房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程很少是直截了當(dāng)?shù)模谫Y過(guò)程似乎具有挑戰(zhàn)性，尤其是對(duì)于首次開(kāi)發(fā)商而言。影響融資的融資產(chǎn)品和條件也在不斷變化——但有令人興奮的新融資選擇，專(zhuān)門(mén)針對(duì)不斷變化的市場(chǎng)條件而推出。

中小企業(yè)開(kāi)發(fā)商融資業(yè)務(wù)的信用分析主管亨利·曼利·庫(kù)珀 (Henry Manley Cooper) 是許多針對(duì)中小企業(yè)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)量身定制的創(chuàng)新融資產(chǎn)品的先驅(qū)，他解釋了在 2021 年獲得開(kāi)發(fā)資金的五個(gè)重要提示。

盡早涵蓋基礎(chǔ)知識(shí)，坦誠(chéng)相待

成功獲得資金的關(guān)鍵是公開(kāi)、透明和預(yù)先。如果您在一開(kāi)始就分享困難，資助者很可能會(huì)與您合作，如果他們后來(lái)出現(xiàn)(而且他們經(jīng)常這樣做)，通常會(huì)使完成的道路變得不那么順利。

如果從一開(kāi)始就提供了正確的信息，則貸款申請(qǐng)流程的開(kāi)始可能會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單。資助者將需要獲得以下信息，以確定他們是否有可能為該項(xiàng)目提供貸款：

完整地址(包括郵政編碼)：一些貸方具有限制性的地理參數(shù)，因此，一開(kāi)始提供此地址是判斷貸方是否可以繼續(xù)進(jìn)行的快速方法。一個(gè)快速的不和一個(gè)是一樣好。

當(dāng)前和總開(kāi)發(fā)價(jià)值：資助者需要了解擬議的工程是否反映了項(xiàng)目結(jié)束時(shí)的預(yù)期價(jià)值。通常，他們會(huì)將提議的項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐目杀软?xiàng)目進(jìn)行比較。

貸款金額和期限：另一個(gè)可能導(dǎo)致“快速拒絕”的領(lǐng)域。貸方通常有最低和最高貸款額，因此，如果您的請(qǐng)求超出這些參數(shù)，資助者將能夠立即確認(rèn)他們是否可以繼續(xù)進(jìn)行。

資產(chǎn)類(lèi)別的確認(rèn)(當(dāng)前和提議)：澄清計(jì)劃的資產(chǎn)類(lèi)別很重要，一些貸方只會(huì)在某些地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)，例如 Avamore 只做住宅開(kāi)發(fā)等，盡早強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)再次有用。

一般交易描述：貸方需要了解開(kāi)發(fā)商究竟計(jì)劃用資金做什么，以確定提出的請(qǐng)求是否合理。

分享您的所有信息

確保發(fā)展融資的過(guò)程涉及許多不同的服務(wù)提供商。至少，開(kāi)發(fā)商將與貸方、估價(jià)師、監(jiān)測(cè)測(cè)量師、律師以及(如果他們選擇使用)聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人。參與交易的所有專(zhuān)業(yè)人士都需要大量信息，其中一些信息可以在多個(gè)實(shí)例中重復(fù)。

因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)人員來(lái)說(shuō)，組織起來(lái)非常重要，建議建立一個(gè)文件共享系統(tǒng)，將所有與交易相關(guān)的信息存儲(chǔ)在一個(gè)地方，并在必要時(shí)在服務(wù)提供商之間提供透明度。

提供信息極其重要，快速提供信息意味著交易可以及時(shí)完成。由于不共享所需的內(nèi)容，完成時(shí)間表可能會(huì)被推遲，因此，如果開(kāi)發(fā)商面臨完成交易的壓力，則處于領(lǐng)先地位很重要。服務(wù)提供商的付款也是如此，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)估價(jià)師、監(jiān)測(cè)測(cè)量師和他們自己的律師的費(fèi)用，這些服務(wù)的延遲付款意味著指令將被延遲。

考慮所有參與的人

雖然可能有一個(gè)開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)該項(xiàng)目，但看到多個(gè)股東或董事參與資助者貸款的 SPV 的情況并不少見(jiàn)。當(dāng)資助者進(jìn)行了解你的客戶(hù) (KYC) 檢查時(shí)，他們需要收到有關(guān)交易中涉及的每個(gè)人的完整信息，而不僅僅是主要聯(lián)系人。

KYC 流程很重要，因?yàn)樗鼜?qiáng)調(diào)了是否存在與相關(guān)人員相關(guān)的任何歷史性破產(chǎn)。請(qǐng)注意前面關(guān)于交易背景的前期觀點(diǎn)。在 KYC 階段發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題通常會(huì)導(dǎo)致難以進(jìn)行，但提前解決這些問(wèn)題意味著資助者可以與開(kāi)發(fā)人員一起解決問(wèn)題。

了解投入交易的資金的來(lái)源也很重要。這包括是否有任何第三方投資者參與并強(qiáng)調(diào)他們的資金來(lái)自哪里。盡管許多專(zhuān)業(yè)貸方不受監(jiān)管，但確保圍繞交易的資金合法且不會(huì)牽連到借款人或資助者以后的貸款仍然極為重要。因此，重要的是宣布參與交易的每個(gè)人，以便資助者可以決定他們需要更多信息的人。

考慮規(guī)劃

這似乎是一個(gè)簡(jiǎn)單的觀點(diǎn)，但它是一個(gè)重要的觀點(diǎn)。所有開(kāi)發(fā)融資交易都需要制定某種計(jì)劃。即使提議的構(gòu)建屬于許可開(kāi)發(fā)權(quán)，仍然需要高級(jí)別的批準(zhǔn)才能批準(zhǔn)構(gòu)建。一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商將提供工作范圍(見(jiàn)上文)，但隨著交易的進(jìn)展，資助者將需要確切地知道提案涵蓋的內(nèi)容。

為了使這盡可能簡(jiǎn)單和透明，我們建議為規(guī)劃門(mén)戶(hù)提供相關(guān)參考編號(hào)，以便貸方可以自己交叉檢查交易。這使資助者確信所提供的資金將適用于預(yù)期的工程范圍。

檢查規(guī)劃許可何時(shí)設(shè)置為到期也很重要。特別是在去年，開(kāi)發(fā)商可能推遲了啟動(dòng)項(xiàng)目;然后他們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)他們提議的規(guī)劃許可即將到期，因此在獲得資金時(shí)將不再有效。同樣，資助者需要了解是否已采取適當(dāng)?shù)男袆?dòng)來(lái)解除開(kāi)工前的條件，以便工程繼續(xù)進(jìn)行。同樣，這是另一個(gè)領(lǐng)域，如果您預(yù)先與資助者聯(lián)系，則有可能在出現(xiàn)延誤的情況下努力解決問(wèn)題。

在成本上實(shí)事求是

在與開(kāi)發(fā)資助者合作時(shí)，準(zhǔn)確計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本非常重要。確保交易不受不合理的建造成本支撐是關(guān)鍵。如果開(kāi)發(fā)商的預(yù)測(cè)太低，這可能意味著他們會(huì)在未來(lái)遇到現(xiàn)金流問(wèn)題，如果建造成本太高，則可能表明開(kāi)發(fā)商無(wú)法從項(xiàng)目中獲得足夠的利潤(rùn)，因此應(yīng)該審查他們的成本日程。

平均而言，以下是該類(lèi)型方案的合理構(gòu)建成本：

新建筑每平方英尺 125 英鎊

每平方英尺 100 英鎊，用于大面積翻新

如果項(xiàng)目部分完成，每平方英尺的成本反映了所需的工程水平。如果是在構(gòu)建的早期階段，成本很可能與上述一致

制定一個(gè)切合實(shí)際的現(xiàn)金流計(jì)劃很重要，這樣項(xiàng)目就不會(huì)在流程后期出現(xiàn)延誤。

---

版權(quán)說(shuō)明： 本文由用戶(hù)上傳，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除！

---

標(biāo)簽： 融資