近日，山東省威海市乳山的樓市引發(fā)關(guān)注，緣自一條“乳山海景房二手房均價(jià)跌破千元”的消息引爆朋友圈。這個(gè)價(jià)格被網(wǎng)友戲稱為“白菜價(jià)”。

不過，在乳山買房用于養(yǎng)老的劉新(化名)向新京報(bào)記者表示：“網(wǎng)傳乳山二手房均價(jià)跌破1000元/平方米并不是普遍現(xiàn)象，銀灘區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格普遍在3000元-4000元/平方米，也有優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格在5000元/平方米左右。”

那么，均價(jià)跌破千元的海景房，到底魔幻在哪兒?乳山的樓市究竟怎么樣?乳山的房?jī)r(jià)真跌了嗎?

“瑕疵房”甩賣也難

“春節(jié)后網(wǎng)傳乳山二手房均價(jià)跌破1000元/平方米，但這并不是普遍現(xiàn)象。我們每年都有關(guān)注銀灘的二手房，其實(shí)價(jià)格普遍在2000元-4000元/平方米，也有好房源還在5000元/平方米左右。”家在天津、十多年前就在乳山買房的王燕惠告訴新京報(bào)記者。

記者從貝殼找房平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，截至2月10日，乳山市掛牌二手房1814套，掛牌均價(jià)約為3300元/平方米。其中，銀灘旅游度假區(qū)掛牌二手房就達(dá)到1792套，掛牌均價(jià)約為3200元/平方米，掛牌單價(jià)最低為745元/平方米，單價(jià)千元及以下的房源共14套，全部位于7層或8層樓棟里的高層;單價(jià)1001元-2000元的房源共274套;單價(jià)2001元-3000元的房源共612套，單價(jià)3001元-4000元的房源共599套?？梢姡峙茊蝺r(jià)在2001元-4000元的房源占了掛牌總套數(shù)的67.6%。

當(dāng)?shù)貜氖路康禺a(chǎn)銷售工作的馮巖(化名)向記者透露，根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，今年以來，銀灘二手房成交套數(shù)大不如前，只有十幾套;價(jià)格從每平方米800元-2600元不等，不少鄰近海邊的海景房成交價(jià)格僅為1500元/平方米左右，個(gè)別房源均價(jià)確實(shí)跌破1000元/平方米。“我們觀察發(fā)現(xiàn)，單價(jià)跌破千元的房源，基本上都是戶型或者位置不好的房源，比如朝向是純朝北的。”

談起乳山的低價(jià)房，當(dāng)?shù)貜臉I(yè)多年的中介人員康志(化名)更加熟稔：“確實(shí)有個(gè)別業(yè)主為盡快變現(xiàn)低價(jià)拋售房產(chǎn)、以低價(jià)海景房為噱頭吸引買家等情形。有一些海景房單套掛牌價(jià)僅5萬元左右，甚至出現(xiàn)了掛牌價(jià)僅740元/平方米的情況。但是，銀灘海景房的買家多是養(yǎng)生養(yǎng)老為目的的中老年人，他們對(duì)品質(zhì)有要求，那些配套設(shè)施差、不帶電梯、位于頂層的房子，很難吸引買家，而越降價(jià)反而越?jīng)]人接手。近期，銀灘的二手房成交均價(jià)為2700元/平方米左右，周環(huán)比下跌14.1%。”

2016年與王燕惠一起在乳山買房的劉新也介紹說：“現(xiàn)在價(jià)格太低的房源多是有特殊性的。比如，有朋友在乳山的一套房子，沒暖氣，夏天潮，冬天冷，而且在頂層，所以價(jià)格一降再降，降到每平方米一兩千元也甩不出去。”

曾經(jīng)火熱的海景房

乳山位于山東半島東南部，地處青島、威海、煙臺(tái)三市銜接的腹地，被稱為中國(guó)沿海的“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”。而作為國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)的銀灘，因空氣環(huán)境和海岸線吸引著各地游客。在這里，不僅有海鳥和沙灘，還有很多海景房，吸引了老年人和旅居人士。

回憶在乳山買房的經(jīng)歷，王燕惠告訴新京報(bào)記者，20年前，自己的親戚退休后在乳山買了一套海景房。不久，這位親戚邀請(qǐng)她去做客。當(dāng)時(shí)，她就下定決心，等自己退休后，要在乳山購(gòu)買一套房子養(yǎng)老。“十多年前，我在乳山買了一套小面積的海景房，但是這套房子沒有暖氣，如果冬天過去居住，會(huì)感覺不習(xí)慣。于是，我總想等乳山的樓市穩(wěn)定了再換一套房。到了2015年底，乳山的房子還在漲價(jià)，我沒有出手。”

王燕惠在2016年初看到了換房的機(jī)會(huì)。“2016年初，乳山的房子開始降價(jià)。幾乎每周都有乳山的中介人員來天津組織客戶坐大巴車去乳山免費(fèi)旅行。這些中介人員不僅能說會(huì)道，還會(huì)給我們發(fā)禮物，管吃管住。在旅行線路中，中介公司帶我們?nèi)タ戳艘恍╉?xiàng)目，而這些項(xiàng)目售樓處的接待人員多以‘宜居養(yǎng)老’‘健康養(yǎng)生’等理由，說服我們交定金買房。我們很多人就買了。”王燕惠表示，當(dāng)時(shí)，一套80多平方米的房子總價(jià)約為28萬元，均價(jià)約為3500元/平方米。六七年過去了，一些業(yè)主想掛牌賣出，發(fā)現(xiàn)掛牌價(jià)不到3000元/平方米，成交價(jià)不到2700元/平方米，“而且很不容易轉(zhuǎn)手出去”。

而在劉新看來，在乳山養(yǎng)老確實(shí)不錯(cuò)，盡管現(xiàn)在房?jī)r(jià)在下滑，但是他不后悔在乳山買房養(yǎng)老。王燕惠等多位購(gòu)房人也均表示“并不后悔”。

當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存壓力大

值得一提的是，自1992年起，乳山市開始建設(shè)銀灘旅游度假區(qū)。1994年，銀灘獲批省級(jí)旅游度假區(qū)。2002年，銀灘成為國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)。優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境吸引了各地的房地產(chǎn)企業(yè)前來開發(fā)海景房，這里是國(guó)內(nèi)北方旅游房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域之一。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間，銀灘房地產(chǎn)開發(fā)定位于旅游度假，按照距離海岸線遠(yuǎn)近的不同，劃分為一線、二線和三線海景房。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，銀灘旅游度假區(qū)累計(jì)開發(fā)小區(qū)135個(gè)。其中，一線海景房約占58%，二線海景房約占33%，三線海景房約占9%。

根據(jù)乳山濱海新區(qū)管委會(huì)發(fā)布的消息，與其他季節(jié)性較強(qiáng)的旅游度假區(qū)一樣，銀灘海景房存在淡旺季現(xiàn)象。從全市網(wǎng)格化服務(wù)管理信息平臺(tái)采集數(shù)據(jù)分析，6月至9月銀灘業(yè)主居住較為集中，其中8月中旬人數(shù)最多，約5萬戶、10萬余人，已超過乳山城區(qū)常住人口數(shù)量的2/3。

從2014年開始，乳山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸陷入低迷。據(jù)乳山市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況公報(bào)，2014年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成36.32億元，同比下降52.46%;到了2018年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為23.38億元。

2019年、2020年，乳山市沒有公開該市房地產(chǎn)開發(fā)投資的具體數(shù)據(jù)，只透露2019年的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.03%。此后，2021年，乳山市房地產(chǎn)開發(fā)投資41.62億元，同比下降31.4%。2022年前三季度，乳山市房地產(chǎn)開發(fā)投資20.93億元，同比下降32.3%。

“目前，乳山的海景房庫(kù)存壓力大，購(gòu)房需求不明顯。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，與乳山類似，一些城市海景房的供應(yīng)規(guī)模大，同時(shí)投資投機(jī)的屬性比較強(qiáng)，導(dǎo)致房源去庫(kù)存壓力大、物業(yè)管理不到位、房屋管理和住戶管理混亂等問題。這些問題也影響了城市的投資形象和海景資源。涉及此類問題的城市其實(shí)很多，包括營(yíng)口、龍口、海陽(yáng)、乳山、南澳、惠州、北海等。相關(guān)地區(qū)要做好海景房的配套和服務(wù)，抓住新一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇尤其是文旅消費(fèi)需求復(fù)蘇的機(jī)會(huì)，做好去庫(kù)存和人口導(dǎo)入的工作。

新京報(bào)記者 張建

編輯 武新 校對(duì) 盧茜

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