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2019年12月18日，享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉行以“2020洞見與前瞻”為主題的2019年四季度媒體搶聽會，會上發(fā)布第四季度寫字樓市場和零售市場報告，并于會上獨家發(fā)布題為《金融開放中國商業(yè)地產(chǎn)市場新機遇》報告，解讀國內(nèi)金融對外開放新政策、北京寫字樓市場未來趨勢以及大宗交易的市場概況。

租金下行和供應(yīng)高峰 服務(wù)業(yè)開放新利好

2019年四季度，位于中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心、亞奧的亞洲金融大廈以及麗澤金融商務(wù)區(qū)的麗澤SOHO等項目相繼入市，為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應(yīng)。至此，2019年北京全市甲級寫字樓年度供應(yīng)量繼2007年和2016年之后又一次超百萬，達101.8萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,114萬平方米。大量的新增供應(yīng)拉動本季度北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別同比上升5.1和3.8個百分點，達13.5%和7.6%。

受新入市項目提前預(yù)租的影響，四季度北京寫字樓租賃市場較前三個季度略有回暖，全市和五大核心商圈寫字樓市場季度凈吸納量分別為15.9萬和8.6萬平方米，分別為前三個季度平均值的2.0倍和6.3倍。但縱觀2019年全年，北京寫字樓租賃市場則表現(xiàn)平平，全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬和12.7萬平方米，分別為近十年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。同時，當(dāng)前經(jīng)濟的不確定性致使北京寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào)，四季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別環(huán)比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。

未來三年，北京寫字樓市場新增供應(yīng)量約達304.1萬平方米且67.7%將分布于新興商圈。對此，戴德梁行北中國區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示，在經(jīng)濟形勢不明朗和新興商圈大量新增供應(yīng)的雙重背景下，短期來看，預(yù)計未來一年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力。但長期來看，在未來的3-5年，隨著北京服務(wù)業(yè)擴大開放試點工作的持續(xù)推進，相關(guān)領(lǐng)域如金融科技、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G、人工智能、文旅、高端服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速發(fā)展將進一步刺激北京寫字樓市場活躍度，屆時租賃需求的上漲或?qū)楸本懽謽鞘袌鰩碜饨鸷统鲎饴实碾p提升。

“首店”與“夜經(jīng)濟”活躍 零售業(yè)態(tài)全新升級

在“首店經(jīng)濟”的帶動下，北京零售市場品牌的國際化及多樣化程度也越來越高。根據(jù)北京商務(wù)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度共有540家首店落戶北京。從品牌入駐的商圈和項目來看，核心商圈的標桿項目是吸引品牌首店的主力。與此同時，北京“夜經(jīng)濟”也持續(xù)加碼。12月初，北京市發(fā)布《持續(xù)打造有品質(zhì)有特色有溫度“夜京城”冬季活動措施》，在政策的支持下，各商圈及商場均推出了冬季主題的燈光秀、文化活動、體育健身活動、美食活動等。據(jù)商務(wù)部消息，北京后續(xù)還將推出《夜京城消費指南》，持續(xù)推動夜經(jīng)濟的發(fā)展。

2019年，北京零售市場新增供應(yīng)明顯放緩，全年新增優(yōu)質(zhì)零售空間僅46.2萬平方米，同比下降50.5%，其中近40%都為城市更新項目。對此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，北京零售市場目前已全面進入更新升級階段，除了大批百貨展開了升級試點工作，很多購物中心也逐漸進入調(diào)整期，伴隨著供應(yīng)的放緩及項目的更新改造，預(yù)計短期內(nèi)核心商圈空置率還將進一步走低。

外資持續(xù)加碼 城市更新成新常態(tài)

2019年11月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步做好利用外資工作的意見》，提出包括深化對外開放、加大投資促進力度、深化投資便利化改革、保護外商投資合法權(quán)益等四方面共計20條政策措施。隨著全球投資者和境外金融機構(gòu)的不斷進入，市場各參與方的類型也將不斷增多，中國金融市場的生態(tài)將更加多元豐富。與此同時，中國金融市場的開放也將給中國的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機遇。

中國的金融開放政策無疑也將會對大宗物業(yè)成交市場產(chǎn)生影響。從2017年開始，境外投資者明顯加大了在中國的資產(chǎn)布局，至2018年，境外機構(gòu)投資者在中國大宗物業(yè)成交額的占比達到了37.8%的歷史高點，雖然在2019年二季度之后由于中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素導(dǎo)致境外投資者大幅放緩了投資步伐，但截止到2019年10月，全年境外投資額占比也達到了28.7%。

2009-2019年10月中國大宗物業(yè)交易內(nèi)外資占比

來源：戴德梁行研究部

中國的金融開放正在經(jīng)歷一個加速期，中國金融開放的廣度和深度都在不斷加大，隨著境外金融機構(gòu)的不斷進入，未來中國的金融市場將迎來變局。對此，戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵總結(jié)道，受全球配置需求的驅(qū)使，境外機構(gòu)對中國的關(guān)注不斷上升，在經(jīng)濟整體下行的大環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對穩(wěn)定的北京市場則為偏好一線城市有穩(wěn)定現(xiàn)金流核心物業(yè)的境外投資者提供了更好的選擇，這也是為什么北京外資交易占比連續(xù)兩年接近30%。同時，2019年自用買家“剛需”保持強勁，多點開花，除通州、豐臺科技園等新興區(qū)域之外，在政府支持下，自用買家亦在核心區(qū)域?qū)ふ页鞘懈聶C會，參與存量市場同機構(gòu)類買家展開爭奪。

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