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更改容積率通常要向先規(guī)劃部門或政府打報告進行申請（申請理由）然后是作概念性方案報規(guī)劃部門。 容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到?！ ∪莘e率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值?！ ∪莘e率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低?！ ∫话闱闆r下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。 《國有土地上房屋征收與補償條例》亦規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償?！ ?012年2月17日住建部出臺《建設(shè)用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。”進一步明確規(guī)定了單位和個人遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)的義務(wù)。 此外，容積率如何計算問題也是征收部門以及被征收人容易疏忽的問題，絕大多數(shù)地方計算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實際上這種方式并不一定準(zhǔn)確，2005年住建部批準(zhǔn)了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施征收補償時應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進行計算，以保障征收補償公平公正。
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