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小產(chǎn)權(quán)一般則是止是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合 同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。區(qū)別大小產(chǎn)權(quán)房**簡(jiǎn)單的方式，就是看該房是否具有產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證由什么單位所頒發(fā)。由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”，其中所有鄉(xiāng)政府、地方政府所頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，一律不具備房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房的共同特點(diǎn)有:一，集體土地建設(shè)的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”**重要的特點(diǎn)就是在集體土地上 開發(fā)的房屋，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要 在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)并公開向社會(huì)銷售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，把 集體土地變性，成為國(guó)有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓 金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。二，沒(méi)有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證。而“小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏國(guó)有土地使用證，也 就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。三，價(jià)格便宜?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”好賣，**主要的是其售價(jià)相對(duì)便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等 費(fèi)用，所以價(jià)格低廉。四，無(wú)合法產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，無(wú)法在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。五，開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無(wú)開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位 或個(gè)人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營(yíng)業(yè)條件，房屋設(shè)計(jì)及建筑質(zhì)量得不到保障。
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