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監(jiān)管部門抽緊銀行房貸已是不爭的事實(shí)，不管是對房企來講，還是對貸款“炒房者”而言，都是一種“釜底抽薪”之舉，目的只有一個(gè)，那就是貫徹“房住不炒”的方針，達(dá)到“穩(wěn)定房價(jià)”的目的。
人民法院公告網(wǎng)顯示，自2019年年初至7月，全國范圍內(nèi)至少279家房地產(chǎn)企業(yè)在人民法院等處公告破產(chǎn)文書，然而據(jù)人民網(wǎng)最新消息，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的多米諾骨牌效應(yīng)正在顯現(xiàn)，倒下的速度是平均每月40家。
與此相對應(yīng)的是，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經(jīng)因“違規(guī)涉房”對銀行開出過億金額的罰單。2019年8月9日，中信銀行因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款等13項(xiàng)違法違規(guī)行為，被合計(jì)罰沒2223.7萬元。
這兩條消息表明，在堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控原則下，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生根本性變化，隨著銀保監(jiān)系統(tǒng)對違規(guī)發(fā)放房貸的金融機(jī)構(gòu)處罰力度的不斷加碼，貸款“炒房”很有可能成為“無薪之火”。
炒房，主要指買房目的不是為了“住”(包括自住和租給他人住)，而是利用買進(jìn)賣出從中獲利，人為地將房子最基本的“住”的功能剝離，使房子成為一個(gè)單純的投資品種。
追根溯源，三四線城市的中小規(guī)模房企破產(chǎn)，根本原因在于經(jīng)營模式過于依賴政策環(huán)境，尤其是在棚改貨幣化政策下的粗放式開發(fā)模式。借著棚改貨幣化大潮，房企從銀行貸出源源不斷的資金，卻將“作保人”推給了國家。但隨著國家階段性戰(zhàn)略的改變，很多房企只是在大潮中學(xué)會(huì)了“渾水摸魚”，卻沒有在大潮退去前學(xué)會(huì)游泳，學(xué)得“守江山”的功夫，難免會(huì)在退潮后盡顯原形。
根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報(bào)告，2019年9月，有95家房企融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。由此可見，即使國家三令五申地嚴(yán)格壓縮銀行房貸空間，但部分銀行仍在以身犯險(xiǎn)。自2018年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經(jīng)因“違規(guī)涉房”對銀行開出過億金額的罰單。這些罰款或許會(huì)超過部分銀行違規(guī)發(fā)放貸款可獲得的收益，影響到監(jiān)管部門對相關(guān)銀行的合規(guī)性考核，甚至引來監(jiān)管部門更嚴(yán)厲的窗口指導(dǎo)。一旦在涉房貸款中留下“污點(diǎn)”，相關(guān)銀行受到的損失將不僅僅局限在被罰的金額范圍內(nèi)。
通過一系列監(jiān)管，銀保監(jiān)部門已向銀行傳遞一個(gè)明確信號(hào)：“房住不炒”，涉房違規(guī)貸款這條紅線銀行絕不能輕易觸碰。受此影響，不僅很多房企要做好提前“過冬”的準(zhǔn)備，就連那些專門依靠違規(guī)貸款參與投機(jī)的“炒房者”也將面臨“釜底抽薪”的命運(yùn)，很難再從銀行獲取違規(guī)的“炒房”資金。
還有一個(gè)值得注意的信號(hào)，從房企資金來源看，房企的美元融資仍在不斷刷新紀(jì)錄，天花板不斷被破頂。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至10月8日，年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%。9月份房企實(shí)現(xiàn)海外美元融資37.97億美元，比8月份的15.8億美元多了一倍不止，個(gè)別債券的發(fā)債利率超過15%。這說明，國內(nèi)部分房企資金鏈已經(jīng)繃得非常緊。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)被掐住了資金鏈，相當(dāng)于被掐住了喉嚨，就算美元債融資成本比國內(nèi)融資要高很多，國內(nèi)缺錢的房企還是會(huì)“病急亂投醫(yī)”，急于改變國內(nèi)涉房融資環(huán)境收緊帶來的“斷炊”局面。
眾所周知，房地產(chǎn)的功能不僅具有住宅屬性，還具有較強(qiáng)的金融屬性。前些年國內(nèi)房價(jià)的非理性上升，一個(gè)很重要原因就是銀行資金借助金融杠桿違規(guī)涌入房市所致。一旦“炒房者”失去資金后援，就無法再參與房市炒作，房地產(chǎn)價(jià)格才能逐步企穩(wěn)并回歸理性。種種跡象表明，監(jiān)管部門抽緊銀行違規(guī)房貸已是不爭的事實(shí)，不管是對房企來講，還是對貸款“炒房者”而言，都是一種“釜底抽薪”之舉，目的只有一個(gè)，那就是貫徹“房住不炒”的方針，達(dá)到“穩(wěn)定房價(jià)”的目的。
□盤和林(應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)
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