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3月，一個利率市場化改革的重大舉措，也是關(guān)系到很多人還款利息增加還是減少的重大政策變換開始實施。根據(jù)中國人民銀行公告〔2019〕第30號要求，從2020年3月1日到8月30日，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準(zhǔn)加點形成，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。對于有房貸的人而言，都想知道新的利率定價機(jī)制下，房貸究竟選擇固定利率好還是浮動利率好？如何選擇才能省錢？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸轉(zhuǎn)換選固定還是浮動利率取決于對未來LPR升降判斷，還需結(jié)合個人還款計劃綜合考慮。

1、怎么轉(zhuǎn)換？

一次選擇機(jī)會 以往上浮或折扣將代入換算成加點

近日，建行、工行、農(nóng)行、中行等多家商業(yè)銀行發(fā)布了《關(guān)于存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告》，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價機(jī)制可以轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。其中，加點數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平——2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，且加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

案例：轉(zhuǎn)換后吳女士利息并沒省

2018年下半年吳女士購買了增城的一套房產(chǎn)，作為家里的第二套房，貸款期限25年，房貸100萬元，按當(dāng)時的基準(zhǔn)利率4.9%上浮了15%，執(zhí)行的是5.635%的利率。一看到銀行微信號發(fā)的通知公告，她就立即按手機(jī)銀行的指引進(jìn)行了操作，想看看自己的房貸能不能減少一些。不過，她發(fā)現(xiàn)選擇次年1月1日作為利率調(diào)整日，轉(zhuǎn)換成LPR利率浮動點數(shù)是加83.5個基點，執(zhí)行利率仍是5.635%。為何沒有出現(xiàn)網(wǎng)上或是一些中介宣傳的房貸利率進(jìn)行定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)化成LPR4.75%，可以省一大筆利息的情況呢？

這就需要了解一下存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的方式和內(nèi)容。從各銀行的公告來看，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率個人貸款（除公積金個人住房貸款外），均需進(jìn)行轉(zhuǎn)換。也就是說，公積金住房貸款不參與轉(zhuǎn)換，如果是組合貸款也只轉(zhuǎn)換商業(yè)貸款部分。此外，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可選擇不轉(zhuǎn)換。存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。因疫情的影響，目前主要是通過銀行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行申請辦理存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換?？蓪⒃贤s定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形式（加點可為負(fù)值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率，在合同剩余期限內(nèi)利率值固定不變。需要注意的是，只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)期執(zhí)行利率值。加點數(shù)值等于原合同當(dāng)期執(zhí)行利率值與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平等于2019年12月相應(yīng)期限LPR與轉(zhuǎn)換日加點數(shù)值之和。自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與轉(zhuǎn)換日加點數(shù)值重新計算確定。若轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)期執(zhí)行利率值。一般線上渠道默認(rèn)重定價周期為12個月，可選擇重定價日為次年1月1日或貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日。存在共同借款人的貸款，轉(zhuǎn)換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

專家：這次房貸利率轉(zhuǎn)換的操作將延續(xù)到8月底

廣州鏈家研究院負(fù)責(zé)人彭仕浩表示，這次房貸利率轉(zhuǎn)換的操作，將延續(xù)到8月底，針對的對象為存量貸款。新的購房貸款自LPR實行后都統(tǒng)一為LPR加點的方式，無固定利率。根據(jù)央行發(fā)布的通知，存量購房貸款將會有繼續(xù)維持原固定利率和“LPR+加點”浮動利率這兩種選擇，而且這種選擇將僅有一次，確定利率方式之后就不能再轉(zhuǎn)換了。對于存量個人房貸而言，如果繼續(xù)選擇原固定利率方案，則實際支持的利息成本不會改變。如果選擇“LPR+加點”的方式，由于個人房貸的加點數(shù)值是按照原固定利率與當(dāng)期LPR的差值來確定，將是固定不變的，因此未來支付的房貸利息將跟隨每年央行發(fā)布的LPR高低而變化，進(jìn)而影響到每個月支付房貸利息的高低。

2、利息能省多少？

根據(jù)LPR變動幅度決定

利息變化明年才能顯現(xiàn)

如果房貸利率選擇“LPR+點數(shù)”的計價方式，那轉(zhuǎn)換LPR參考值則是2019年12月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，為4.8%。這意味著，在3月1日~8月31日，選擇任何時間辦理，加點數(shù)都是一樣的。采用LPR4.8%為參考值計算出的加點數(shù)，整個合同期都不變，變動的只有LPR。比如房貸利率原來享受7折優(yōu)惠，即是3.43%，這一數(shù)值比參考標(biāo)準(zhǔn)LPR 4.8%少了137個點數(shù)，那么這個點數(shù)就將伴隨整個合同期，未來變動的只是LPR。

因此，換算過后，今年執(zhí)行的利率與換算前執(zhí)行的是一樣的，到次年的利率調(diào)整日，如果新報價的LPR低于4.8%，那么執(zhí)行的房貸利率就會降低。假設(shè)LPR下降20個基點，即0.2%。貸款期限還剩10年，剩余本金約61萬元，用等額本息方式還款，那么每個月就會少還約60元，一年可節(jié)省利息700元左右。

對于存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，業(yè)內(nèi)人士多表示，實際影響并不大?？硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，房貸掛鉤LPR是利率更加市場化的體現(xiàn)，該政策本身是中性的，因此對房地產(chǎn)市場的影響也是中性的。從歷史經(jīng)驗來看，經(jīng)濟(jì)增速從高速發(fā)展向追求更有質(zhì)量的增長切換，為了保障經(jīng)濟(jì)活力，需要較為寬裕的市場流動性，中長期看利率走低的概率比較大。這一點，大家可以看看發(fā)達(dá)國家，基本上都是低利率，甚至是負(fù)利率狀態(tài)。所以，中長期看，選擇掛鉤LPR還是比按目前的利率固定不變好。當(dāng)然，如果大家近期就有提前還貸的打算，選擇哪個也都差不多，除非發(fā)生惡性的通脹通縮，利率一般都不會在短期內(nèi)急劇變化，利息差異也微乎其微。

3、怎么選擇？

取決于對未來LPR升降判斷 結(jié)合個人還款計劃

當(dāng)然，還是有不少人一定要拿出計算器好好算一算自己的房貸如何轉(zhuǎn)換才合算。顯然，如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調(diào)時無法享受下調(diào)的好處。但是，如果選擇浮動利率，一旦LPR上調(diào)，則意味著比過去要承擔(dān)更大的利息負(fù)擔(dān)。而且按照央行的公告，一旦選擇就不能改動。有業(yè)內(nèi)人士表示，不管選擇固定利率還是LPR為基礎(chǔ)的浮動利率，不管未來LPR如何變化，房貸利息不一定比現(xiàn)在少多少。市場化意味著銀行不會吃虧，另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產(chǎn)金融政策。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時跟著動。5年期的LPR未必每次都調(diào)整，而且調(diào)整的幅度可能會受到控制，以避免刺激房地產(chǎn)市場。

可以看到，2019年8月20日，貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制改革后的首次報價誕生：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。今年2月20日，LPR迎來改革后的第七次報價中，第三次出現(xiàn)下調(diào)。其中，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這是5年期LPR利率第二次下調(diào)。2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個基點至4.8%，5年期以上LPR兩度下調(diào)，跌幅皆為5個基點。從中長期看，中國的LPR目前仍然有下降空間，這是趨勢。從金融周期、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期看，貸款利率趨勢下行是大概率。這意味著，如果選擇浮動利率的方式，房貸利息支出會比現(xiàn)在少。但是，選擇浮動利率的風(fēng)險在于未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動房貸利率上升。就目前國內(nèi)利率水平而言，當(dāng)前是處于相對低位的，5年期貸款基準(zhǔn)利率過去20年基本維持在7%左右，未來從4.75%繼續(xù)向下的空間還有多大？利率重新進(jìn)入上行通道也是有可能的。

因此，也有不少業(yè)內(nèi)人士建議，如果當(dāng)時貸款，是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，比如7折，選擇固定利率或更合適。如果是上浮的利率，為了少點利息，并預(yù)計在沒有通脹的情況下，LPR會大概率下行，就選擇LPR的浮動利率。

而對于不同的人，究竟怎樣更劃算，可以綜合考慮貸款余額、還款期限以及還款計劃等多方面因素，個人對未來LPR利率升降預(yù)期將是關(guān)鍵因素。同時還要結(jié)合自己貸款期限、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計劃提前還款、收入變化是否影響月供能力等綜合決定。如果余額較少、計劃提前還款的無妨選浮動，上下皆影響不大；如果余額較多、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、計劃長期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來下調(diào)上調(diào)都有可能，如果上調(diào)幅度較大對月供可能產(chǎn)生不小的影響。

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