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日來，東莞三宗商住用地掛牌，均以不低的溢價率成交，競拍過程較為激烈。

疫情期間，眾多行業(yè)遭受沖擊。東莞土拍“開門紅”，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域吹起一陣春風(fēng)。地價、房價變高的各種猜測，也隨之而來。

南方日報記者多方采訪了解到，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的大視野來看，東莞土地拍賣火熱背后，地價依然保持平穩(wěn)，而在疫情背景下迅速恢復(fù)的，是“比金子都寶貴”的投資和發(fā)展信心。

●南方日報記者 吳擒虎 郭文君

出乎意料?? 土地競拍火熱，地價保持平穩(wěn)

近日，三宗商住用地掛牌的火熱情況，在東莞持續(xù)刷屏。

3月25日，萬江街道四環(huán)路與萬道路交會處東南側(cè)編號為2020WR004地塊，由上海岐若企業(yè)管理有限公司以163123萬元（溢價率56.6%）競得。

3月18日掛牌出讓的厚街鎮(zhèn)汀山社區(qū)編號為2020WR001地塊，經(jīng)過11家企業(yè)70輪報價后，由佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司以246285萬元（溢價率38.9%）競得。

3月19日掛牌出讓的麻涌東太村編號為2020WR002地塊，經(jīng)過16家企業(yè)55輪報價，由南太（深圳）咨詢有限公司以70548萬元（溢價率63.9%）競得。

市民們最關(guān)注的是，土拍實(shí)現(xiàn)“開門紅”，地價高了嗎？房價是否會跟著升高？

華陽國際設(shè)計集團(tuán)副總裁、教授級高級規(guī)劃師溫春陽認(rèn)為，在東莞城市土地供應(yīng)量嚴(yán)重稀缺的背景下，城市更新逐漸成為了東莞城市建設(shè)的一個新風(fēng)口。東莞城市更新的總體規(guī)模和推進(jìn)力度都是比較大的，成為當(dāng)前政府推動“品質(zhì)提升”、打造“灣區(qū)都市”的重要抓手。

土拍“開門紅”，便是城市更新的表現(xiàn)，而這并不意味著地價猛增。

首先進(jìn)行數(shù)據(jù)對比。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年東莞商住成交土地均價為每畝2069.4萬元，其中城區(qū)片區(qū)均價最高，為每畝2818萬元。東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、東南臨深片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)、松山湖片區(qū)每畝均價分別為1757萬元、2104萬元、1652萬元和2016萬元。

對比今年新掛牌的三宗土地，萬江街道地塊畝均3902.6萬元，厚街地塊畝均2361萬元，麻涌地塊畝均1393萬元。除了萬江街道地塊位于中心城區(qū)、緊鄰地鐵等特殊因素導(dǎo)致地價較高外，厚街、麻涌兩地塊的均價與去年相比較為平穩(wěn)。

雖然萬江街道地塊拍出了畝均3902.6萬元的高價，但剔除配建安居房的面積，實(shí)際可售樓面價為18481元/平方米。同樣是在萬江街道，去年深圳天健拍下的一塊地，實(shí)際可售樓面價就達(dá)到了18974元/平方米。而在4年前，黃江一塊地還曾拍出20422元/平方米的高價。所以綜合對比，萬江街道新拍地塊算不上高價出讓。

再來進(jìn)行城市對比。同為珠三角重要制造業(yè)城市，佛山與東莞具有很強(qiáng)的可比性。2019年前7個月，佛山商住土地出讓單價排行榜上，樓面價第一位的南海里水地塊達(dá)到15749元/平方米。大約一年后，東莞核心城區(qū)萬江街道拍出18481元/平方米，增幅在情理之中。由此可見，東莞土拍取得“開門紅”，但地價仍處于合理區(qū)間，保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。

火爆背后??激烈競爭折射企業(yè)投資信心增強(qiáng)

業(yè)內(nèi)人士介紹，土拍取得“開門紅”，出乎大家的意料。

受疫情影響，制造業(yè)面臨困難，東莞經(jīng)濟(jì)經(jīng)受考驗。為了應(yīng)對疫情，促進(jìn)土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行，土地出讓方均調(diào)低了土地出讓條件，采取降底價、減配建、緩繳款等方式，以增加土地競買的成功率。

例如，厚街地塊出讓條件中，起拍價從218999萬元降到了177285萬元，配建要求從19871平方米安居房，變成了9907平方米安居房，競拍規(guī)則取消了原來要求的競配建，變成“限價+終次報價”。麻涌地塊的起拍價，也從60098萬元降到了43048萬元。

大家沒有想到的是，土拍依然火爆。例如，原定3月25日早上10時截止掛牌的萬江街道地塊，58家企業(yè)于24日晚即展開激烈競投，最終經(jīng)過59輪報價達(dá)到封頂價后，再以終次報價方式確定歸屬。

相對而言，2019年東莞首宗交易商住用地也位于萬江街道，吸引了28家房企出價，是去年東莞出價房企最多的地塊。而到了今年，參與競爭的房企數(shù)量增加了一倍多。

競爭越激烈，反映出各企業(yè)投資東莞的信心愈發(fā)強(qiáng)烈。

南太投資（深圳）有限公司是首次投資東莞，此次拿下麻涌地塊。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司對投資東莞充滿信心。東莞毗鄰深圳、廣州，位于粵港澳大灣區(qū)的核心地帶，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的重點(diǎn)城市，再加上高鐵城軌的建設(shè)，有利于創(chuàng)新要素跨境流動和區(qū)域融通。隨著深莞一體化的加強(qiáng)，深莞融合的提速，公司非?？春脰|莞的未來。

未來發(fā)展??整合資源推動城市“精明增長”

要評價東莞地價的走勢，離不開對往年供地信息的梳理，以及對未來供求關(guān)系的分析。

根據(jù)官方統(tǒng)計，2009年至2016年，東莞國有建設(shè)用地供應(yīng)面積在波動中增加，2017年至2019年，供應(yīng)面積總體下降。這一方面反映出，東莞在過去10年迅速發(fā)展，打下了良好的經(jīng)濟(jì)底盤；另一方面，經(jīng)歷了長期的高強(qiáng)度開發(fā)，東莞存量土地減少，建設(shè)用地供不應(yīng)求將成為常態(tài)。

在土地市場方面，今年3月20日，東莞市自然資源局公布本年度的供應(yīng)計劃，其中商住用地計劃出讓49宗，合計面積約230公頃，和2019年基本持平。隨著大量開發(fā)商和資本的涌入，土地市場供不應(yīng)求的局面將更加嚴(yán)重。

在房地產(chǎn)市場方面，根據(jù)東莞市人口規(guī)劃，到2030年全市預(yù)計常住人口規(guī)模為950萬以上。10年將新增100多萬人。

供求關(guān)系在演變，東莞城建思路也在升格。

溫春陽分析，2019年東莞城市更新已公示的單元劃定項目共計55個，這些項目總占地約1000萬平方米，改造后建筑面積約2300萬平方米，規(guī)模體量較大。大量項目進(jìn)入市場后會加劇競爭，同時政府對城市品質(zhì)的要求不斷提高，東莞也更加需要借助品牌房企的力量進(jìn)行城市升級，打造現(xiàn)代國際化都市。因此，未來城市更新項目必須從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，發(fā)展商的品牌、品質(zhì)將成為關(guān)鍵。

怎樣用盡可能少的土地，創(chuàng)造更大的價值，這考驗著一座城市的經(jīng)營智慧。東莞找到的答案是——“精明增長”。

所謂“精明增長”，即全面整合城市空間資源，促進(jìn)城市資源結(jié)構(gòu)有序重組和效益最大化。例如，東莞實(shí)施拓空間工程，力爭三年實(shí)現(xiàn)城市更新3萬畝，使城市空間發(fā)揮更大效益。

在此發(fā)展格局中，質(zhì)量和效益將被擺在更重要的位置。例如，根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年東莞建設(shè)用地成交面積比2018年增長47.58%，但成交宗數(shù)只增長了8.93%。單宗土地的投資規(guī)模提升，一批重大項目在東莞聚集。未來，低層次、小規(guī)模、低效益的用地項目，在東莞的發(fā)展空間將進(jìn)一步萎縮。

■聲音

真正恢復(fù)的是

“比金子都寶貴”的信心

土地掛牌“開門紅”，資本紛紛涌入，更深層次反映的是珠三角城市發(fā)展格局的變化。

中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長王德培在公開著作中分析，全球城市的競爭已非簡單地爭奪資源，而是以超級樞紐打造“朋友圈”。城市群內(nèi)的邊緣區(qū)，有條件轉(zhuǎn)化為相鄰城市產(chǎn)業(yè)連綿帶的新中心，生長出新的超大城市。

位于廣州、深圳、香港三座一線城市之間，東莞的角色和際遇正在發(fā)生變化：

過去，東莞的企業(yè)家們時常提出，位于廣深港之間，三座大城市形成的“虹吸效應(yīng)”，導(dǎo)致東莞缺人才、缺資金、缺技術(shù)。

如今，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已從單個城市之間競爭，演變到城市群組團(tuán)發(fā)展的新階段。作為一片價值洼地，東莞正迎來新的機(jī)遇。

廣東大普通信技術(shù)有限公司董事長陳寶華告訴記者，作為制造業(yè)名城，東莞有大量的就業(yè)機(jī)會、科創(chuàng)平臺。同時，相對于廣州和深圳，東莞房價相對較低，生活成本不高，對人才的吸引力正不斷增強(qiáng)。隨著高鐵城軌等同城化交通設(shè)施的建設(shè)，廣深的產(chǎn)業(yè)、資金、人才將更加迅速地向東莞溢出。

透視東莞土地拍賣火熱背后，其實(shí)地價依然平穩(wěn)，真正恢復(fù)的是“比金子都寶貴”的信心，還有東莞美好的前景。

■相關(guān)

東莞將打造

500米高的城市新地標(biāo)

近日，東莞市自然資源局發(fā)布《關(guān)于東莞國際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的批前公示》。其中，對國際商務(wù)區(qū)用地規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整。按照方案，東莞CBD將打造一座500米高的地標(biāo)高樓，超越如今423米的國貿(mào)中心，成為東莞新地標(biāo)。

本次調(diào)整范圍位于南城街道，由三元路、東莞大道、環(huán)城路和宏圖路圍合而成，調(diào)整范圍面積為214.25公頃。用地布局顯示，該地塊還規(guī)劃了中小學(xué)及幼兒園用地約7.68公頃。

《批前公示》顯示，將《東莞市南城國際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》更名為《東莞國際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。功能定位從建設(shè)“功能復(fù)合、立體便捷、低碳宜人”的東莞智慧型商務(wù)社區(qū)，調(diào)整為“世界智造門戶、灣區(qū)魅力都心”。

按照規(guī)劃，規(guī)劃結(jié)構(gòu)將原控規(guī)“一心、兩翼、三軸、三節(jié)點(diǎn)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，調(diào)整為以中央公園為核心，藍(lán)—綠廊道為骨架，形成“一心、兩軸、四組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

其中，“一心”是中央公園，將打造與沿東莞大道的商務(wù)展示界面遙相呼應(yīng)的城市景觀陽臺?！皟奢S”為串聯(lián)城市東西生活組團(tuán)的濱水休閑軸及融合城市和活力與未來體驗的中央活力軸，“四組團(tuán)”分別為金融科貿(mào)組團(tuán)、國際生活組團(tuán)、總部運(yùn)籌組團(tuán)和創(chuàng)新活力組團(tuán)。

用地布局將吸收原控規(guī)的優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合市場需求，優(yōu)化片區(qū)用地空間布局。調(diào)整后，規(guī)劃區(qū)總建設(shè)用地面積約212.53公頃。其中，居住用地（包括R2和R2+C2）約37.54公頃，中小學(xué)及幼兒園用地約7.68公頃，行政辦公用地約9.52公頃，以商業(yè)金融業(yè)用地為主導(dǎo)功能的用地（包括C1+C2、C2、C2+R2和C2+C3四類用地）約47.06公頃，文化娛樂用地約2.08公頃，道路廣場用地約66.81公頃，市政公用設(shè)施用地約0.71公頃，綠地（包括G1和G1+C）約34.81公頃，預(yù)留建設(shè)用地約6.32公頃。

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