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今年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于常態(tài)化，融資窗口收緊、房貸制度改革等調(diào)控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業(yè)內(nèi)預(yù)計，四季度市場規(guī)模調(diào)整幅度將在供需拉鋸狀態(tài)下略有擴大，房價漲幅也有望進一步回落。

樓市“金九銀十”褪色

2019年三季度，房地產(chǎn)供給側(cè)改革取得關(guān)鍵性進展。期內(nèi)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設(shè)用地二級市場配置通道進一步打開。與此同時，房地產(chǎn)市場整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

在此影響下，三季度重點城市商品住宅成交規(guī)模同比有所調(diào)整，價格環(huán)比漲幅穩(wěn)定在低位區(qū)間；土地市場推地節(jié)奏放緩帶動成交規(guī)模有所回落，宅地成交樓面均價環(huán)比下跌，土地流拍率回升，平均溢價率走低，土地競拍熱度明顯減弱。

事實上，今年以來各季度重點城市新房成交面積同比均有所回落，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平。

中指院相關(guān)負責(zé)人分析指出，三季度以來，政策環(huán)境趨嚴，購房者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線市場銷售端的回暖導(dǎo)致需求后續(xù)釋放動力不足，市場調(diào)整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴大，8-9月重點城市成交規(guī)模同環(huán)比均下降。

具體從不同級別城市來看，今年三季度，一線、三線代表城市成交規(guī)模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米，三季度以來市場有所調(diào)整，月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%，整體成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

中指院相關(guān)負責(zé)人表示，今年3-4月市場呈現(xiàn)短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節(jié)奏放緩，加之進入三季度以來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場金融領(lǐng)域密集發(fā)聲，對購房者和企業(yè)信貸監(jiān)管均強化，市場調(diào)整壓力有所加大，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴大。

結(jié)合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情，有業(yè)內(nèi)分析人士表示，9月份的數(shù)據(jù)已表明，主要城市的新房與二手房成交量出現(xiàn)下降。調(diào)控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是地產(chǎn)營銷的“靈丹妙藥”。

金融監(jiān)管政策仍將從嚴從穩(wěn)

近日，包括南京六合區(qū)、天津、三亞以及北京燕郊等地均傳出房產(chǎn)限購放松的消息。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，這進一步說明當前一些城市尤其是郊區(qū)市場限購政策松綁的導(dǎo)向，也是因城施策的重要體現(xiàn)。

嚴躍進告訴記者，南京此次放松尤其有積極的信號意義。第一，第四季度需要積極降價促銷，尤其是去庫存的壓力開始增大，房企需要在這個時候積極進行項目銷售，各地略有松綁也有助于實現(xiàn)成交量的活躍。第二，放松也是需要有條件的，當前放松是要針對特定群體和特定區(qū)域進行，這也有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的交易活躍，同時也防范房價過快上漲。第三，不排除后續(xù)各地若是出現(xiàn)庫存壓力和銷售壓力，也會有適當松綁的可能。

今年以來，各城市房地產(chǎn)市場波動頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風(fēng)險再次浮出水面，且有加劇趨勢；部分城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供不應(yīng)求矛盾依然突出。

“在這樣的市場背景下，預(yù)計四季度各城市仍將延續(xù)有收有放的精細化調(diào)控，并強化執(zhí)行?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心一位分析人士指出，當前“因城施策”正在不斷強化。

綜合來看，熱點城市調(diào)控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調(diào)控，非戶籍家庭在蘇州市區(qū)、昆山、太倉購買首套房，3年內(nèi)需連續(xù)繳納2年及以上社保，新房、二手房限售區(qū)域皆擴容至蘇州市區(qū)范圍。因近期房價大幅上漲，大連、洛陽同樣出臺了收緊性質(zhì)的“限價令”。

不過，業(yè)內(nèi)普遍認為房地產(chǎn)信貸政策將適度收緊，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)。2019年三季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示，“一方面，房企融資收緊常態(tài)化，且有愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場；另一方面，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續(xù)向上調(diào)整。當然，不同城市將呈現(xiàn)差異化的住房信貸政策，那些房價上漲壓力大的熱點城市，房貸利率上浮比例理應(yīng)更高?！?/p>

展望2019年四季度，中指院方面也認為，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策仍將立足“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”進行構(gòu)建。其中，今年以來調(diào)控過程中的金融政策將貫穿始終，并且在四季度仍然會繼續(xù)堅持，金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴從穩(wěn)并逐步由中央下沉到地方。

房價漲幅或?qū)⑦M一步回落

中指院方面分析認為，近期多種貨幣政策工具持續(xù)發(fā)力，在保持流動性合理充裕的同時進一步打通貨幣傳導(dǎo)機制。對房地產(chǎn)市場而言，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場金融領(lǐng)域多次發(fā)聲，在推進寬信用政策之時，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)內(nèi)外融資渠道均收緊，房企資金面壓力明顯加大。

基于此，在行業(yè)金融監(jiān)管強化、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力將進一步凸顯，進而影響房企投資開工積極性，預(yù)計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積增速將延續(xù)放緩趨勢。

從價格端來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年以來百城住宅價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。中指院方面分析預(yù)測，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或?qū)⑦M一步回落?！?/p>

具體而言，今年以來受高價地項目集中入市等推動的結(jié)構(gòu)性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲。進入四季度，全年業(yè)績壓力及資金面壓力的提升將進一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價格漲幅有望繼續(xù)回落；而三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長乏力，市場將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，同時一二線城市市場規(guī)模隨著市場環(huán)境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調(diào)整壓力，四季度整體市場承壓。

從企業(yè)層面來看，業(yè)內(nèi)認為，四季度在“房住不炒”政策定位下，房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升。尤其是面對著融資端調(diào)控收緊，房企短期債務(wù)壓力加大，房企將更加依賴銷售回款來補充資金鏈，未來需要加速銷售推貨，以促進現(xiàn)金回籠。

“我們預(yù)計，盡管目前金九銀十較歷年有所遜色，但是四季度房企整體的供應(yīng)量將增加，營銷力度也將加強?！鄙鲜隹硕鸱治鋈耸勘硎?，“在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量，通過降價促銷搶收業(yè)績、加速項目去化。”

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