快，快，最快?一個(gè)季度又一個(gè)季度，鳳凰城的工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎沒(méi)有受到任何干擾。根據(jù) CommercialEdge 的一份報(bào)告，截至 5 月，大鳳凰城有近 1720 萬(wàn)平方英尺的工業(yè)空間正在建設(shè)中，在全國(guó)排名前 5 位。然而，從相對(duì)于現(xiàn)有存量的增長(zhǎng)率來(lái)看，鳳凰城在全國(guó)處于領(lǐng)先地位到目前為止。

世邦魏理仕最近的研究表明，2021 年第一季度是該地鐵有記錄以來(lái)最好的一年，凈吸納量約為 560 萬(wàn)平方英尺。將其放在上下文中，我們正在研究過(guò)去二十年平均每年大約 700 萬(wàn)平方英尺的地鐵。

是什么吸引投資者到鳳凰城?

地鐵繁榮背后的秘密植根于硅谷的基本面：沒(méi)有地域限制，加上沒(méi)有自然災(zāi)害、強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)和良好的勞動(dòng)力儲(chǔ)備。

“近年來(lái)，強(qiáng)勁的人口優(yōu)勢(shì)一直是機(jī)構(gòu)投資增加的催化劑。只要人口和就業(yè)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)繼續(xù)跑贏大市，對(duì)鳳凰城和其他主要增長(zhǎng)市場(chǎng)的投資就會(huì)繼續(xù)，”Trammell Crow Co. 副總裁 Cullen Mahoney 告訴商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行官。

隨著在健康危機(jī)期間繼續(xù)在線購(gòu)物的人口迅速增加，對(duì)工業(yè)空間的需求只會(huì)增加。更重要的是，除了大流行推動(dòng)的電子商務(wù)驅(qū)動(dòng)因素之外，制造商和數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商也一直在關(guān)注地鐵。

世邦魏理仕執(zhí)行副總裁 Rusty Kennedy 告訴CPE： “鳳凰城工業(yè)市場(chǎng)的主要宏觀趨勢(shì)包括大量制造公司專注于鳳凰城的新設(shè)施和搬遷、更大的需求規(guī)模以及不斷增加的建筑成本和租金率。” .

例如，半導(dǎo)體制造公司和英特爾公司被硅谷作為半導(dǎo)體中心的聲譽(yù)所吸引——這可以追溯到 1940 年代——但也被勞動(dòng)力的可用性和可負(fù)擔(dān)性、有利的稅收環(huán)境和強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施所吸引。兩家巨頭計(jì)劃在未來(lái)幾年內(nèi)在鳳凰城地鐵設(shè)施上總共投資超過(guò) 320 億美元。

其他制造商決定搬遷到該地區(qū)或在該地區(qū)擴(kuò)張的原因也是相同的。制藥、食品和家居用品行業(yè)的公司之所以選擇鳳凰城，是因?yàn)殡娏Φ目煽啃浴⒖捎眯院涂韶?fù)擔(dān)性，還因?yàn)榈罔F能夠在一天的卡車運(yùn)輸中為近 3500 萬(wàn)人提供服務(wù)。根據(jù)肯尼迪的說(shuō)法，大鳳凰城只是有一種親商的心態(tài)。

記錄級(jí)吸收

Cushman & Wakefield 執(zhí)行董事總經(jīng)理 Mike Haenel 告訴CPE，鳳凰城工業(yè)市場(chǎng)在 2020 年以近 14.6 平方英尺的凈吸納量結(jié)束，這是市場(chǎng)的歷史新高。“這種趨勢(shì)將持續(xù)到 2021 年，”Haenel 說(shuō)。他還指出，西谷子市場(chǎng)占 2020 年所有吸收量的 78.6%。此外，西谷在今年第一季度獲得了 46% 的凈吸收量。

租金上漲

在土地價(jià)格上漲、建筑成本和整體需求快速增長(zhǎng)的推動(dòng)下，租金上漲是另一個(gè)在整個(gè)地圖上體現(xiàn)出來(lái)的趨勢(shì)。根據(jù) CommercialEdge 的數(shù)據(jù)，截至 5 月，平均租金上漲至每平方英尺 6.91 美元，同比上漲 2.5%。

“在今天的市場(chǎng)上，有兩到三個(gè)用戶專注于同一空間是非常典型的，這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境導(dǎo)致租金上漲，”肯尼迪說(shuō)。

此外，世邦魏理仕 6 月的一份報(bào)告顯示，工業(yè)租金的增長(zhǎng)速度快于要價(jià)。Metro Phoenix 在全國(guó) 15 大基本租金增長(zhǎng)工業(yè)市場(chǎng)中排名第 11 位，截至 5 月同比增長(zhǎng) 12.1%。該報(bào)告得出的結(jié)論是，由于空置率持續(xù)接近歷史最低水平，短期內(nèi)租金增長(zhǎng)將超過(guò)租金增長(zhǎng)。

發(fā)展浪潮

CommercialEdge 預(yù)計(jì)，到 2021 年，The Valley 的 64 處房產(chǎn)的庫(kù)存將增加 1360 萬(wàn)平方英尺，同比增長(zhǎng) 29.5%。雖然許多項(xiàng)目位于南鳳凰城和錢德勒子市場(chǎng)，但一些最大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——例如亞馬遜在固特異 230 萬(wàn)平方英尺的設(shè)施——位于鳳凰城西部。

投機(jī)性項(xiàng)目在整個(gè)地鐵中非常普遍。在地鐵西南部的一個(gè)這樣的設(shè)施是 Tolleson 107，一個(gè) 332,000 平方英尺的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。Trammell Crow Co.在 Cushman & Wakefield 的協(xié)助下于 3 月收購(gòu)了這塊占地 25 英畝的土地。

“位于鳳凰城西南中心地帶的地塊需要重新分區(qū)，許多其他收購(gòu)集團(tuán)對(duì)該物業(yè)表現(xiàn)出極大的興趣，”Cushman & Wakefield 的高級(jí)董事、該物業(yè)的租賃經(jīng)紀(jì)人之一菲爾·哈內(nèi)爾 (Phil Haenel) 解釋說(shuō)。

在鳳凰城西北部，一項(xiàng) TCC 投機(jī)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正在形成：兩期、100 萬(wàn)平方英尺的 Park Aldea。開(kāi)發(fā)商于 9 月完成了該項(xiàng)目的第一階段，包括四棟建筑，總面積為 356,000 平方英尺。TCC 副總裁 Ryan Norris 表示，第二階段將在 2022 年第二季度為租戶做好準(zhǔn)備。該公司計(jì)劃繼續(xù)建設(shè)。

“TCC Phoenix 目前正在開(kāi)發(fā)或建設(shè) 500 萬(wàn)平方英尺的工業(yè)產(chǎn)品，”諾里斯補(bǔ)充道。

鳳凰工業(yè)繁榮：并非沒(méi)有挑戰(zhàn)

反映全國(guó)趨勢(shì)的是，建筑活動(dòng)的增加導(dǎo)致材料短缺、成本上升和時(shí)間表推遲。

“當(dāng)今市場(chǎng)上發(fā)生的建筑量導(dǎo)致一些原材料短缺，從而迅速推高了建筑成本，并使開(kāi)發(fā)商難以承保新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且還導(dǎo)致這些材料的交貨時(shí)間更長(zhǎng)，這使得延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)時(shí)間表，”肯尼迪指出。

肯尼迪警告說(shuō)，由于該地區(qū)在未來(lái)幾個(gè)季度可能會(huì)遇到材料短缺，項(xiàng)目時(shí)間表甚至可能翻倍。

盡管面臨種種挑戰(zhàn)，鳳凰工業(yè)市場(chǎng)必將達(dá)到新的高度。肯尼迪希望繼續(xù)看到制造業(yè)客戶在這里落戶和擴(kuò)張，地鐵將在 2022 年和 2023 年保持這種勢(shì)頭。

“鑒于令人難以置信的人口和就業(yè)增長(zhǎng)，工業(yè)需求將保持強(qiáng)勁。我們預(yù)計(jì)將打破去年創(chuàng)紀(jì)錄的 1400 萬(wàn)平方英尺的吸納量，”Mike Haenel 說(shuō)。

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