的夢(mèng)想。從這個(gè)意義上說，2020 年和 2021 年強(qiáng)勁的房市一直在向未來借債。然而，以前可以買房的人們從城市生活到郊區(qū)生活的偏好轉(zhuǎn)變是永久性的新需求。至少，只要他們不對(duì)房屋所有權(quán)感到幻滅。

當(dāng)金融市場(chǎng)預(yù)期通脹加劇以及美聯(lián)儲(chǔ)采取行動(dòng)遏制通脹時(shí)，抵押貸款利率可能會(huì)上升。盡管美聯(lián)儲(chǔ)的傳統(tǒng)工具會(huì)影響短期利率，但對(duì)抵押貸款利率的影響很小，但美聯(lián)儲(chǔ)的新舉措直接影響了抵押貸款。美聯(lián)儲(chǔ)一直在大量購買抵押貸款，壓低了抵押貸款利率。美聯(lián)儲(chǔ)還一直在購買許多國債，這些國債通常是機(jī)構(gòu)投資者抵押貸款的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

到 2022 年中期，抵押貸款利率可能會(huì)上升整整一個(gè)百分點(diǎn)，盡管這一預(yù)測(cè)超過了我的經(jīng)濟(jì)學(xué)家同行的平均預(yù)測(cè)。他們懷疑長(zhǎng)期利率甚至?xí)?2022 年 12 月之前上升一個(gè)百分點(diǎn)。如果他們是對(duì)的，而我是錯(cuò)的，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持更長(zhǎng)時(shí)間的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

住房供應(yīng)鏈中的商業(yè)領(lǐng)袖今年應(yīng)該會(huì)享受強(qiáng)勁的銷售額，但預(yù)計(jì)未來幾年不會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。大型資本項(xiàng)目必須使銷售額回到 2019 年的水平。

潛在的購房者可能應(yīng)該冷靜一下。這是一個(gè)艱難的購買季節(jié)。盡管全國范圍內(nèi)的價(jià)格不太可能下跌，但 2023 年可能會(huì)有更容易的購買機(jī)會(huì)。

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