房地產(chǎn)開發(fā)的過程很少是直截了當(dāng)?shù)模谫Y過程似乎具有挑戰(zhàn)性，尤其是對于首次開發(fā)商而言。影響融資的融資產(chǎn)品和條件也在不斷變化——但有令人興奮的新融資選擇，專門針對不斷變化的市場條件而推出。

中小企業(yè)開發(fā)商融資業(yè)務(wù)的信用分析主管亨利·曼利·庫珀 (Henry Manley Cooper) 是許多針對中小企業(yè)開發(fā)商市場量身定制的創(chuàng)新融資產(chǎn)品的先驅(qū)，他解釋了在 2021 年獲得開發(fā)資金的五個重要提示。

盡早涵蓋基礎(chǔ)知識，坦誠相待

成功獲得資金的關(guān)鍵是公開、透明和預(yù)先。如果您在一開始就分享困難，資助者很可能會與您合作，如果他們后來出現(xiàn)(而且他們經(jīng)常這樣做)，通常會使完成的道路變得不那么順利。

如果從一開始就提供了正確的信息，則貸款申請流程的開始可能會相對簡單。資助者將需要獲得以下信息，以確定他們是否有可能為該項目提供貸款：

完整地址(包括郵政編碼)：一些貸方具有限制性的地理參數(shù)，因此，一開始提供此地址是判斷貸方是否可以繼續(xù)進行的快速方法。一個快速的不和一個是一樣好。

當(dāng)前和總開發(fā)價值：資助者需要了解擬議的工程是否反映了項目結(jié)束時的預(yù)期價值。通常，他們會將提議的項目與當(dāng)?shù)氐目杀软椖窟M行比較。

貸款金額和期限：另一個可能導(dǎo)致“快速拒絕”的領(lǐng)域。貸方通常有最低和最高貸款額，因此，如果您的請求超出這些參數(shù)，資助者將能夠立即確認他們是否可以繼續(xù)進行。

資產(chǎn)類別的確認(當(dāng)前和提議)：澄清計劃的資產(chǎn)類別很重要，一些貸方只會在某些地區(qū)開展業(yè)務(wù)，例如 Avamore 只做住宅開發(fā)等，盡早強調(diào)這一點再次有用。

一般交易描述：貸方需要了解開發(fā)商究竟計劃用資金做什么，以確定提出的請求是否合理。

分享您的所有信息

確保發(fā)展融資的過程涉及許多不同的服務(wù)提供商。至少，開發(fā)商將與貸方、估價師、監(jiān)測測量師、律師以及(如果他們選擇使用)聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人。參與交易的所有專業(yè)人士都需要大量信息，其中一些信息可以在多個實例中重復(fù)。

因此，對于開發(fā)人員來說，組織起來非常重要，建議建立一個文件共享系統(tǒng)，將所有與交易相關(guān)的信息存儲在一個地方，并在必要時在服務(wù)提供商之間提供透明度。

提供信息極其重要，快速提供信息意味著交易可以及時完成。由于不共享所需的內(nèi)容，完成時間表可能會被推遲，因此，如果開發(fā)商面臨完成交易的壓力，則處于領(lǐng)先地位很重要。服務(wù)提供商的付款也是如此，開發(fā)商必須承擔(dān)估價師、監(jiān)測測量師和他們自己的律師的費用，這些服務(wù)的延遲付款意味著指令將被延遲。

考慮所有參與的人

雖然可能有一個開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)該項目，但看到多個股東或董事參與資助者貸款的 SPV 的情況并不少見。當(dāng)資助者進行了解你的客戶 (KYC) 檢查時，他們需要收到有關(guān)交易中涉及的每個人的完整信息，而不僅僅是主要聯(lián)系人。

KYC 流程很重要，因為它強調(diào)了是否存在與相關(guān)人員相關(guān)的任何歷史性破產(chǎn)。請注意前面關(guān)于交易背景的前期觀點。在 KYC 階段發(fā)現(xiàn)這些問題通常會導(dǎo)致難以進行，但提前解決這些問題意味著資助者可以與開發(fā)人員一起解決問題。

了解投入交易的資金的來源也很重要。這包括是否有任何第三方投資者參與并強調(diào)他們的資金來自哪里。盡管許多專業(yè)貸方不受監(jiān)管，但確保圍繞交易的資金合法且不會牽連到借款人或資助者以后的貸款仍然極為重要。因此，重要的是宣布參與交易的每個人，以便資助者可以決定他們需要更多信息的人。

考慮規(guī)劃

這似乎是一個簡單的觀點，但它是一個重要的觀點。所有開發(fā)融資交易都需要制定某種計劃。即使提議的構(gòu)建屬于許可開發(fā)權(quán)，仍然需要高級別的批準(zhǔn)才能批準(zhǔn)構(gòu)建。一開始，開發(fā)商將提供工作范圍(見上文)，但隨著交易的進展，資助者將需要確切地知道提案涵蓋的內(nèi)容。

為了使這盡可能簡單和透明，我們建議為規(guī)劃門戶提供相關(guān)參考編號，以便貸方可以自己交叉檢查交易。這使資助者確信所提供的資金將適用于預(yù)期的工程范圍。

檢查規(guī)劃許可何時設(shè)置為到期也很重要。特別是在去年，開發(fā)商可能推遲了啟動項目;然后他們可能會發(fā)現(xiàn)他們提議的規(guī)劃許可即將到期，因此在獲得資金時將不再有效。同樣，資助者需要了解是否已采取適當(dāng)?shù)男袆觼斫獬_工前的條件，以便工程繼續(xù)進行。同樣，這是另一個領(lǐng)域，如果您預(yù)先與資助者聯(lián)系，則有可能在出現(xiàn)延誤的情況下努力解決問題。

在成本上實事求是

在與開發(fā)資助者合作時，準(zhǔn)確計算開發(fā)項目的成本非常重要。確保交易不受不合理的建造成本支撐是關(guān)鍵。如果開發(fā)商的預(yù)測太低，這可能意味著他們會在未來遇到現(xiàn)金流問題，如果建造成本太高，則可能表明開發(fā)商無法從項目中獲得足夠的利潤，因此應(yīng)該審查他們的成本日程。

平均而言，以下是該類型方案的合理構(gòu)建成本：

新建筑每平方英尺 125 英鎊

每平方英尺 100 英鎊，用于大面積翻新

如果項目部分完成，每平方英尺的成本反映了所需的工程水平。如果是在構(gòu)建的早期階段，成本很可能與上述一致

制定一個切合實際的現(xiàn)金流計劃很重要，這樣項目就不會在流程后期出現(xiàn)延誤。

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