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11月2日,有消息稱,深圳將于當天晚間21點執(zhí)行二手房分開指導價,屆時,各類房產(chǎn)平臺將公布二手房業(yè)主真實的在售價格。其中,13.2萬元/平方米以下的二手房掛牌價,可以直接展示真實報價;而13.2萬元/平方米以上的二手房,依舊是展示指導價,具體報價還得問中介。
截至記者截稿前,各大中介機構表示,沒有看到政府有完全取消二手房指導價的文件下發(fā),因此,在各平臺上二手房源還會有政府參考價的顯示。
在參考價政策的調整下,近兩年深圳房價不斷平穩(wěn)下行。資料圖片
10月超70%房源低于參考價成交
58安居客研究院院長張波表示,二手房指導價此前出臺的意義,在于遏制快速上漲的房價,尤其是在炒房需求高漲的階段,通過出臺二手房指導價,可以起到重要抑制作用,也是近兩年深圳房價不斷平穩(wěn)下行的重要政策。
自2021年2月起,深圳正式開始實行二手房參考價制度,對深圳全市3595個住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價格,這與當時的實際市場價格存在明顯價差。該政策要真正發(fā)揮作用,需要銀行按參考指導價來放款,通過變相提高首付款來抑制投資客炒房,如果銀行不按照“二手房指導價”作為審批房貸的依據(jù),則該政策的作用更多在于平緩市場情緒、穩(wěn)定預期,對二手房的實際市場成交價格影響較小。
參考價政策出臺后,深圳二手住宅過戶量經(jīng)歷了3月的“掙扎”后,一路下跌,在2021年6月跌破3000套,2021年8月跌破2500套,隨后基本在1500-2300套波動。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,深圳樓市經(jīng)歷了史上最低迷的半年,交易量不足萬套,直接觸底。而該情況到今年上半年得到了大幅度改善,二手住宅過戶量達到16236套,同比上漲63%。
實際上,在參考價政策長達兩年多時間的調整下,當前深圳房價去泡沫化已經(jīng)有明顯效果,部分區(qū)域房價跌幅達到二至四成。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,10月份深圳二手成交房源中,超七成的成交價格是低于參考價的,可見實際房價已經(jīng)觸底,回到理性水平。
10月深圳新房、二手房網(wǎng)簽量有所上揚
時至今年,樓市情況有了很大不同。在地產(chǎn)行業(yè)下行以及深圳后續(xù)加碼嚴格調控政策的背景下,深圳樓市降溫明顯。
在此背景下,今年4月底,深圳二手房參考價政策發(fā)生變化。彼時,市場傳出的調整方案具體為:銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準,參考價僅作參考等。不過,該政策并未正式官宣。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,深圳二手房參考價本質上是與房貸掛鉤,這是它最有“殺傷力”的地方,從4月底開始,已經(jīng)不再跟“房貸”掛鉤,已經(jīng)沒有二手房參考價在加杠桿方面的控制,因此,深圳二手房參考價實際上已沒太大作用。
在參考價政策調整、房貸利率下調、帶押過戶全面推行等多個正向政策激勵下,2023年上半年,深圳樓市走出最低谷,呈緩慢且穩(wěn)步復蘇狀態(tài)。
今年10月份,國慶小長假為深圳樓市帶來些許活力,帶看及成交有所上漲。雖未達到“銀十”預期,但對于市場活躍度仍有一定的正面激勵。8-9月份的成交,也逐漸反映在相應數(shù)據(jù)上,10月份新房網(wǎng)簽量、二手房網(wǎng)簽及過戶量紛紛上揚,為四季度開了個好頭。
新房方面,9月深圳新房市場因“認房不認貸”政策熱度上漲,多個樓盤開盤取得較好成績。因為預售網(wǎng)簽的滯后性,9月樓市的成交逐步在10月的數(shù)據(jù)上顯示出來。加上國慶的助力,10月新房預售成交量止跌回升。樂有家研究中心監(jiān)測顯示,10月深圳一手住宅預售成交2654套,環(huán)比上漲28%,結束了8、9月的“兩連跌”。
二手住宅方面,由于交易流程長,過戶數(shù)據(jù)滯后性更大。10月的過戶數(shù)據(jù)更多是三季度成交單的體現(xiàn),也驗證了此前二手房市場在新政刺激下的好轉。樂有家研究中心監(jiān)測顯示,10月深圳過戶成交2774套住宅,環(huán)比上漲16%,接近今年5月份水平,但距離今年3月份的“小陽春”還有較大差距。
另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,10月深圳全市二手房網(wǎng)簽錄得量為3717套,環(huán)比上漲16%,雖然維持了“三連漲”的態(tài)勢,但深圳二手住宅月均過戶量,遠低于其他一線城市交易水平,距離深圳二手房月度過戶量5000套的榮枯線也還有較大距離。
房價方面,10月深圳成交價環(huán)比下跌2%。結合當前房源成交價超七成低于指導價的數(shù)據(jù)來看,市場議價空間加大,業(yè)主讓利更加明顯。
若取消二手房指導價會否導致房價上漲?
“從目前來看,是否取消二手房指導價,對于市場的影響已不明顯,目前不少小區(qū)的實際成交價已經(jīng)低于指導價,同時,從市場預期來看,短期也大都持謹慎態(tài)度。因此,即使當下取消二手房指導價,也不一定會導致預期調整,并由此帶來房價上漲。”張波分析稱。
張波進一步表示,從深圳的傳言來看,市場對于出臺政策推動樓市的訴求較為強烈,一方面,由于近幾年市場調整導致房價下跌,市場的效果量處于低位;另一方面,深圳的人才房上市量大,也在很大程度上稀釋了大量買房需求,導致普通商品房和二手房市場難有大起色。
國家高端智庫中國(深圳)綜合開發(fā)研究院研究員宋丁亦表示,目前很多真實價格已低于指導價、參考價,再實行參考價沒有太大意義了。深圳目前市場環(huán)境下,放開二手房報價后,并沒有房價炒上去的可能性。
“即使二手房指導價取消了,對當下深圳樓市也不會產(chǎn)生太大影響,只不過會釋放一波深圳的改善需求而已。就深圳的救市政策出臺空間來講,還是比較大的。因為當下深圳樓市的政策執(zhí)行還比較嚴格,從住房供應的角度來看,人才房的大量供應平抑了房價上漲的預期,這也是深圳樓市持續(xù)低迷的主要原因。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉如是說。
二手房指導價之所以沒有取消,在李宇嘉看來,可能政府部門在房價顯示方面還有相關顧慮,擔心如果放開后,實際顯示的價格較高,那就意味著之前要做的房價控制可能沒有落地。
另一方面,李宇嘉指出,二手房指導價目前已失去加杠桿方面的作用,但心理上的作用還很大。政府相關部門也會顧慮,如果未來房價不斷下行,房價展示后,可能加劇大家對房價下跌的預期,因此,不想通過這一因素來影響房價,還是希望保持房價的穩(wěn)定性。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
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