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平衡向達(dá)拉斯的租戶(hù)傾斜

2021-06-29 08:33:51 高端訪談 來(lái)源：
導(dǎo)讀 隨著德克薩斯州在解除限制方面處于領(lǐng)先地位，達(dá)拉斯成為企業(yè)搬遷和擴(kuò)張的熱點(diǎn)，地鐵的辦公部門(mén)已準(zhǔn)備好快速?gòu)?fù)蘇。根據(jù)仲量聯(lián)行的第一季度數(shù)

隨著德克薩斯州在解除限制方面處于領(lǐng)先地位，達(dá)拉斯成為企業(yè)搬遷和擴(kuò)張的熱點(diǎn)，地鐵的辦公部門(mén)已準(zhǔn)備好快速?gòu)?fù)蘇。根據(jù)仲量聯(lián)行的第一季度數(shù)據(jù)，市場(chǎng)狀況繼續(xù)有利于租戶(hù)，租金增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

CommercialEdge 數(shù)據(jù)顯示，截至 2 月，整個(gè)地鐵約有700 萬(wàn)平方英尺的辦公空間正在建設(shè)中，但隨著東海岸和西海岸公司的興趣增加——尤其是對(duì) A 類(lèi)產(chǎn)品——仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理克里布·奧爾特曼預(yù)計(jì)達(dá)拉斯寫(xiě)字樓市場(chǎng)反彈得更厲害。

達(dá)拉斯寫(xiě)字樓市場(chǎng)在 2021 年前幾個(gè)月的表現(xiàn)如何?你注意到什么特別的趨勢(shì)了嗎?

Altman：總體而言，達(dá)拉斯市場(chǎng)仍然對(duì)租戶(hù)有利，2021 年第一季度空置率增加，租金相對(duì)持平，這些是我看到的少數(shù)趨勢(shì)。

首先，租戶(hù)對(duì)優(yōu)質(zhì) A 級(jí)轉(zhuǎn)租和直接空間的需求強(qiáng)勁。轉(zhuǎn)租空間庫(kù)存略有下降，比上一季度下降 1.8%，可用面積為 810 萬(wàn)平方英尺。其次，盡管第一季度簽署了五份面積超過(guò) 50,000 平方英尺的租約，包括位于達(dá)拉斯住宅區(qū) 2401 Cedar Springs 的仲量聯(lián)行，但增加的活動(dòng)主要是較小的交易。

最后，房東保持面子利率穩(wěn)定，但讓步在增加。租戶(hù)改善津貼和免費(fèi)租金呈上升趨勢(shì)，因?yàn)榉繓|有選擇地使用這些激勵(lì)措施來(lái)推動(dòng)交易完成。

核心城區(qū)資產(chǎn)的空置率如何波動(dòng)?郊區(qū)辦公室怎么樣?

Altman：與郊區(qū)相比，城市子市場(chǎng)的空置率同比增長(zhǎng)更大。達(dá)拉斯住宅區(qū)的直接空置率比 2020 年第一季度增加了 440 個(gè)基點(diǎn)，達(dá)拉斯商務(wù)區(qū)的直接空置率增加了 2.9%，而達(dá)拉斯郊區(qū)的直接空置率總體增加了 140 個(gè)基點(diǎn)。郊區(qū)社會(huì)疏遠(yuǎn)的便利可能是導(dǎo)致空置率增長(zhǎng)較小的原因。

您是否注意到整個(gè)地鐵的轉(zhuǎn)租活動(dòng)有所增加?

Altman：我們看到了上升。對(duì)轉(zhuǎn)租空間的需求很高，我們?cè)?2021 年看到了強(qiáng)勁的活動(dòng)。即插即用的 A 類(lèi)轉(zhuǎn)租需求很高。Cypress Waters 和 Legacy/Frisco 等某些子市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處于領(lǐng)先地位。

關(guān)于租賃期限的變化，您能告訴我們什么?由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)不確定性，租戶(hù)是否表現(xiàn)出對(duì)短期合同的偏好?

Altman：在大流行初期，由于公司希望靈活地確定其未來(lái)需求并采取觀望態(tài)度，因此縮短了期限。雖然大多數(shù)租賃期限仍然較短，但如果房東愿意提供高于市場(chǎng)的優(yōu)惠并且租戶(hù)對(duì)他們未來(lái)的需求有明確的把握，仲量聯(lián)行開(kāi)始看到公司將租賃期限延長(zhǎng)至 7 到 10 年.

在過(guò)去的幾個(gè)月里，什么樣的辦公設(shè)施在租戶(hù)中越來(lái)越受歡迎?

Altman：健康和保健設(shè)施受到租戶(hù)以及具有 Wi-Fi 連接的戶(hù)外綠地的追捧。使用綠色空間工作的能力為員工提供了離開(kāi)辦公室并在不同環(huán)境中工作的選擇。我們已經(jīng)看到達(dá)拉斯的幾位房東對(duì)空氣質(zhì)量和技術(shù)進(jìn)行了大量投資，以減少公共區(qū)域的身體接觸。

科技公司的涌入如何影響整個(gè)地鐵的空置率和要價(jià)?

Altman： Frisco/Legacy 微型市場(chǎng)位于達(dá)拉斯北收費(fèi)公路和 121 號(hào)國(guó)道的交匯處以南，是許多科技公司和企業(yè)中心的所在地。雖然 2020 年總體為負(fù)吸收，但 2021 年第一季度的活動(dòng)略為正。

您如何看待2021年及以后大公司搬遷擴(kuò)張的趨勢(shì)?

奧特曼：來(lái)自州外公司的詢(xún)盤(pán)處于歷史最高水平，我預(yù)計(jì)這種情況會(huì)持續(xù)下去。我們最近為有興趣將業(yè)務(wù)遷往德克薩斯州的公司舉辦了一場(chǎng)名為“Texas Ready”的網(wǎng)絡(luò)研討會(huì)。我們與來(lái)自西海岸和東海岸的公司和高管一起參加了電話會(huì)議。

哪些達(dá)拉斯子市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)潛力最大?他們的強(qiáng)項(xiàng)是什么?

Altman：北部郊區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)人口增長(zhǎng)和未來(lái)發(fā)展。普萊諾/弗里斯科和艾倫/麥金尼等地區(qū)因其靠近受過(guò)高等教育的人才和優(yōu)秀的學(xué)校系統(tǒng)而脫穎而出。

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