在位于中國最大河流長江入?？诘某缑鲘u，是國內(nèi)僅次于島、海南島的第島嶼，素有“長江門戶、東海瀛洲”的美譽。

《中國經(jīng)營報》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在崇明島上，除了綠地集團，還有融創(chuàng)、碧桂園、上實發(fā)展和大愛城控股等多家開發(fā)商早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目。其中綠地等房企打著養(yǎng)老噱頭念起了地產(chǎn)生意經(jīng)。

近日，有多名養(yǎng)老項目的老年業(yè)主反映，在購置綠地長島項目的精裝養(yǎng)老房之后發(fā)現(xiàn)，房屋存在漏水和開裂情況，裝修標準縮水，而且不能連接正常的供水供電系統(tǒng)。最為擔心的是，一江之隔的啟東市濱江化工園區(qū)內(nèi)的化工企業(yè)由于超標排放，每逢刮起東風和北風，整個綠地長島處于大量工業(yè)廢氣的籠罩之中，無法達到養(yǎng)老居住的條件。

對此，《中國經(jīng)營報》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠地長島位于崇明島北面一處圍墾形成的小島上，生活配套設(shè)施和交通出行不方便，導致除了建造完工的住宅，周邊多是農(nóng)田和荒地。當?shù)卣矫姹硎荆捎诠╇姽镜木壒?，上述問題短時間很難得到解決。

與化工廠隔江相望的“養(yǎng)老住所”

兩年前，上海市民金雪梅(化名)和親戚兩家分別購置綠地長島項目(備案名：樂享城)的養(yǎng)老公寓，總共房款達到120萬元。“當時房價僅為9000多元/平方米，相比市區(qū)便宜很多，樣板房很漂亮，我們也很沖動。”金雪梅向記者介紹。

然而，去年金雪梅到小區(qū)之后卻發(fā)現(xiàn)，半夜時常會停水停電，生活并不方便。“一對老夫妻入住后，十多天沒來水，”金雪梅說，業(yè)主們前往相關(guān)部門進行信訪投訴，檢查后才知道，項目使用的是臨水臨電，短時間無法解決。

6月4日，記者在綠地長島項目B區(qū)04板塊的金女士家看到，家里有六面墻壁被“攔腰砍斷”，橫豎貫穿開裂。綠地長島B區(qū)的業(yè)主劉長棟(化名)是第一批業(yè)主。據(jù)他介紹，購買的精裝房在去年3月份交房時存在門套和墻面脫落、欄桿斷裂等10余處裝修質(zhì)量問題。其將情況上報之后，至今仍未收房。

一些老年人因為養(yǎng)老的需求，用一輩子積蓄購置精裝房，結(jié)果成了“驚嚇房”：吊頂內(nèi)管道沒有銜接和安裝，整排西邊套的落地窗被風吹之后發(fā)生劇烈晃動，一些業(yè)主的房型層高不足，導致無法正常生活。

業(yè)主提供的聯(lián)名信訪函顯示，江蘇啟東濱江化工園區(qū)與綠地長島項目隔江相望，直線距離約1800米。2017~2018年期間，居民均看到化工園區(qū)有排放臭氣的情況，每逢刮北風，灰黑色的工業(yè)廢氣飄向崇明島，空氣中能聞到明顯的異味。

在2018年6月29日中央環(huán)保督察組“回頭看”交辦問題清單中，啟東的濱江化工園區(qū)氣味擾民，啟東亞太化工有限公司偷排廢水和廢氣的問題被提及。

公開資料顯示，綠地長島項目位于江蘇省在上海崇明島的兩塊“飛地”之一的啟東市啟隆鎮(zhèn)，東西長約17公里，南北最寬為1.1公里，是崇明島少量屬于江蘇省南通市的區(qū)域。

時間的指針回撥到2014年，綠地集團號稱投資2000億元，歷時10年進行整島開發(fā)。項目總占地面積約2.35萬畝，相當于原兩個靜安區(qū)大小，是綠地集團開發(fā)較大的一個房地產(chǎn)項目，其與寧波杭州灣新區(qū)的綠地海灣組成以“南灣北島”特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略。

綠地長島項目自西向東分為A、B、C、D四個區(qū)域。擬建設(shè)10萬套住宅，預期導入人口約為30萬。目前B區(qū)已經(jīng)交付約1萬套，后續(xù)還有大量房屋需要交付。

綠地長島在入市之初介紹，項目是以養(yǎng)老地產(chǎn)項目的方式運營，隨后針對該項目召開“綠地長島養(yǎng)老戰(zhàn)略發(fā)布會”，試圖打造“東方孝賢島”，使得東方孝賢島在建設(shè)、服務以及相關(guān)配套上，根據(jù)老年人需求進行適老化設(shè)計。

投資客“搶房”的熱土

崇明島全島三面環(huán)江，一面臨海，西接滾滾長江，東瀕浩瀚東海，南邊與上海自貿(mào)區(qū)隔水相望。

記者在實地走訪中了解到，僅圍繞在綠地長島周邊的樓盤就有8個，分別是啟東御江灣、碧桂園十里外灘、悅島觀湖、國瑞瀛臺、大愛城、蔚林半島、融創(chuàng)海上桃源和鴻泰樂頤小鎮(zhèn)，都屬于啟東市，與上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司(股票代碼：600748.SH)在東灘開發(fā)的瑞慈花園一樣，大多是以“養(yǎng)老項目”的性質(zhì)進行運營。

由于地處崇明島北端啟東市轄區(qū)內(nèi)，這一小塊區(qū)域避開了限購限售的要求，也成為投資客“搶房”的熱土。

在崇明大愛城項目的營銷中心，銷售人員介紹，項目共占地約3000畝，其中1500畝規(guī)劃為農(nóng)地生態(tài)公園，用來種植瓜果蔬菜和藥材等，剩下1500畝規(guī)劃為住宅、商業(yè)和配套用房，共計1萬多套房源。“開盤很快就賣光，今天已經(jīng)沒有房源了。如果有房源的話，可以付定金，出具40萬元銀行存款證明。”該名銷售人員說，下一次開盤肯定會漲價，未來投資只會升值。

知情人士透露，崇明大愛城緊鄰綠地長島項目，其實是向綠地集團轉(zhuǎn)讓原綠地長島項目D區(qū)地塊資源，才得以開發(fā)崇明大愛城。

記者在營銷中心門內(nèi)右側(cè)的宣傳海報上看到，“(大愛城)項目處于環(huán)上海城市發(fā)展圈，且屬于崇明島約4.97%不限購區(qū)域，未來上海周邊將迎來新一輪規(guī)劃紅利，處于價值洼地的崇明無疑將成為五年內(nèi)長三角投資價值高地。”

為了方便投資業(yè)主的需求，崇明大愛城還推薦業(yè)主與斯維登集團簽約，選擇2800元/年的套餐，享受全年12次定期全屋打掃。另外，幫業(yè)主更大限度地利用房屋閑置時間，通過斯維登的托管服務，讓閑置不動產(chǎn)獲取最大利益。

樓盤銷售人員介紹，崇明大愛城和綠地長島一開盤即被搶光，需要交定金才能留住房源，得房率高而且贈送面積，另外支持“二套改首套”操作，降低首付比例購房。

對于預付定金的情況，大愛城房地產(chǎn)南通有限公司一名負責人予以了否認，其表示，購房前出具40萬元存款證明也只是放在購房者的賬戶里。

記者圍繞崇明島走訪發(fā)現(xiàn)，與養(yǎng)老項目售樓處的宣傳相比，大多數(shù)養(yǎng)老項目周邊的配套設(shè)施亟待改善。

配套設(shè)施匱乏

上述業(yè)主提供的聯(lián)名信訪函還舉報到，綠地長島項目全島僅B區(qū)04板塊有直供電，沒有直供水，其余都為臨水臨電，每到夜里，道路上不開路燈，連紅綠燈也未設(shè)置，老年人出行非常不方便。

針對上述問題，4月12日，國網(wǎng)上海市電力公司崇明供電公司表示，2017年1月，上海市召開專題會議后提出，根據(jù)國家對長江流域不搞大開發(fā)、大建設(shè)和崇明區(qū)建設(shè)世界級生態(tài)島等要求，故相關(guān)配套暫停建設(shè)。公司根據(jù)增幅要求，不能實施相關(guān)的房地產(chǎn)配套電力業(yè)務。2015年12月，綠地長島項目開發(fā)商啟東崇和置業(yè)有限公司向國網(wǎng)上海市電力公司崇明供電公司申請臨時基建用電，期限為4年(2016年2月22日~2020年2月22日)。公司在日常營業(yè)普查中發(fā)現(xiàn)啟東崇和置業(yè)有限公司存在臨時基建用電轉(zhuǎn)供給“樂享城”住戶使用，根據(jù)規(guī)定已要求立即整改。

啟東市行政審批局一位負責審批的負責人向記者透露，盡管供電設(shè)備符合要求，但是崇明供電公司拒絕參與綠地長島項目的供電驗收工作，所以正式供電才無法兌現(xiàn)。

啟隆鎮(zhèn)政府一名負責人表示，啟隆鎮(zhèn)的電和水是屬于上海電網(wǎng)供應，上海電網(wǎng)為了限制該鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目發(fā)展，不同意進行供電，項目由此不能正式用電，這個問題短時間內(nèi)很難解決。早在綠地長島項目一期開發(fā)時，綠地集團和當?shù)卣炇饏f(xié)議，土地沒有通過招拍掛程序，拿地價格非常便宜，所以前期配套設(shè)施應該是由開發(fā)商承擔。

披著“養(yǎng)老”外衣賣房？

在房企扎堆崇明島布局養(yǎng)老地產(chǎn)背后，養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利難題也不容小覷。

記者在走訪崇明大愛城期間，銷售人員介紹，項目后期將配備120個養(yǎng)老床位，老年人不需要出具管理費，只要繳納100萬元或者800萬元不等的押金，即可以享受陪護。“其實也是公司的一種金融工具，幫助融資。”該銷售人員說。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)專家委員會專家、清華同衡養(yǎng)老專家委員會專家陸松濤認為，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵在于開發(fā)商有足夠的資金支撐，改變傳統(tǒng)賣房的方向，對養(yǎng)老項目進行定位，對業(yè)態(tài)和功能配套進行梳理。通過會員制、長租的形式去獲得資金支持，目前從這個方式去探索也有成功案例。同時，通過合法的金融手段也可以解決。

對于崇明島養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，養(yǎng)老e周刊創(chuàng)始人孫黎直言，雖然崇明島自然環(huán)境優(yōu)越，但是過去十年間，房地產(chǎn)企業(yè)在布局養(yǎng)老項目實際上是為了更低價格、更大面積地拿地，與其說是養(yǎng)老地產(chǎn)項目，不如說是通過地產(chǎn)“養(yǎng)老”。和純護理的養(yǎng)老院相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項目更多是以“郊區(qū)大盤”的形象存在。為什么各家入住之后，沒有達到養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境?是因為隨著房企融資渠道收窄，資金相對緊張，地產(chǎn)開發(fā)商在拿地之后，沒有真正當成養(yǎng)老社區(qū)來建設(shè)。除了崇明，這種情況在一線城市周邊也同樣存在。

與此同時，一位不愿具名的分析人士表示，

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