了解地產(chǎn)、房產(chǎn)前沿資訊，幫助我們掌握更多的地產(chǎn)、房產(chǎn)知識，不論是在生活當(dāng)中還是在工作當(dāng)中相信都會有所幫助的，如果各位小伙伴們感興趣的話，小編接下來就為大家推薦一篇關(guān)于地產(chǎn)、房產(chǎn)方面的文章給大家吧，小編今天要分享的文章為交完租金遭遇房東賣房怎么辦，希望各位小伙伴能夠喜歡哦。

熱播電視劇《三十而已》不僅記錄了成年人不得不面對的危機(jī)和困惑，而且還涉及到不少生活中常見的法律問題，如剛交過房租，卻遭遇房東賣房，租客不得不搬家，預(yù)付的租金有權(quán)要求退還嗎？租客是否具有優(yōu)先購買權(quán)呢？

問題?

1 房東賣房，承租人只能搬家嗎

電視劇《三十而已》中，女主角王漫妮結(jié)束了豪華游輪旅行后回歸現(xiàn)實(shí)生活，剛?cè)爰议T，房東就帶著中介公司工作人員過來看房。房東因女兒結(jié)婚需要買房，所以要出售租給王漫妮居住的這套房屋。這毫無征兆的變故又一次刺激了王漫妮，她無助地說“我剛交過房租”，但房東并未理會仍堅(jiān)持要賣房，只不過同意退還剩余房租。對王漫妮來說，搬家似乎已不可避免，她不得不開始重新找房。

從法律上分析，房主出售正處于租賃狀態(tài)的房屋，涉及承租人的權(quán)益保障問題。《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這即是買賣不破租賃原則，該原則有三個(gè)構(gòu)成要件，即租賃合同合法有效，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為合法有效，租賃合同先于所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

具體分析，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，出租人（即原房屋所有權(quán)人）與買受人（即現(xiàn)房屋所有權(quán)人）存在房屋買賣合同關(guān)系，適用買賣不破租賃原則后，買受人概括繼受了出租人與承租人之間的房屋租賃合同中出租人的權(quán)利和義務(wù)。

出租人、承租人、買受人三方當(dāng)事人之間存在三個(gè)法律關(guān)系：

一是買受人與承租人之間。買受人取得原出租人在租賃合同中的法律地位，買受人無須與承租人重新簽訂房屋租賃合同。根據(jù)房屋買賣合同，買受人即與承租人產(chǎn)生新的房屋租賃合同關(guān)系。買受人當(dāng)然地享有出租人的權(quán)利，如租賃請求權(quán)、合同解除權(quán)、押金請求權(quán)、返還房屋請求權(quán)；同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，如維修房屋、保證房屋正常使用等。

二是買受人與出租人之間。在房屋已出租的情況下，出租人出售的房屋權(quán)能并不完整，買受人對房屋的使用權(quán)和收益權(quán)受到租賃合同的限制不能立即行使，所以出租人在與買受人簽訂該房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)履行如實(shí)告知義務(wù)，即告知交易的房屋是否有租賃合同的負(fù)擔(dān)以及承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等。法律規(guī)定了買賣不破租賃原則，承租人可以向買受人主張租賃權(quán)，以此對抗所有權(quán)。

如果出租人在簽訂房屋買賣合同時(shí)未如實(shí)告知租賃合同的情況，善意的買受人可以要求出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，還可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任或行使單方解除權(quán)解除合同。

三是出租人與承租人之間。適用買賣不破租賃原則后，出租人與承租人之間的租賃法律關(guān)系因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而終止，出租人不能再向承租人要求支付租金，承租人在租賃關(guān)系終止時(shí)也無須向出租人返還房屋，而應(yīng)向買受人返還房屋。

結(jié)合《三十而已》的劇情，房東應(yīng)將房屋出租情況如實(shí)告知買受人，買受人概括繼受房東與王漫妮之間租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，與她建立新的租賃合同關(guān)系，王漫妮可以根據(jù)租賃合同約定繼續(xù)使用承租的房屋。

問題?

2 房屋出售前，承租人預(yù)付的租金能退嗎

在劇中，王漫妮接受了房東提出的方案，即搬離房屋，房東退還剩余租金。如果王漫妮沒有搬家，那么，她向房東預(yù)付的租金應(yīng)如何處理呢？

由于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，出租人在原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)均由買受人承受，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系終止，買受人與承租人之間產(chǎn)生新的租賃合同關(guān)系。出租人占有預(yù)付的租金已失去了法律上和合同上的依據(jù)，屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給買受人。承租人已經(jīng)預(yù)付了租金，無權(quán)向出租人要求返還租金，但承租人沒有再次交納租金的義務(wù)，買受人向出租人請求給付租金時(shí)，承租人享有抗辯權(quán)。

如果出租人拒絕轉(zhuǎn)交承租人預(yù)付的租金，買受人可以根據(jù)房屋買賣合同和房屋租賃合同向出租人要求返還預(yù)付的租金。因?yàn)橘I受人取得房屋的所有權(quán)，而收益權(quán)是所有權(quán)的權(quán)能之一，買受人可以基于其房屋所有權(quán)而享受收益權(quán)。另外，根據(jù)房屋租賃合同，收取租金是租賃合同中出租人的權(quán)利。買受人既已取代原出租人成為新出租人，而預(yù)付的租金是未來期限內(nèi)房屋出租的收益，應(yīng)為新出租人所有，所以原出租人應(yīng)將預(yù)付租金轉(zhuǎn)交給買受人。

也就是說，如果王漫妮沒有與房東解除房屋租賃合同，而是繼續(xù)承租房屋，那么她所交納的預(yù)付租金應(yīng)由房東轉(zhuǎn)交給房屋的買受人，王漫妮無權(quán)要求退還預(yù)付的租金，房屋買受人也不能再次向王漫妮主張租金。

問題?

3 承租人購所租房屋，是否享有特殊權(quán)利

王漫妮從外地只身到上海打拼，對擁有一套屬于自己的房屋有著強(qiáng)烈的渴望，如果遇到房東賣房，作為承租人的她是否具有優(yōu)先購買權(quán)呢？

根據(jù)合同法第230條，“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！奔磳⑹┬械拿穹ǖ渲凶龀龈鼮樵敿?xì)的規(guī)定，第726條明確，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外”。這一條文是對出租人出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是出租人出賣承租人租賃的房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)依法產(chǎn)生，只屬于特定人享有，具有專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。

承租人優(yōu)先購買權(quán)有利于保障承租人對租賃房屋穩(wěn)定、持續(xù)性的使用，保障承租人對租賃房屋形成的依賴關(guān)系。同時(shí)，保障承租人優(yōu)先購買權(quán)也能有利于維持房屋現(xiàn)有的占有狀態(tài)，降低交易成本，減少不同利益主體之間發(fā)生糾紛的可能性。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)需要具備以下條件：

首先，承租人與出租人之間存在合法有效的房屋租賃關(guān)系。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于其與出租人之間的租賃關(guān)系，是在租賃房屋上附加的一種負(fù)擔(dān)，所以合法有效的租賃關(guān)系是承租人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)。

其次，出租人有出售房屋的意思和行為。也就是說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋“買賣”狀態(tài)。如果出租人將房屋贈(zèng)與他人或與他人互換房屋，因不是出售行為，所以即使租賃房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更，承租人也不享有特殊權(quán)利。如果出租人拍賣或變賣房屋，則應(yīng)通知承租人，承租人有權(quán)參與競拍，并享有優(yōu)先購買權(quán)。

再次，承租人與第三人具備同等購買條件。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也要支付相應(yīng)的對價(jià)，并且支付對價(jià)的方式、數(shù)額等需要與第三人一致。

最后，承租人需要在特定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。如果承租人在特定期限內(nèi)沒有表示購買，視為放棄權(quán)利。此時(shí)，出租人才能將房屋出售給第三人。

民法典中規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。這一條款將承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限限定在收到出租人通知后的15日內(nèi)。而且該期間為法定的除斥期間，不適用中止、中斷或者延長的規(guī)定，經(jīng)過這段時(shí)間后，承租人未作出意思表示即喪失優(yōu)先購買權(quán)。

如果出租人沒有履行通知義務(wù)即與第三人簽訂房屋買賣合同，承租人是否可以主張合同無效或要求撤銷合同呢？

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期間內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)該條款，出租人侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)只發(fā)生侵權(quán)損害賠償，在出租人與第三人之間不存在法定的合同無效情形的情況下，承租人無權(quán)主張合同無效。

民事法律行為中的撤銷權(quán)是行為人為彌補(bǔ)意思表示不真實(shí)的救濟(jì)權(quán)利，例如一方因?qū)Ψ交虻谌说钠墼p或存在重大誤解而做出的意思表示。行使撤銷權(quán)的行為主體是民事法律行為中一方當(dāng)事人，例如買賣關(guān)系中的買方或者賣方?；诤贤鄬π栽瓌t，承租人作為房屋買賣雙方之外的第三人無權(quán)對出租人與買受人簽訂的房屋買賣合同行使撤銷權(quán)。

另外，為保障承租人的居住利益，民法典創(chuàng)設(shè)了“承租人優(yōu)先承租權(quán)”制度，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。租賃期限屆滿后，承租人要求續(xù)租，他人也要求承租的，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，可以優(yōu)先于其他人與出租人簽訂租賃合同。該制度有利于穩(wěn)定房屋使用關(guān)系，彰顯房屋利用效益。

（作者單位：北京市房山區(qū)人民法院）

---

版權(quán)說明： 本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除！

---

標(biāo)簽： 交完租金遭遇房東賣房怎么辦