如果投資者決定要投資多戶資產(chǎn)類別，他們有兩種選擇：主動(dòng)或被動(dòng)。

在主動(dòng)投資中，投資者成立有限責(zé)任公司 (LLC) 并自行尋找房產(chǎn)。一旦確定，他們還需要承保、進(jìn)行盡職調(diào)查、安排融資、完成交易并在購(gòu)買完成后管理資產(chǎn)。

這是一項(xiàng)巨大的工作，需要投資者/業(yè)主非常“積極”地參與。它還需要大量的專業(yè)知識(shí)、時(shí)間、資源和關(guān)系才能做好。對(duì)于個(gè)人投資者來說，這可能不是投資多戶住宅的最佳策略。被動(dòng)的方法可能會(huì)更好地為他們服務(wù)。

什么是被動(dòng)多戶投資?

在被動(dòng)的多戶房地產(chǎn)投資中，以上所有工作仍需完成;它只是外包給其他人。通常，這采用多戶投資公司或?qū)ｉT從事多戶物業(yè)收購(gòu)和管理的個(gè)人交易發(fā)起人的形式。

對(duì)于個(gè)人投資者而言，這種方法有許多重要的好處。

被動(dòng)多戶投資的好處是什么?

對(duì)于學(xué)生和潛在投資者，我想強(qiáng)調(diào)被動(dòng)多戶房地產(chǎn)投資的六個(gè)主要好處。

1. 降低準(zhǔn)入門檻

被動(dòng)投資的進(jìn)入門檻遠(yuǎn)低于主動(dòng)投資。個(gè)人無需成為多戶專家，也無需詳細(xì)了解用于獲取和管理這些資產(chǎn)的工具和系統(tǒng)。相反，他們只需要與交易發(fā)起人建立關(guān)系，后者將為他們帶來投資機(jī)會(huì)和進(jìn)行投資的資本。在某些類型的交易中，他們可能還需要符合“合格投資者”的資格，這意味著他們需要滿足某些收入和/或凈值要求。

2. 杠桿

多戶投資公司是該領(lǐng)域的專家。這就是他們每天所做的一切，與他們合作的個(gè)人投資者可以從他們的關(guān)系、軟件工具、專業(yè)知識(shí)和時(shí)間中受益。這些是商業(yè)房地產(chǎn)投資中極其寶貴的資產(chǎn)，可以對(duì)投資回報(bào)產(chǎn)生積極影響。

3. 更好的屬性

積極方法的主要缺點(diǎn)之一是對(duì)單個(gè)資源的限制，這也會(huì)限制可以購(gòu)買的投資物業(yè)的質(zhì)量和規(guī)模。另一方面，多戶投資公司有能力從大量房地產(chǎn)投資者那里獲得資金。這意味著他們有能力購(gòu)買位置更好、現(xiàn)金流更穩(wěn)定的更高質(zhì)量的公寓樓。對(duì)于個(gè)人投資者而言，擁有高質(zhì)量資產(chǎn)的部分份額比擁有低質(zhì)量資產(chǎn)的 100% 份額更有利。

4. 被動(dòng)收入

如上所述，多戶投資公司負(fù)責(zé)被動(dòng)投資中的物業(yè)的日常管理。對(duì)于個(gè)人投資者而言，這意味著管理人承擔(dān)了物業(yè)管理的所有辛勤工作，并且在支付了所有物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(包括還本付息)后，他們有權(quán)從剩余的收入中分得一杯羹。

換句話說，被動(dòng)投資為投資者提供了多戶所有權(quán)的好處，而無需實(shí)際管理財(cái)產(chǎn)。這為他們提供了被動(dòng)收入，因此他們可以利用時(shí)間追求其他興趣。

5. 稅收效率

與多戶交易發(fā)起人的投資以節(jié)稅方式進(jìn)行，這為個(gè)人投資者提供了兩項(xiàng)重要的稅收優(yōu)惠。

首先，公寓大樓是在有限責(zé)任公司中購(gòu)買的，該公司的結(jié)構(gòu)類似于公司，征稅方式類似于合伙企業(yè)。所有財(cái)產(chǎn)收入和支出都通過有限責(zé)任公司運(yùn)行，剩下的任何東西都“分配”給個(gè)人投資者。這種結(jié)構(gòu)減少了個(gè)人納稅義務(wù)。

其次，個(gè)人投資者可以通過使用一種稱為 1031 交易所的特殊交易類型來推遲對(duì)有利可圖的投資征收資本利得稅。這些交換沒有時(shí)間限制，可以一遍又一遍地重復(fù)，這允許資本的免稅增長(zhǎng)，同時(shí)無限期推遲稅收。

6. 相對(duì)穩(wěn)定性

多戶房地產(chǎn)投資通常與其他可用的替代方案進(jìn)行比較，例如股票或債券市場(chǎng)中的投資。許多被動(dòng)投資并未公開交易，這意味著它們也受益于公開交易的債務(wù)和股票市場(chǎng)所沒有的一定程度的價(jià)格穩(wěn)定性。

但是，我主張將被動(dòng)多戶投資作為廣泛多元化投資組合的一部分。

如何進(jìn)行被動(dòng)的多戶家庭投資?

對(duì)于那些相信被動(dòng)多戶投資的好處的人來說，有兩種常見的投資工具可以實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)：REITs 和個(gè)人財(cái)團(tuán)。

房地產(chǎn)投資信托 (REIT) 是一種專業(yè)類型的投資公司，可為投資者提供商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的敞口。REIT 股票可以在主要證券交易所公開交易，也可以私下提供給合格投資者。REITs 也可以專注于某些財(cái)產(chǎn)類型。例如，Camden Property Trust 是一個(gè)大型的、公開交易的多戶型 REIT。作為一種投資策略，公開交易的 REITs 提供流動(dòng)性和低最低投資。但是，它們并不適合所有人。

作為替代方案，多戶投資者可以與個(gè)人交易辛迪加合作，后者正在籌集資金購(gòu)買一個(gè)特定的出租物業(yè)。這種情況提供了較少的流動(dòng)性，但它也讓投資者直接了解他們所投資的財(cái)產(chǎn)，以便他們可以完成自己的盡職調(diào)查。

無論選擇何種工具，多戶住宅的被動(dòng)投資者都有可能實(shí)現(xiàn)上述收益和豐厚回報(bào)。

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