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一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種.通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值.容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平的差異.因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素.容積率具有如下特性：(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量.宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等.容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性.(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系.建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比.當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí),三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系.(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平.人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā),建設(shè)房屋.房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低.(四)容積率存在客觀上的**合理值.在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度.為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值.以下是幾個(gè)關(guān)于容積率的定義,其中“住宅面積毛容積率”和“綜合容積率”是官方定義,有明確的出處.請大家看個(gè)明白：毛容積率＝住宅建筑總面積/規(guī)劃用地面積住宅面積毛容積率 = 住宅建筑總面積 / 規(guī)劃建設(shè)用地綜合容積率 = 計(jì)算容積率建筑總面積 / 規(guī)劃建設(shè)用地計(jì)算容積率建筑總面積＝住宅建筑面積＋配套公建面積不計(jì)算容積率建筑總面積：地下建筑面積（不包括商業(yè)用途）＋架空建筑面積規(guī)劃用地面積：根據(jù)買賣合同確定的用地面積.規(guī)劃建設(shè)用地：規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地面積,由于道路退讓的關(guān)系,一定是小于規(guī)劃用地面積的.
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