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隨著德克薩斯州在解除限制方面處于領(lǐng)先地位，達拉斯成為企業(yè)搬遷和擴張的熱點，地鐵的辦公部門已準(zhǔn)備好快速復(fù)蘇。根據(jù)仲量聯(lián)行的第一季度數(shù)據(jù)，市場狀況繼續(xù)有利于租戶，租金增長相對平穩(wěn)。
CommercialEdge 數(shù)據(jù)顯示，截至 2 月，整個地鐵約有700 萬平方英尺的辦公空間正在建設(shè)中，但隨著東海岸和西海岸公司的興趣增加——尤其是對 A 類產(chǎn)品——仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理克里布·奧爾特曼預(yù)計達拉斯寫字樓市場反彈得更厲害。
達拉斯寫字樓市場在 2021 年前幾個月的表現(xiàn)如何?你注意到什么特別的趨勢了嗎?
Altman：總體而言，達拉斯市場仍然對租戶有利，2021 年第一季度空置率增加，租金相對持平，這些是我看到的少數(shù)趨勢。
首先，租戶對優(yōu)質(zhì) A 級轉(zhuǎn)租和直接空間的需求強勁。轉(zhuǎn)租空間庫存略有下降，比上一季度下降 1.8%，可用面積為 810 萬平方英尺。其次，盡管第一季度簽署了五份面積超過 50,000 平方英尺的租約，包括位于達拉斯住宅區(qū) 2401 Cedar Springs 的仲量聯(lián)行，但增加的活動主要是較小的交易。
最后，房東保持面子利率穩(wěn)定，但讓步在增加。租戶改善津貼和免費租金呈上升趨勢，因為房東有選擇地使用這些激勵措施來推動交易完成。
核心城區(qū)資產(chǎn)的空置率如何波動?郊區(qū)辦公室怎么樣?
Altman：與郊區(qū)相比，城市子市場的空置率同比增長更大。達拉斯住宅區(qū)的直接空置率比 2020 年第一季度增加了 440 個基點，達拉斯商務(wù)區(qū)的直接空置率增加了 2.9%，而達拉斯郊區(qū)的直接空置率總體增加了 140 個基點。郊區(qū)社會疏遠的便利可能是導(dǎo)致空置率增長較小的原因。
您是否注意到整個地鐵的轉(zhuǎn)租活動有所增加?
Altman：我們看到了上升。對轉(zhuǎn)租空間的需求很高，我們在 2021 年看到了強勁的活動。即插即用的 A 類轉(zhuǎn)租需求很高。Cypress Waters 和 Legacy/Frisco 等某些子市場和開發(fā)項目處于領(lǐng)先地位。
關(guān)于租賃期限的變化，您能告訴我們什么?由于持續(xù)的經(jīng)濟不確定性，租戶是否表現(xiàn)出對短期合同的偏好?
Altman：在大流行初期，由于公司希望靈活地確定其未來需求并采取觀望態(tài)度，因此縮短了期限。雖然大多數(shù)租賃期限仍然較短，但如果房東愿意提供高于市場的優(yōu)惠并且租戶對他們未來的需求有明確的把握，仲量聯(lián)行開始看到公司將租賃期限延長至 7 到 10 年.
在過去的幾個月里，什么樣的辦公設(shè)施在租戶中越來越受歡迎?
Altman：健康和保健設(shè)施受到租戶以及具有 Wi-Fi 連接的戶外綠地的追捧。使用綠色空間工作的能力為員工提供了離開辦公室并在不同環(huán)境中工作的選擇。我們已經(jīng)看到達拉斯的幾位房東對空氣質(zhì)量和技術(shù)進行了大量投資，以減少公共區(qū)域的身體接觸。
科技公司的涌入如何影響整個地鐵的空置率和要價?
Altman： Frisco/Legacy 微型市場位于達拉斯北收費公路和 121 號國道的交匯處以南，是許多科技公司和企業(yè)中心的所在地。雖然 2020 年總體為負(fù)吸收，但 2021 年第一季度的活動略為正。
您如何看待2021年及以后大公司搬遷擴張的趨勢?
奧特曼：來自州外公司的詢盤處于歷史最高水平，我預(yù)計這種情況會持續(xù)下去。我們最近為有興趣將業(yè)務(wù)遷往德克薩斯州的公司舉辦了一場名為“Texas Ready”的網(wǎng)絡(luò)研討會。我們與來自西海岸和東海岸的公司和高管一起參加了電話會議。
哪些達拉斯子市場未來的增長潛力最大?他們的強項是什么?
Altman：北部郊區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)人口增長和未來發(fā)展。普萊諾/弗里斯科和艾倫/麥金尼等地區(qū)因其靠近受過高等教育的人才和優(yōu)秀的學(xué)校系統(tǒng)而脫穎而出。
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