簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)瘋了。我是在德克薩斯州奧斯汀寫(xiě)這篇文章的，我鄰居的房子在四天內(nèi)以 40,000 美元的價(jià)格售出，高于 100 萬(wàn)美元的要價(jià)。同樣的房子在 2008 年以 263,000 美元的價(jià)格售出。如果我的街道是唯一發(fā)生這種情況的地方，那將是一回事，但同樣的現(xiàn)象每天都在全國(guó)各地發(fā)生。

很容易將這種現(xiàn)象歸咎于當(dāng)今極低的利率，但實(shí)際上這顯然是供需不匹配的情況。2020年之前，房租不斷上漲，促使許多州制定房租控制政策，所以當(dāng)迫使所有人都呆在家里時(shí)，只會(huì)對(duì)空間充足的房屋造成更大的需求瓶頸。住在公寓里的城市居民前往鄉(xiāng)下尋找一個(gè)有院子、互聯(lián)網(wǎng)和露天的家。許多在此之前一直租房的人決定扎根并成為首次購(gòu)房者。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 估計(jì)，由于需求旺盛和許多房主選擇留在原地，2020 年農(nóng)村房屋供應(yīng)量下降了 44%。那么，這些購(gòu)房者都是從哪里來(lái)的呢?我們可以將購(gòu)房的增加至少部分歸因于千禧一代。

千禧一代購(gòu)房者

千禧一代，即 25 至 40 歲的一代，估計(jì)有7200 萬(wàn)人口，是該國(guó)潛在首次購(gòu)房者的最大群體。嬰兒潮一代成為房主，總數(shù)約為 7100 萬(wàn)。X 世代，也就是“被忽視的一代”，約有 6500 萬(wàn)人口，而我們最年長(zhǎng)的公民中仍有大約 2000 萬(wàn)人組成了沉默的一代。

雖然千禧一代占成年人口的很大一部分，但在 2019 年，他們擁有房屋的比例最低，為43%。然而，最近的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，千禧一代的購(gòu)房率正在穩(wěn)步上升。

因此，考慮到大量年輕人進(jìn)入住房市場(chǎng)，2020 年建造的130 萬(wàn)套(需要下載)新房中，大多數(shù)將是入門(mén)房。但在過(guò)去的五年中，入門(mén)級(jí)住宅的新建工程一直在下降，到 2020 年，市場(chǎng)上只會(huì)新增 65,000 套入門(mén)級(jí)住宅。同年，有近240萬(wàn)首次購(gòu)房者。在某些情況下，入門(mén)級(jí)房屋的供應(yīng)量不足導(dǎo)致年輕的購(gòu)房者要么被市場(chǎng)定價(jià)，要么不得不購(gòu)買(mǎi)更大、更昂貴的房屋。

房地美估計(jì)，截至 2020 年底，房屋短缺380 萬(wàn)套。2008 年大衰退后，新房建設(shè)大幅下降。從那以后，建筑率有所上升，但新房的需求仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)供應(yīng)。

新住宅單位

您可能會(huì)想象對(duì)新房的高需求會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商的大量新建筑，但建造新房的成本上升也可能會(huì)減緩這種情況。銅、鋼、石膏、木材、軟木材、膠合板和預(yù)拌混凝土的價(jià)格均創(chuàng)下歷史新高。這些價(jià)格上漲被認(rèn)為與大流行有關(guān)，因此不是長(zhǎng)期飆升，但價(jià)格下降和市場(chǎng)水平本身可能還需要幾年時(shí)間。

此外，我發(fā)現(xiàn)許多在 2008 年經(jīng)濟(jì)衰退期間被燒毀的建筑商不想投資投機(jī)性房屋，現(xiàn)在主要基于銷售進(jìn)行建設(shè)。這意味著只有那些擁有大量信用或資金的人才能建造房屋，因?yàn)樵S多建筑商不會(huì)冒投機(jī)性入門(mén)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高價(jià)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

如果我們繼續(xù)以目前的速度建造，據(jù)我估計(jì)，我們可能至少需要五年時(shí)間才能恢復(fù)到每年 150 萬(wàn)套新房的建造速度，這將緩解需求并可能降低價(jià)格。

機(jī)車(chē)，機(jī)車(chē)，位置

在過(guò)去的十年中，許多人搬到了其他州;16 個(gè)州的人口出現(xiàn)了下降，其中加利福尼亞州的人口下降幅度最大。德克薩斯州、猶他州、亞利桑那州和俄勒岡州等州的人員流動(dòng)凈增加。一些凈增長(zhǎng)的州也是每平方英里人口密度最低的州，這并非巧合。

這種趨勢(shì)是否會(huì)持續(xù)還不得而知，但我們最近看到了幾十年來(lái)最高的離職率之一。在我看來(lái)，隨著大流行結(jié)束，人們可能不想搬回辦公室和城市生活;相反，他們可能會(huì)選擇從事更適合他們新農(nóng)村生活的新工作。

值得考慮的是，某些市場(chǎng)的供應(yīng)量比其他市場(chǎng)多。房地美比較了空置率、房屋銷售和庫(kù)存，以確定哪些州有新購(gòu)房者的潛在供應(yīng)。在列表的頂部是阿肯色州。毫不奇怪，名單上的許多州都被認(rèn)為是“飛越”州，包括北達(dá)科他州、懷俄明州和俄克拉荷馬州。庫(kù)存最少的州包括俄勒岡州、加利福尼亞州、德克薩斯州和佛羅里達(dá)州。

雖然這個(gè)市場(chǎng)確實(shí)很瘋狂，但如果你住在俄勒岡州、加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州或德克薩斯州并考慮退休——或者可以遠(yuǎn)程工作——那么也許你可能想考慮賣(mài)掉你的房子并搬到一個(gè)庫(kù)存更多的州，比如阿肯色州、南達(dá)科他州或懷俄明州。這將使您有機(jī)會(huì)在庫(kù)存較少的市場(chǎng)中賣(mài)出(高價(jià)賣(mài)出)并在供應(yīng)量最大的市場(chǎng)之一中買(mǎi)入(低價(jià)買(mǎi)入)。此外，您可能只想考慮購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有的房屋，因?yàn)樾路康慕ㄔ斐杀究赡軙?huì)繼續(xù)上漲并超過(guò)現(xiàn)有房屋的價(jià)格。

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