第五批新房公示后環(huán)線接到了大量咨詢：實(shí)在是不知道怎么選。

選籌是一個(gè)系統(tǒng)工程，每個(gè)人情況不同適合的項(xiàng)目不同，不可能幾篇文章就能講清楚。

唯一能量化的是與周邊次新房成交價(jià)之差，

每個(gè)項(xiàng)目也都有自己優(yōu)劣勢(shì)，無(wú)法量化性價(jià)比，畢竟大部分新房受限價(jià)制約。

上海二手房網(wǎng)簽價(jià)普遍做低，不可能系統(tǒng)查詢到，真實(shí)成交價(jià)散落在各個(gè)中介門店手中。

環(huán)二對(duì)門店手中近期成交進(jìn)行了匯總，周邊沒(méi)有次新房時(shí)根據(jù)房齡、品質(zhì)進(jìn)行了折算，得到了粗略數(shù)據(jù)，僅供大家參考。

先上結(jié)論再附解讀。

01 頂豪

限價(jià)，首先就要限豪宅、限地王。

想當(dāng)年湯臣一品10萬(wàn)單價(jià)刷新大家三觀，中糧海景壹號(hào)率先突破20萬(wàn)引領(lǐng)市場(chǎng)，綠城黃浦灣巔峰時(shí)期報(bào)價(jià)35萬(wàn)。

有這些爆炸性新聞市場(chǎng)肯定靜不下來(lái)。

所以也成為倒掛最嚴(yán)重的市場(chǎng)

現(xiàn)在好了，豪宅紛紛被按住了，——別說(shuō)30萬(wàn)，15萬(wàn)的都不批。

較多朋友在對(duì)比九廬與綠地海珀外灘，計(jì)算下來(lái)九廬性價(jià)比更高，是因?yàn)楸睘I江正處于風(fēng)口浪尖：

北濱江是內(nèi)環(huán)內(nèi)最后一塊可供整體開發(fā)土地，而且江景得天獨(dú)厚，同時(shí)陸家嘴又在向北擴(kuò)張。

目前陸家嘴濱江壹號(hào)院看江戶型單價(jià)超過(guò)24萬(wàn)，九廬二線江景房單價(jià)也要23萬(wàn)。

綠地海珀外灘所處董家渡地塊開發(fā)周期長(zhǎng)，目前熱度有所下滑。

碧云尊邸、綠地海珀外灘去年的一炮而紅是市場(chǎng)復(fù)蘇的起點(diǎn)，今年紛紛再次上市。

不過(guò)碧云尊邸沒(méi)有江景加持，目前成交價(jià)低得多。

核心地段、一線江景、次新房、高樓層，這四個(gè)因素集中在一起，對(duì)價(jià)格的想象空間就上天了。

02 普豪

新政出了這么多，許多人失去了購(gòu)房機(jī)會(huì)，于是大家紛紛說(shuō)自己是剛需，即使是看內(nèi)環(huán)的客戶。

其實(shí)過(guò)千萬(wàn)的都稱得上豪宅了，真正買得起的沒(méi)幾個(gè)。

第五批新房中千萬(wàn)以上項(xiàng)目也是神仙打架，大家又開始激動(dòng)起來(lái)，就像當(dāng)年高考時(shí)一樣難以抉擇：選北大還是選清華呢?

前灘目前處于巔峰時(shí)期，熱度不低于1992年的周星馳，所以新房上市必火。

目前前灘二手房掛牌價(jià)格18萬(wàn)左右，成交價(jià)16-17萬(wàn)，這樣看來(lái)新房還是具有相當(dāng)性價(jià)比。

這批千萬(wàn)豪宅中楊浦居多，不過(guò)楊浦整體價(jià)格上限不高，標(biāo)桿豪宅翡麗甲第成交價(jià)16萬(wàn)左右，還是好樓層。

幾個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有東外灘的地段優(yōu)勢(shì)，減分;

保利天匯、東外灘愛(ài)國(guó)里都是中小戶型，仁恒也有許多小戶型，定位均不如翡麗甲第，減分;

項(xiàng)目品質(zhì)更不用多說(shuō)，減分，限價(jià)之下能有多高?

不少朋友對(duì)仁恒保有較大希望，等樣板間開了再?zèng)Q定吧。

虹口這邊，瑞虹新城九期地段其實(shí)略優(yōu)于外灘璽，不過(guò)瑞虹整體是大戶型，單價(jià)上討不到便宜。

綜合性價(jià)比而言，肯定是瑞虹高一些，地段已經(jīng)具備了沖擊豪宅區(qū)的基礎(chǔ)。

無(wú)奈正南方一棟300米以上寫字樓擋個(gè)嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

安康苑有些高估。華僑城、中糧價(jià)格高，很大程度是因?yàn)闊o(wú)敵視野，安康苑原本高區(qū)也可以眺望陸家嘴，

后續(xù)開的兩棟樓略好。

新湖青藍(lán)國(guó)際處于寶山路街道，地段上比安康苑差不少。

安康苑向南一直到蘇州河，全面進(jìn)行舊改;寶山路街道就路一號(hào)工程大一些，其他大量老公房繼續(xù)保留，城市界面低了不止一檔。

不過(guò)新湖青藍(lán)國(guó)際小區(qū)大開大合，在新房中品質(zhì)稀缺。

普陀兩個(gè)項(xiàng)目，蘇河望、新湖明珠城倒掛都不大。

蘇河望親哥哥融創(chuàng)香溢花城單價(jià)僅10萬(wàn)左右，隔壁寶華城市之星單價(jià)12-13萬(wàn)，不過(guò)寶華的品質(zhì)蘇河望大概率達(dá)不到。

而且光新這個(gè)片區(qū)整體不受認(rèn)可，整體居住水平不高，老齡化相當(dāng)嚴(yán)重。

新湖明珠城與前面幾期處于同一小區(qū)，目前三期單價(jià)也僅11萬(wàn)多，新房并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。

徐匯鑫耀中城積分會(huì)相當(dāng)高。

鑫耀中城是徐匯獨(dú)苗，

項(xiàng)目定位是漕河涇的大型綜合體，會(huì)成為區(qū)域公共活動(dòng)中心，更重要的是，或者說(shuō)西南上海獨(dú)苗，潛在用戶相當(dāng)廣泛。

03 中產(chǎn)

中產(chǎn)客群的項(xiàng)目普遍分布在唐鎮(zhèn)、大虹橋。

唐鎮(zhèn)的融創(chuàng)未來(lái)金融城倒掛并不嚴(yán)重，因?yàn)檫@里與鼎鼎大名的唐鎮(zhèn)三兄弟完全是兩個(gè)地段。

唐鎮(zhèn)、張江一帶特點(diǎn)是標(biāo)桿學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高到離譜，張江湯臣曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)15萬(wàn)記錄，唐鎮(zhèn)三兄弟也打破過(guò)10萬(wàn)大關(guān)。

張江的非學(xué)區(qū)房，許多才6-7萬(wàn)單價(jià);唐鎮(zhèn)原標(biāo)桿小區(qū)保利御樽苑成交單價(jià)都不到7萬(wàn)，品質(zhì)不見(jiàn)得比融創(chuàng)低。

融創(chuàng)未來(lái)金融城學(xué)區(qū)未定，當(dāng)?shù)嘏涮滓策€在規(guī)劃中，地段比不了三兄弟不說(shuō)，可能也比不過(guò)保利御樽苑。

所以大家用腳投票，該項(xiàng)目積分不高。

大虹橋三盤連開：萬(wàn)科天空之城、俊燦星城、金地虹悅灣。

不過(guò)并不能代表徐涇均價(jià)。

萬(wàn)科天空之城很特殊，之前二手房曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)9萬(wàn)單價(jià)記錄，

徐涇南山雨果、綠中海名苑等小區(qū)成交價(jià)都在6萬(wàn)以下。

這說(shuō)明萬(wàn)科天空之城之前的成交價(jià)只是個(gè)例。

去年房?jī)r(jià)大漲后部分長(zhǎng)寧客戶已經(jīng)找不到房源，只能后退至徐涇，第一站就找到標(biāo)桿小區(qū)萬(wàn)科天空之城。

徐涇的其他小區(qū)，他們之前根本不太了解。

至于萬(wàn)科是不是值9萬(wàn)，其實(shí)不太重要，他們拿著9萬(wàn)的預(yù)算也沒(méi)地方買去。

所以硬生生的拔了上來(lái)。

俊燦星城距離南山雨果一公里都不到，面對(duì)南山5.3-5.8萬(wàn)的單價(jià)，去化也存在一些難度。

浦發(fā)東悅城有些被高估。

周浦次新均價(jià)的確已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)5，但是這些項(xiàng)目品質(zhì)、地段都比浦發(fā)東悅城好不少。

不過(guò)便宜就是硬道理，

浦發(fā)東悅城售樓處門檻依舊被踩破。

04 剛需

總價(jià)越低的項(xiàng)目，與二手房?jī)r(jià)格越接近。

中海閱麓山墊底，是因?yàn)檫@批新房中有部分聯(lián)排別墅，拉高了均價(jià)。

上期預(yù)售證洋房單價(jià)3.7萬(wàn)左右，與二手房相比也并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，小昆山的地段的確讓人提不起興趣。

金地豐盛道同理，沒(méi)有別墅一定批不到將近5萬(wàn)4的價(jià)格。

不過(guò)目前預(yù)售證沒(méi)出，高層價(jià)格也無(wú)從可知。

看地段，金地豐盛道并不是松江新城核心，單價(jià)4.5萬(wàn)以下才會(huì)有性價(jià)比。

奉賢是這次供應(yīng)主力，幾個(gè)項(xiàng)目性價(jià)比都不錯(cuò)：400萬(wàn)以下的地鐵房，不多了。

蕭塘的陽(yáng)光城未來(lái)悅將起價(jià)壓到300萬(wàn)以下，必火?，F(xiàn)在去哪找300萬(wàn)以下的地鐵新房?

奉賢新城二手次新已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)，保利明玥霞光集地鐵、龍湖商業(yè)、上海之魚于一身，上市價(jià)格4.5算合理。

當(dāng)然針對(duì)的是奉賢本土居民，市區(qū)客群當(dāng)然距離市區(qū)越近越好，沒(méi)必要跑到南橋。

嘉定、青浦的新房中規(guī)中矩，不做贅述。

后記：

1、大部分新房是期房，交房尚需1-3年時(shí)間，中間也會(huì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，與二手次新價(jià)格并不能直接劃等號(hào)。本文為了便于對(duì)比，忽略了以上因素。

2、受限于篇幅無(wú)法深入分析單個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)會(huì)推出詳細(xì)評(píng)測(cè)，敬請(qǐng)關(guān)注。

---

版權(quán)說(shuō)明： 本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除！

---

標(biāo)簽：