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進(jìn)入10月以來，房企陸續(xù)發(fā)布了今年前三季度業(yè)績報(bào)告。盡管房地產(chǎn)市場“金九銀十”失色已不是新鮮事，但在供給端和需求端雙向調(diào)節(jié)下，不少房企仍然取得了穩(wěn)定增長。在顯現(xiàn)出韌性的同時(shí)，行業(yè)分化特征也非常明顯，背后充滿對房企運(yùn)營能力的考驗(yàn)。

“存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)，規(guī)模過大或過小都會(huì)造成一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。若規(guī)模過小，房企可能會(huì)因?yàn)橥恋貎?chǔ)備不足而被動(dòng)補(bǔ)庫存；若規(guī)模過大，房企可能會(huì)因?yàn)榧みM(jìn)拿地策略，導(dǎo)致債務(wù)攀升甚至資金吃緊?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員姚方表示。

根據(jù)該機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的報(bào)告，截至今年三季度末，20家A股上市房企存貨規(guī)模達(dá)29309.9億元，環(huán)比增長8.4%，同比增長16.2%，同比增速較二季度回落，仍處于歷史較低水平。同時(shí)，存貨去化周期為13.6個(gè)月，環(huán)比增長4.6%，同比增長8.7%。

20家房企存貨增速回落

在報(bào)告中，易居房地產(chǎn)研究院將20家房企按“2018年克而瑞中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模排行榜”分為三類，包括5家1500億元以上超大房企：萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)、綠地控股、新城控股、華夏幸福；11家500億~1500億元大型房企：世茂股份、榮盛發(fā)展、首開股份、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、陽光城、金科地產(chǎn)、招商蛇口、大悅城、金地集團(tuán)；4家500億元以下中型房企：華發(fā)股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)。

易居房地產(chǎn)研究院在報(bào)告中認(rèn)為，房企存貨增速回落是因?yàn)槿径妊永m(xù)了二季度的調(diào)控政策，房企資金面仍較為緊張，拿地意愿不高。7月，國家發(fā)改委發(fā)布房企外債備案登記的通知，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，房企海外發(fā)債融資環(huán)境緊縮。8月底，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度控制在今年3月底的水平。

與此同時(shí)，房企去化周期繼續(xù)延長，延續(xù)了上行趨勢。今年“金九銀十”成色不足，新建商品住宅成交上漲乏力，部分房企存在一定的去化壓力。

以今年10月為例，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長5%；4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長22%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比增長8%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比同比均下降3%。

按房企規(guī)模分類，2019年三季度，超大、大型與中型房企存貨同比增速分別為14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企，大型和中型房企存貨同比增速均出現(xiàn)回落。結(jié)合三季度房企融資端仍然偏緊的情況來看，超大房企在加速回款和融資成本及渠道上優(yōu)勢明顯。從去化周期來看，超大、大型與中型房企存貨去化周期均有所變長，分別為10.2、11.7和23.3個(gè)月，環(huán)比增長5.5%、19.7%和2.3%。

按房企性質(zhì)分類，2019年三季度，央企、地方國企和民企存貨同比增速分別為14.5%、16.1%和16.3%，民企拿地最為積極。除了地方國企，央企和民企存貨同比增速均有所回落。在去化周期方面，央企、地方國企和民企存貨去化周期分別為12.0、18.6和11.3個(gè)月，環(huán)比均出現(xiàn)增長，央企增速最快。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)看，2015年一季度至2018年四季度，央企和民企存貨去化周期呈下行趨勢?？傮w看，地方國企存貨去化周期相對平穩(wěn)。

報(bào)告認(rèn)為，存貨規(guī)模是公司規(guī)模的體現(xiàn)。截至2019年三季度末，20家房企存貨規(guī)模排在前三位的是萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)、綠地控股，排在末三位的是華遠(yuǎn)地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)和光明地產(chǎn)。從存貨同比看，世茂股份增速最高，達(dá)143.2%；泰禾集團(tuán)增速最慢，為-19.3%。

報(bào)告認(rèn)為，存貨是房企未來的銷售儲(chǔ)備。房企規(guī)模越大，資源集中能力越強(qiáng)，存貨量也越大，有利于擴(kuò)大市場規(guī)模和實(shí)施戰(zhàn)略布局。但是，存貨規(guī)模也并非越大越好，關(guān)鍵要與市場運(yùn)行和房企戰(zhàn)略匹配。超大房企去化周期短，大型房企其次，中型房企去化周期較長。運(yùn)營效率上，超大房企更易形成“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的循環(huán)，加速行業(yè)集中度提升。在此輪房地產(chǎn)周期中，民企迎來了快速發(fā)展時(shí)機(jī)，存貨規(guī)?？焖偕仙セ芷诒３衷诜€(wěn)定水平。

業(yè)績分化但成交平穩(wěn)

市場集中度提高和業(yè)績分化是近年來房地產(chǎn)市場的一大特征。其中，資金端是形成分化的重要因素。中金公司在近期發(fā)布的報(bào)告中認(rèn)為，對房企融資嚴(yán)格監(jiān)管將成為新常態(tài)，使資金和土地資源進(jìn)一步向頭部公司傾斜，疊加競爭加劇、運(yùn)營門檻提高等因素，預(yù)計(jì)頭部公司在行業(yè)整合出清過程中仍有可觀的銷售提升空間，為中期增長及估值奠定基礎(chǔ)，分化也將進(jìn)一步加劇。

房企業(yè)績分化還與投資布局密切相關(guān)。今年10月，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情上，一線城市不但領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng)，也領(lǐng)先于其他城市調(diào)整。從成交量走勢及同比增幅看，一線城市成交量上半年開始企穩(wěn)反彈。

18個(gè)二線城市中，8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降25%，同比增長9%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長17%，同比增長23%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市(東北及西部地區(qū))新建商品住宅成交面積環(huán)比微增1%，同比下降4%。本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市，成交環(huán)比小幅下降，同比大幅下降。

但中金公司在報(bào)告中認(rèn)為，明年三四線市場雖然銷售趨勢向下，但出現(xiàn)大幅回落的可能性不大。差異性調(diào)控思路下，分化不僅發(fā)生于一二線城市和三四線城市之間，同樣發(fā)生在三四線市場內(nèi)部。城市周期性錯(cuò)位拉長了整體周期長度、減弱了整體波動(dòng)，未來市場無論上行或下行，幅度都將小于以往“一刀切”式的調(diào)控振幅。當(dāng)前，三四線市場的庫存水平、信貸環(huán)境均好于此前的下行周期。

對于市場走勢，中金公司認(rèn)為明年全國新房成交情況仍將保持相對平穩(wěn)，理由是經(jīng)濟(jì)增長邊際進(jìn)一步放緩，利率趨勢下行，貨幣政策空間不大。房地產(chǎn)政策穩(wěn)字當(dāng)頭，差異化調(diào)控繼續(xù)深化，金融政策在保持定力、不會(huì)大幅放松或收緊的情況下，市場調(diào)控政策將更為靈活，體現(xiàn)出“因城施策”框架下各地行政手段調(diào)節(jié)的適時(shí)性。行業(yè)存貨水平不高，一二線城市已開工未售（含竣工未售）庫存量小幅回調(diào)，去化周期僅為7.5個(gè)月；三四線城市庫存量雖有上升，但去化周期仍只有15.7個(gè)月。市場供需結(jié)構(gòu)不存在短期迅速失配的條件，買賣雙方預(yù)期波動(dòng)不大。

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