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在“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控方向下，全國(guó)大中城市的土地出讓收入總體仍保持較快增長(zhǎng)。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，2019年全國(guó)50大城市合計(jì)的土地出讓金額為3.33萬(wàn)億，同比上漲幅度達(dá)18%。

值得注意的是，盡管數(shù)據(jù)驚人，但事實(shí)上土地市場(chǎng)的熱度主要集中在上半年。市場(chǎng)分析人士指出，隨著房住不炒、穩(wěn)定預(yù)期政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度自三季度就已經(jīng)緩解。而在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，土地市場(chǎng)的熱度不會(huì)繼續(xù)上升。中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼原萃總裁劉天旸強(qiáng)調(diào)， “房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)是共識(shí)。”

杭州居首

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日指出，全國(guó)土地市場(chǎng)整體依然高位運(yùn)行，50大城市9個(gè)半月賣地超過3萬(wàn)億，“這是歷史第一次，創(chuàng)造了同期紀(jì)錄?！?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月24日，今年全國(guó)50大城市合計(jì)的土地出讓金額已達(dá)到3.33萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)18%。其中，有9個(gè)城市的土地收入突破千億?！度A夏時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，2018年只有7座城市的土地出讓金破千億，而今年“銀十”還未結(jié)束，就有9座城市進(jìn)入到了“千億俱樂部”，全國(guó)土地市場(chǎng)的熱度可見一斑。

9個(gè)土地出讓金額破千億的城市中，杭州依然穩(wěn)居首位，攬金2383億元。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，此次穩(wěn)居全國(guó)土地出讓金排行榜首位的杭州，上半年已經(jīng)“吸金”1423億元，也是領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。

緊隨其后的蘇州、上海，分別獲得了1431億元及1407億元；剩余六座城市依次為武漢（1396億元）、北京（1331億元）、南京（1298億元）、天津（1217億元）、寧波（1193億元）、重慶（1154億元）。此外，福州、廣州、鄭州、成都、昆明、溫州等17個(gè)城市年內(nèi)土地出讓金額也均超過500億元。

從城市分布來(lái)看，長(zhǎng)三角與中西部仍為房企布局重點(diǎn)區(qū)域。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，當(dāng)前房企的拿地策略已經(jīng)愈加清晰，形成長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海、成渝等重點(diǎn)城市群的布局戰(zhàn)略已是眾多房企的共識(shí)，尤其是長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)是大型品牌房企的重倉(cāng)所在。

整體來(lái)看，2019年土地市場(chǎng)在二季度明顯沖高。進(jìn)入三季度，在各種政策的影響之下，不少城市的土地市場(chǎng)有所退燒。隨著房企拿地力度的放緩，地價(jià)走勢(shì)也隨之放緩。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華強(qiáng)調(diào)，2019年土地市場(chǎng)主要是上半年比較熱，下半年就轉(zhuǎn)冷了：“上半年熱主要是兩個(gè)原因：一是2018年部分城市火熱帶來(lái)的慣性，二是2019年初樓市有個(gè)小陽(yáng)春。”

以排名第二位的蘇州為例。上半年眾多房企積極參拍，拿地?zé)崆楦邼q，蘇州土地市場(chǎng)上高溢價(jià)率成為常態(tài)。但隨著5·11調(diào)控新政及7·24新政的相繼落地，房企對(duì)整個(gè)蘇州土地市場(chǎng)的預(yù)期由此前的樂觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，土拍形勢(shì)每況愈下?？硕鹛K常片區(qū)總經(jīng)理戈文問提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，蘇州市區(qū)出讓了55宗涉宅經(jīng)營(yíng)地塊，而每個(gè)季度的土拍平均溢價(jià)率分別為19.2%、40.0%及6.7%。事實(shí)上，進(jìn)入三季度，蘇州土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)流拍，且底價(jià)、低溢價(jià)成交成為主流，同時(shí)，多宗地塊由國(guó)企托底摘牌。

“從房企今年拿地的整體態(tài)勢(shì)上來(lái)看，已經(jīng)表現(xiàn)出了明顯謹(jǐn)慎的一面?！睆埐ㄖ赋?，從全國(guó)來(lái)看，實(shí)際上今年前三季度整體土地出讓的金額和面積同比下滑了近2成，同時(shí)土地溢價(jià)率也整體顯現(xiàn)下滑，“土地市場(chǎng)降溫已是事實(shí)?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)仍是共識(shí)

一邊是對(duì)于“穩(wěn)地價(jià)”的強(qiáng)調(diào)，一邊卻是熱點(diǎn)城市土地出讓金額的逐年上漲。對(duì)于這種看似矛盾的現(xiàn)象，易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，這側(cè)面說明了地方政府的財(cái)政壓力有點(diǎn)多，需要通過出讓土地來(lái)快速增加土地財(cái)政的收入。

但另一方面，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，土地出讓金額的增長(zhǎng)，說明部分熱點(diǎn)的城市開發(fā)規(guī)模還是比較大的。

與其觀點(diǎn)類似，在劉天旸看來(lái)，土地出讓金高企只是一個(gè)現(xiàn)象，背后更深層次的原因是房企對(duì)于杭州等熱點(diǎn)城市價(jià)值的預(yù)期在不斷增強(qiáng)。

“城市土地出讓金總額是出讓量與出讓價(jià)格的雙重作用?！眲⑻鞎D向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說，城市的土地價(jià)格是城市人口、交通、產(chǎn)業(yè)等多重價(jià)值的表現(xiàn)載體。

以杭州為例，劉天旸指出，在市場(chǎng)整體平穩(wěn)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)是杭州城市發(fā)展的其中一個(gè)環(huán)節(jié)。近年杭州土地出讓數(shù)量相對(duì)較多，這是因?yàn)槌鞘姓幱谏?jí)轉(zhuǎn)型階段，高土地供應(yīng)量是匹配城市進(jìn)程快速發(fā)展的規(guī)劃需求結(jié)果。而順應(yīng)整體向上發(fā)展的城市趨勢(shì)，作為稀缺資源的土地必定會(huì)吸引各大房企眼光。劉天旸同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房企在杭州的發(fā)展策略也從快速周轉(zhuǎn)逐步轉(zhuǎn)型到城市深耕運(yùn)營(yíng)，高投入之下的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義更為深遠(yuǎn)。

盡管不少熱點(diǎn)城市的土地出讓金額數(shù)據(jù)較高，但張波認(rèn)為，總體來(lái)看，在“房住不炒”的大背景下，樓市“三穩(wěn)”目標(biāo)得到了有效落實(shí)，土地層面的地價(jià)穩(wěn)定也保持了較好的體現(xiàn)。

對(duì)于接下來(lái)的土地市場(chǎng)，受訪的業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，政府“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)改變。鄒琳華表示，下半年土地市場(chǎng)也降溫了，而調(diào)控方向沒有變化，“到今年底熱度也不會(huì)提升?！眲⑻鞎D也強(qiáng)調(diào)， “房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)是共識(shí)?！币嘤行袠I(yè)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭市場(chǎng)。隨著土地市場(chǎng)的全面降溫，將會(huì)進(jìn)一步傳導(dǎo)到住宅市場(chǎng)。

事實(shí)上，中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比下滑，宅地供應(yīng)環(huán)比微降。其中，一線城市供應(yīng)量環(huán)比微增，成交量較上月下滑逾四成，出讓金縮水近6成；二線城市的供應(yīng)環(huán)比降逾兩成；成交方面，整體供應(yīng)量環(huán)比減少逾四成，出讓金總額同比、環(huán)比縮水。此外，三四線城市供應(yīng)量微增，成交量環(huán)比縮水近半，出讓金總額環(huán)比下滑近半。

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