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【問答民法典·以案說法】
●關(guān)鍵詞
買賣不破租賃
●概述
遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)、奮斗在外的年輕人，在租房過程中經(jīng)常遇到各種難題。對(duì)此，民法典合同編對(duì)租賃合同中出租人的義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，有效解決了業(yè)主突然撤租，承租人居無定所的難題，有助于租賃秩序的穩(wěn)定，保障租房者權(quán)益。
●案例
北京某高校應(yīng)屆畢業(yè)生小張從學(xué)校畢業(yè)后，租了一套離自己實(shí)習(xí)單位很近的房子，與房東簽訂了為期1年的租房合同。按照公司規(guī)定，新入職的小張去廣東分公司鍛煉半年。而在此期間，房東將房子轉(zhuǎn)賣，新房東以裝修房子為由，請(qǐng)他一個(gè)月以內(nèi)搬走。
●法條
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。（第七百二十五條）
●專家說法
王瑛（中央民族大學(xué)法學(xué)院副教授）
房屋所有權(quán)變動(dòng)，不影響租房者居住
買賣不破租賃，是指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)變動(dòng)，并不導(dǎo)致租賃關(guān)系的解除。
在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使租賃物的所有權(quán)變動(dòng)，也不會(huì)對(duì)原租賃關(guān)系產(chǎn)生任何影響，對(duì)承租人而言，既不需要終止原租賃關(guān)系，也無須訂立新的租賃合同?！安挥绊懽赓U合同的效力”的表述，其實(shí)際的法律后果應(yīng)當(dāng)是在原租賃合同的承租人與租賃物的新的所有人之間形成租賃合同關(guān)系。因此，租賃物的買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，如果新的房屋所有人要求承租人搬出，則新的所有人將構(gòu)成對(duì)租賃合同的違反，承租人可以主張繼續(xù)履行、損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。
民法典設(shè)置“買賣不破租賃”的規(guī)則賦予了承租人對(duì)抗新的所有人的權(quán)利?！百I賣不破租賃”的規(guī)則主要適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃。租賃房屋事關(guān)承租人的基本居住權(quán)，如果出租人將租賃物出售，而不賦予承租人對(duì)抗買受人的權(quán)利，承租人的租賃權(quán)將會(huì)落空，將可能影響承租人的基本居住權(quán)。民法典在房屋租賃合同中設(shè)置“買賣不破租賃”的規(guī)則，體現(xiàn)了對(duì)承租人的特殊保護(hù)，在一定程度上體現(xiàn)了對(duì)弱者的保護(hù)，反映了實(shí)質(zhì)正義的要求。
適用“買賣不破租賃”必須符合一定條件：
房屋租賃合同有效。該規(guī)則主要是為了保護(hù)承租人的利益，而承租人占有租賃物必須基于有效的租賃合同，如果租賃合同尚未成立或被宣告無效，則承租人無權(quán)占有租賃物。
租賃房屋所有權(quán)在租賃期間依法轉(zhuǎn)讓。租賃合同必須先于買賣關(guān)系成立，尚在租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)賣給第三人。在房屋所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，租賃合同已經(jīng)生效，如果房屋租賃合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了變動(dòng)，則承租人當(dāng)然不能以其合同權(quán)利對(duì)抗所有權(quán)人的權(quán)利。
承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同。該規(guī)則的目的在于保護(hù)承租人的權(quán)利，租賃房屋在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人既有權(quán)主張?jiān)撘?guī)則獲得保護(hù)，也有權(quán)終止合同，承租人是否實(shí)際主張“買賣不破租賃”繼續(xù)承租該房屋，取決于承租人自己的意思自由。
結(jié)合本案，首先，小張與房東簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定合法有效。作為承租人的小張依合同約定取得了房屋的租賃權(quán)，因此當(dāng)房東將房屋讓與第三人時(shí)，在承租人與受讓人之間仍受原租賃合同的約束。
其次，該房屋租賃合同的期限為1年，期限并未屆滿。并且，新房東取得房屋所有權(quán)的時(shí)間也在租賃期間以內(nèi)，承租人小張?jiān)敢饫^續(xù)履行租賃合同，故完全符合“買賣不破租賃”產(chǎn)生效力的條件。所以，對(duì)于房屋的新房東而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對(duì)房屋的使用權(quán)受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿后，才可要求小張搬出。（記者 劉華東采訪整理）
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