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買(mǎi)房時(shí)，裝修豪華設(shè)備齊全的高大上會(huì)所吸引了業(yè)主們的眼球，也成為開(kāi)發(fā)商著重宣傳的賣(mài)點(diǎn)?？扇胱⌒^(qū)多年后，會(huì)所突然停止對(duì)外開(kāi)放，原來(lái)是被出售了。事實(shí)上，近年來(lái)關(guān)于會(huì)所變賣(mài)的糾紛不少，近日，珠江新城一小區(qū)業(yè)主就因小區(qū)會(huì)所被出售，要求發(fā)展商恢復(fù)會(huì)所功能而提起了訴訟。

【案例】

入住七年 珠江新城豪華會(huì)所被出售

“當(dāng)年我們小區(qū)的會(huì)所也算珠江新城最豪華的會(huì)所之一了，不少人是看到高大上的會(huì)所，覺(jué)得小區(qū)配套不錯(cuò)，而下定購(gòu)買(mǎi)決心的。”珠江新城星匯云錦業(yè)主林先生告訴記者，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子，其中一個(gè)因素就是因?yàn)榫哂袝?huì)所服務(wù)。在購(gòu)房時(shí)的各種宣傳單上可以看到，1~4號(hào)樓第四層是6000平方米集運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)于一體的豪華會(huì)所，包括天幕恒溫泳池、宴會(huì)房、健身房等，收樓時(shí)的《住戶(hù)手冊(cè)》《前期物業(yè)管理合同》上也明確顯示小區(qū)配有會(huì)所，剛?cè)胱r(shí)還贈(zèng)送給業(yè)主一些會(huì)所設(shè)施使用費(fèi)用，對(duì)于喜歡運(yùn)動(dòng)休閑的業(yè)主而言非常受用，但沒(méi)想到入住七年后，會(huì)所卻被對(duì)外出售了。據(jù)悉，目前，新的私人業(yè)主將位于第四層會(huì)所的2500平方米租給了健身公司，3000平方米已租給了餐廳，健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

對(duì)于當(dāng)年作為買(mǎi)樓“賣(mài)點(diǎn)”的會(huì)所就這樣沒(méi)有了，業(yè)主們當(dāng)然是不樂(lè)意的，在和發(fā)展商溝通過(guò)程中了解到，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，對(duì)外出售后新業(yè)主會(huì)保留會(huì)所的部分功能。而面對(duì)目前會(huì)所租賃情況，業(yè)主擔(dān)心會(huì)所的功能還會(huì)發(fā)生變化，因此要求發(fā)展商恢復(fù)會(huì)所功能，在溝通無(wú)效后，只好走上訴訟的道路。近日，小區(qū)業(yè)委會(huì)以個(gè)人業(yè)主的名義將發(fā)展商告上法庭。

【分析】入住后會(huì)所紛紛“消失”為哪般？

業(yè)內(nèi)人士表示，會(huì)所實(shí)際上最早是在香港興起，由于所建樓盤(pán)的戶(hù)型面積普遍偏小，業(yè)主非常需要一個(gè)能夠健身、娛樂(lè)、休閑以及招待親朋好友、舉行家庭活動(dòng)的場(chǎng)所，于是會(huì)所應(yīng)運(yùn)而生。會(huì)所進(jìn)入內(nèi)地后逐漸演變成一種賣(mài)房的“門(mén)面”，甚至成為豪宅的標(biāo)配。售樓時(shí)不少樓盤(pán)大肆渲染會(huì)所的功能和檔次，將其作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。對(duì)于不少業(yè)主而言，會(huì)所展示和代表了一種體面的生活方式。不過(guò)，在樓盤(pán)完成銷(xiāo)售之后，會(huì)所該如何經(jīng)營(yíng)成為不小的問(wèn)題。由于小區(qū)會(huì)所相對(duì)封閉，經(jīng)營(yíng)模式及后期的維護(hù)成本讓大部分會(huì)所處于虧本狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商選擇將這一賠本的買(mǎi)賣(mài)出售或出租的不少。

可以看到，近年來(lái)有關(guān)會(huì)所的糾紛不少。不只是廣州，北京、上海等各地都有不少類(lèi)似案例：買(mǎi)樓時(shí)承諾并展現(xiàn)的美輪美奐的“會(huì)所”使用幾年后消失，或是交樓后發(fā)展商改變用途不兌現(xiàn)承諾的比比皆是。更讓業(yè)主介意的是，不僅會(huì)所沒(méi)有了，還因?yàn)閳?chǎng)地出租或出售變成了各種共享辦公空間、公寓、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、洗浴中心、餐廳等，給居住生活帶來(lái)影響。

業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，多大面積的小區(qū)要配備多少個(gè)門(mén)崗是有要求的，但沒(méi)有規(guī)定過(guò)多大面積的小區(qū)配套多大的會(huì)所。小區(qū)是否配置會(huì)所，會(huì)所是什么檔次，基本是開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身品牌的要求來(lái)規(guī)劃設(shè)置。房屋在辦理產(chǎn)證時(shí)包括住宅、商業(yè)或其他等類(lèi)型，還有配套用房等，比如，物業(yè)的辦公場(chǎng)所就屬于配套用房性質(zhì)，但小區(qū)會(huì)所卻并未做過(guò)過(guò)多規(guī)定，也不屬于強(qiáng)制要求的配套用房之列。因此，不少發(fā)展商將小區(qū)商業(yè)裙樓部分規(guī)劃為會(huì)所，產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商。近年來(lái)，關(guān)于小區(qū)會(huì)所產(chǎn)生的糾紛，有些是屬于公建配套部分，而更多的是產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商的。業(yè)主們拿著開(kāi)發(fā)商當(dāng)年的樓書(shū)、宣傳廣告進(jìn)行維權(quán)時(shí)發(fā)現(xiàn)并不容易。

【觀(guān)察】會(huì)所問(wèn)題應(yīng)由誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？

林先生告訴記者，目前小區(qū)狀告發(fā)展商要求恢復(fù)會(huì)所的官司已經(jīng)開(kāi)庭。由于會(huì)所物業(yè)性質(zhì)是商業(yè)，產(chǎn)權(quán)是發(fā)展商的，從法律上來(lái)講發(fā)展商有權(quán)變賣(mài)。業(yè)主們的訴求是要求其功能不能改變，一定要是文體用房，因?yàn)樽畛醺l(fā)展商簽的售住宅合約里有列明，6000平方米的4樓是國(guó)土局規(guī)劃為文體用房。

業(yè)內(nèi)人士表示，各地都出現(xiàn)小區(qū)會(huì)所被變賣(mài)消失的情況，或許與相關(guān)監(jiān)管措施模糊，業(yè)主們難以維權(quán)相關(guān)。單個(gè)業(yè)主可以拿著當(dāng)年的樓書(shū)、宣傳冊(cè)去法院告開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，可能會(huì)判賠一些違約金。如果以小區(qū)業(yè)委會(huì)去法院起訴開(kāi)發(fā)商不管理會(huì)所，可能根本不會(huì)受理，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)都不是你的。目前適用于會(huì)所糾紛的主要是《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

從已經(jīng)判決的一些類(lèi)似案例來(lái)看，如果會(huì)所房屋為開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商享有處分權(quán)，因此開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓會(huì)所房屋的行為是合法的。在售樓期間以及合同中承諾有會(huì)所的，在轉(zhuǎn)讓時(shí)一般是存在前提條件的，即“不影響會(huì)所使用”。如果轉(zhuǎn)讓會(huì)所后，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定的會(huì)所功能完全喪失，雖然涉案房屋物權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但《合同》中所約定的權(quán)利義務(wù)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，給予業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)償。北京就有小區(qū)因會(huì)所被賣(mài)，法院判決，根據(jù)業(yè)主的房屋面積不同，發(fā)展商分別補(bǔ)償20多位業(yè)主1萬(wàn)~3萬(wàn)元不等的經(jīng)濟(jì)損失。

有業(yè)主對(duì)記者表示，無(wú)論從生活舒適度、小區(qū)品質(zhì)的提升，還是從對(duì)房?jī)r(jià)的影響上來(lái)講，其實(shí)更希望恢復(fù)會(huì)所的功能，而不是類(lèi)似一些判例中的業(yè)主一樣獲得一兩萬(wàn)元的賠償。開(kāi)發(fā)商以會(huì)所做售樓宣傳，最終卻因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題或經(jīng)濟(jì)利益等原因令會(huì)所服務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，致使合同約定的義務(wù)和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃內(nèi)容成為虛設(shè)，業(yè)主們的權(quán)益如何得到保障，這樣的問(wèn)題需要有更清晰的指引和監(jiān)管措施。

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