“十一”黃金周人氣十足的不止熱門旅游景點(diǎn)，京西石景山、西五環(huán)邊，毗鄰地鐵6號(hào)線西黃村站的禧悅學(xué)府接待中心，同樣人來人往、熱鬧非常，樣板間里更是人頭攢動(dòng)。

新京報(bào)記者探訪發(fā)現(xiàn)，禧悅學(xué)府憑借鄰近地鐵、精裝交付、得房率高、戶型多樣等優(yōu)勢，雖預(yù)計(jì)10月底到11月才開盤，卻已早早攢足人氣，躋身“新網(wǎng)紅”樓盤。尤其是主打的89平方米B1戶型，三室兩衛(wèi)、全明格局、南北通透，頗受購房客關(guān)注。由于身處京西，禧悅學(xué)府不僅吸引了石景山的購房人群，也引得海淀購房客前來一探究竟。

“十一”黃金周，京西石景山毗鄰地鐵6號(hào)線西黃村站的禧悅學(xué)府接待中心，熱鬧程度不亞于旅游景點(diǎn)。新京報(bào)記者 武新 攝

交通：地鐵房，距6號(hào)線西黃村站300米

禧悅學(xué)府位于北京西五環(huán)邊、永引橋西南側(cè)，是首創(chuàng)+新城控股今年1月在石景山西黃村拿下的地塊。走出地鐵6號(hào)線西黃村站，經(jīng)田村路，進(jìn)入處路，就能到達(dá)禧悅學(xué)府接待中心。項(xiàng)目地塊在接待中心往東約1公里，目前尚為荒蕪的工地狀態(tài)。

從地理位置看，禧悅學(xué)府雖身在西五環(huán)外，但鄰近田村路、永引渠南路，距離西五環(huán)約350米，駕車出行稱得上方便。從公共交通看，步行到地鐵6號(hào)線西黃村站約300米，屬地鐵房;附近還有981、336、389、941快車等多條公交線路，通往四季青橋、大峪、處、公主墳等地。

“十一”期間，新京報(bào)記者以購房人身份來到禧悅學(xué)府接待中心，看房人熙熙攘攘，幾套樣板間幾乎沒有空閑的時(shí)候，一直人來人往。看房人中，有許多年輕夫妻，他們更喜歡75平方米和89平方米的小戶型;也有全家三代一起出動(dòng)的，老人、年輕父母帶著孩子一起來看房，更多是為了改善。

據(jù)禧悅學(xué)府的銷售人員介紹，禧悅學(xué)府共有15幢樓、1100多套房源，推出75平方米至135平方米多種戶型。排卡驗(yàn)資需備50萬元，從7月19日開始到10月2日，排卡數(shù)量已到2000多號(hào)，超過了房源總數(shù)。

“預(yù)計(jì)10月底到11月開盤，具體日期要看預(yù)售證下來的時(shí)間。開盤后采取搖號(hào)選房，搖號(hào)是隨機(jī)的。新房預(yù)計(jì)2022年上半年交付。”銷售人員介紹。

禧悅學(xué)府主打教育優(yōu)勢。“之所以樓盤名中帶有‘學(xué)府’兩字，是因?yàn)殪麗倢W(xué)府緊鄰北大附中石景山學(xué)校(新址)，預(yù)計(jì)2020年底完工。”銷售人員說。從商業(yè)配套看，禧悅學(xué)府附近有物美等便利超市，步行可達(dá);距離阜石路的當(dāng)代商城約1.5公里，距離石景山路的萬達(dá)廣場約3.5公里，需駕車前往。

戶型：四居面寬進(jìn)深比接近1:1，小三居次臥局促

禧悅學(xué)府推出了四種戶型：75平方米兩居、89平方米三居、120平方米四居、135平方米四居，全部精裝交付。

在89平方米和135平方米的樣板間里，記者看到，兩種戶型皆南北通透、格局方正。以135平方米四居為例，南向整體面寬達(dá)10.7米，與11.5米的進(jìn)深實(shí)現(xiàn)近乎1:1的“黃金比例”。銷售人員介紹，135平方米四居的客廳面寬約4米，全明設(shè)計(jì);在主臥、次臥、兒童房的基礎(chǔ)上還設(shè)計(jì)了書房;主衛(wèi)、客衛(wèi)均干濕分離。

禧悅學(xué)府135平方米四居戶型，面寬與進(jìn)深實(shí)現(xiàn)近乎1:1的“黃金比例”。新京報(bào)記者 武新 攝

89平方米小三居是禧悅學(xué)府的“明星”戶型，房源量最多，共有4種可選戶型。其中，89平方米B2戶型的南向整體面寬9.4米，進(jìn)深8.6米。“大面寬、短進(jìn)深的設(shè)計(jì)，和市場上大部分限競房產(chǎn)品相比具有優(yōu)勢。”銷售人員介紹。值得一提的是，這個(gè)戶型南向有3個(gè)大飄窗，采光很好。

但89平方米小三居也存在不足——次臥較小。按戶型圖估算，89平方米的B1、B2、B3、B4戶型的次臥面積分別約為8.4平方米、9平方米、9.2平方米、8.5平方米。“這么小的次臥，只能放下一張小床、一張桌子，大衣柜基本裝不下，放個(gè)小衣柜也很局促。”一名看房客搖頭可惜。

至于得房率，銷售人員表示，120平方米、135平方米兩種戶型的得房率約為80%，89平方米、75平方米兩種戶型的得房率稍低，約為75%。不過，89平方米的部分戶型、75平方米戶型均贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)，一定程度上提高了得房率。記者注意到，設(shè)備平臺(tái)沒有完全封上，使用起來會(huì)有些不便。

價(jià)格：與同區(qū)域二手房未形成價(jià)格倒掛

在限價(jià)因素下，禧悅學(xué)府銷售均價(jià)不超過62766元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過65904元/平方米。相較石景山的五里坨“三兄弟”、長安云錦等限競房，禧悅學(xué)府售價(jià)高出不少。“貴”的底氣在于，禧悅學(xué)府是石景山距離地鐵最近的限競房。

從總價(jià)看，禧悅學(xué)府不同戶型的總價(jià)在460萬元/套到890萬元/套不等。據(jù)銷售人員估算，135平方米四居總價(jià)約為850萬元至890萬元，120平方米四居總價(jià)約為750萬元至790萬元，89平方米三居總價(jià)約為540萬元至586萬元，75平方米兩居總價(jià)約為460萬元至494萬元。一名女士一邊參觀樣板間一邊盤算“小九九”，“得賣了海淀的老房子，才能夠得上這個(gè)89平方米的新房。”

“根據(jù)面積、朝向的不同，不同戶型價(jià)格會(huì)略有浮動(dòng)?，F(xiàn)在還沒有取得預(yù)售證，各個(gè)房源的具體價(jià)格尚未確定。”禧悅學(xué)府的銷售人員說。

北京中原、鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，禧悅學(xué)府周邊二手房的均價(jià)大多低于禧悅學(xué)府，未形成二手房價(jià)格倒掛。比如，雍景天成二手房均價(jià)約5.1萬元/平方米，雍景四季二手房均價(jià)約5.6萬元/平方米，黃南苑二手房均價(jià)約4.7萬元/平方米。

去年到今年，石景山樓市“你方唱罷我登場”。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從去年開始，沉寂多年的石景山樓市迎來大量新增供應(yīng)。純商品房中海寰宇天下奪得2018年北京新房銷冠，此后五里坨三個(gè)限競房上市，初期去化并不理想，之后隨著教育資源落地、交通規(guī)劃利好，銷售開始提速。今年，中海寰宇天下三期熱銷，加上長安云錦限競房入市，以及即將開盤的禧悅學(xué)府限競房，石景山多個(gè)新房項(xiàng)目同期銷售，市場競爭激烈程度明顯提高。

郭毅向購房人建議，與純商品房不同，限競房在5年后才能上市交易，但限競房相對(duì)有價(jià)格優(yōu)勢。在同一個(gè)區(qū)域，選擇純商品房還是限競房，購房人需結(jié)合自身實(shí)際需求，仔細(xì)思量決定。

新京報(bào)記者 武新 攝影 武新

編輯 王海亮 校對(duì) 王心

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