今天小編來(lái)給大家分享一些關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 國(guó)有企業(yè)改制中處置的幾個(gè)問(wèn)題方面的知識(shí)吧，希望大家會(huì)喜歡哦

1、國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中土地使用權(quán)處理的現(xiàn)狀

2、國(guó)企改制過(guò)程中對(duì)土地使用權(quán)如何處置是個(gè)較為普遍的問(wèn)題

3、國(guó)有企業(yè)改制中土地使用權(quán)處置的幾個(gè)問(wèn)題

4、土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估

5、國(guó)有企業(yè)改制中地使用權(quán)處置問(wèn)題的完善

方法/步驟

國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中土地使用權(quán)處理的現(xiàn)狀 國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中如何處理土地使用權(quán)是國(guó)有企業(yè)改制中的一個(gè)十分關(guān)鍵的問(wèn)題，因?yàn)檫@不僅直接涉及到對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)，也涉及到對(duì)企業(yè)職工的利益保護(hù)。從嚴(yán)格意義上而言，在原有體制下，國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)是歸國(guó)家所有的，只不過(guò)是國(guó)家以劃撥等方式將其劃歸企業(yè)無(wú)償使用。在企業(yè)改制過(guò)程中，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，尤其是實(shí)行公司制改造后，企業(yè)將成為獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自主盈虧的獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體。企業(yè)獨(dú)自享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。這就意味著企業(yè)的土地使用權(quán)也將由企業(yè)依法自行支配，國(guó)家無(wú)權(quán)任意干預(yù)。國(guó)家對(duì)于改制后的企業(yè)中的國(guó)有資產(chǎn)部分只能夠享有資產(chǎn)股東權(quán)益。此時(shí)就提出了關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)如何定價(jià)的問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵就是如何對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估公正對(duì)于國(guó)家和企業(yè)都公平，評(píng)估不公正將勢(shì)必?fù)p害一方當(dāng)事人的合法利益，而受損害的一方通常是國(guó)家。從另一個(gè)方面來(lái)看，改制前的企業(yè)享有的集體土地使用權(quán)同企業(yè)職工的利益也是息息相關(guān)的。企業(yè)所享有的集體土地使用權(quán)在改制前人人都可以從中受益，改制后由于實(shí)行股份制，必然要對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，將其折合成股份，因此，對(duì)于土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估直接影響到企業(yè)職工的利益。

國(guó)企改制過(guò)程中對(duì)土地使用權(quán)如何處置是個(gè)較為普遍的問(wèn)題。依據(jù)國(guó)家有關(guān)土地使用權(quán)管理方面的法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)該按以下程序操作： （一）處置的土地使用權(quán)應(yīng)具備的條件：1、該土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，原企業(yè)持有土地使用權(quán)證書(shū)。2、土地必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。原企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)國(guó)家土地管理局和省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。（二）處置的方式。國(guó)有企業(yè)改組為股份有限公司所涉及的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃或出資（入股）方式來(lái)處置：1、采用出讓方式的，由原企業(yè)與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并支付出讓金。原企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，可以與改組后成立的股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)股份公司）簽訂一定年期的《土地使用租賃合同》，由原企業(yè)收取租金;原企業(yè)亦可采取以出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的方式處置。2、采用租賃方式的，原企業(yè)與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年期的《國(guó)有土地租賃合同》并支付租金。經(jīng)出租方同意后，原企業(yè)可以將該土地轉(zhuǎn)租給股份公司，或者原企業(yè)把該土地租賃使用權(quán)（《土地使用權(quán)租賃合同》）轉(zhuǎn)讓給股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。3、某些關(guān)鍵領(lǐng)域、基礎(chǔ)性設(shè)施企業(yè)或大型骨干企業(yè)進(jìn)行改組時(shí)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，也可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式進(jìn)行處置。（三）處置的程序：1、由原企業(yè)或其隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案。2、地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案均應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)和審批。原企業(yè)進(jìn)行股份制改造，屬于國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的公司，以上方案由原企業(yè)隸屬單位報(bào)國(guó)家土地管理局確認(rèn)、審批；屬于省級(jí)人民政府或其授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的公司，則由省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)、審批。3、簽訂合同與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，采取出讓或租賃方式的，原企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與有關(guān)土地管理部門(mén)簽訂合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式的，原企業(yè)應(yīng)持國(guó)家土地管理局或省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)簽署的土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件以及作價(jià)出資（入股）決定書(shū)，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

國(guó)有企業(yè)改制中土地使用權(quán)處置的幾個(gè)問(wèn)題。在企業(yè)改制中，對(duì)土地使用權(quán)有如下幾種處置辦法導(dǎo)致了不良后果： 1．將國(guó)家行政劃撥土地使用權(quán)無(wú)條件地優(yōu)惠給企業(yè)。一些地方因沒(méi)有提留轉(zhuǎn)換職工身份的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，而將行政劃撥土地使用權(quán)以優(yōu)惠價(jià)格出讓給企業(yè)。個(gè)別地方甚至規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到一定高度時(shí)，行政劃撥土地就送給企業(yè)，以此作為國(guó)家對(duì)企業(yè)改制的一種鼓勵(lì)措施。這種將職工轉(zhuǎn)換身份的置換費(fèi)（或叫職工工齡補(bǔ)償金）和政府對(duì)企業(yè)改制的優(yōu)惠捆在一起的做法將帶來(lái)兩個(gè)不利后果：一是企業(yè)改制為有限責(zé)任公司后，企業(yè)的資產(chǎn)是出資人的，以資產(chǎn)形式優(yōu)惠給企業(yè)，其優(yōu)惠就落到了出資人身上，但其中確有職工的有關(guān)費(fèi)用在里頭，這就給改制企業(yè)今后的資產(chǎn)界定帶來(lái)了困難；二是不利于職工觀念的轉(zhuǎn)變，因?yàn)樵谄髽I(yè)改制時(shí)沒(méi)有以職工身份置換的名義提留過(guò)資產(chǎn)。政府對(duì)企業(yè)改制進(jìn)行支持是應(yīng)當(dāng)?shù)?，是利?guó)利民的，但是應(yīng)當(dāng)講究實(shí)效，講究方式，不能盲目地進(jìn)行優(yōu)惠，不能因?yàn)椴缓侠淼膬?yōu)惠而給改制后的企業(yè)帶來(lái)新的矛盾。對(duì)于土地使用權(quán)問(wèn)題尤其是如此2．用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)費(fèi)用。有些企業(yè)法人在本身沒(méi)有凈資產(chǎn)，或資產(chǎn)不夠提留職工有關(guān)費(fèi)用時(shí)，就將行政劃撥土地使用權(quán)捆在企業(yè)法人資產(chǎn)中，用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致職工有關(guān)費(fèi)用的提留虛化。一旦改制企業(yè)再次破產(chǎn)，職工將認(rèn)為企業(yè)改制時(shí)國(guó)家對(duì)職工的補(bǔ)償金沒(méi)有實(shí)際到位，這就給改制企業(yè)留下了隱患。這也可以說(shuō)是一種無(wú)奈之舉，企業(yè)一方面要改制，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)扭虧增盈；另一方面企業(yè)又不能將職工的利益置之不理，這關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，是企業(yè)改制的最終目的。但是由于企業(yè)資金緊張，這樣就出現(xiàn)了矛盾：如何在改制中更好地保護(hù)職工的利益，進(jìn)行費(fèi)用提留？而將行政劃撥的土地使用權(quán)捆在企業(yè)資產(chǎn)中，在一定程度上可以解決這一矛盾，但是這種方法治標(biāo)不治本，無(wú)法真正解決問(wèn)題。隨著企業(yè)改制的深入，以及國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的完善，這一問(wèn)題有望從正面得到解決。3．土地資產(chǎn)的評(píng)估不合理。土地是一種增值不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于土地使用權(quán)的評(píng)估應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，否則可能造成對(duì)國(guó)家利益的損害。有些地方規(guī)定：企業(yè)改制的資產(chǎn)統(tǒng)一按重置價(jià)評(píng)估。這個(gè)評(píng)估方法對(duì)商貿(mào)用地是很不合適的。有的企業(yè)在改制時(shí)，資產(chǎn)一時(shí)難以變現(xiàn)，職工的安置費(fèi)沒(méi)有來(lái)源，就采用實(shí)物資產(chǎn)安置職工的辦法。即按評(píng)估、確認(rèn)的價(jià)格將店面等資產(chǎn)作為職工安置費(fèi)分給職工。由于土地資產(chǎn)的增值，一旦變現(xiàn)，則土地的級(jí)差地租將被職工個(gè)人不合理占有。目前對(duì)這部分差價(jià)究竟如何處理許多地方還沒(méi)有規(guī)定，極易導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的隨意性比較大，對(duì)評(píng)估結(jié)果也缺乏有效的責(zé)任制度。企業(yè)在改制時(shí)漏估或低估資產(chǎn)，其好處被持大股的人占有，引起職工不滿的糾紛時(shí)有發(fā)生。4．集體企業(yè)改制時(shí)機(jī)械地參照國(guó)有企業(yè)的土地優(yōu)惠政策。行政劃撥土地使用權(quán)應(yīng)屬國(guó)家所有，集體企業(yè)改制時(shí)本不應(yīng)以行政劃撥的土地出讓金來(lái)安置集體企業(yè)的職工。但為了保持社會(huì)穩(wěn)定，集體企業(yè)改制時(shí)未將土地使用權(quán)收回變現(xiàn)，往往同意將土地出讓金用于集體企業(yè)的職工安置。結(jié)果有的地方在集體企業(yè)本身的資產(chǎn)可以安置職工的情況下，仍將行政劃撥土地使用權(quán)低價(jià)出讓?zhuān)斐闪藝?guó)有資產(chǎn)流失。

土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估。（一）土地使用權(quán)評(píng)估的程序 土地使用權(quán)擁有者如系國(guó)有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)先經(jīng)其主管部門(mén)的同意，并向當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)，獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，才能委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果國(guó)有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評(píng)估并不一定要立項(xiàng)，非國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)的評(píng)估則不需要立項(xiàng)這個(gè)手續(xù)。 評(píng)估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式訂立委托合同書(shū)開(kāi)始。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)的委托后，即開(kāi)始組織項(xiàng)目評(píng)估小組開(kāi)展有關(guān)的評(píng)估工作。整個(gè)評(píng)估工作分為兩個(gè)部分，第一步是評(píng)估前的準(zhǔn)備工作；第二步是評(píng)估工作。評(píng)估前的準(zhǔn)備工作包括：（1）收集有關(guān)的資料：被評(píng)估地塊的地級(jí)資料，城市規(guī)劃資料以及被評(píng)估地塊所處地段等級(jí)資料，被評(píng)估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的情報(bào)等等。（2）現(xiàn)場(chǎng)勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地理情況等。（3）分析測(cè)算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測(cè)算被評(píng)估地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，估算開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)銷(xiāo)售額及投資回收期，估算開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。（二）影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素 在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)必須考慮影響土地價(jià)格的因素，這些因素有物理因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素和政策因素。（1）物理因素有：面積、位置、地塊形狀、坡度、臨街面寬度、氣候水文的歷史狀況、自然景觀等。2）經(jīng)濟(jì)因素有：當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、生產(chǎn)技術(shù)水平、居民收入水平和儲(chǔ)蓄水平率、財(cái)政金融和物價(jià)狀況、市政設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的完備程度和質(zhì)量、城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)被評(píng)估土地的影響、用地性質(zhì)、市場(chǎng)供求狀況；（3）社會(huì)因素有：人口發(fā)展趨勢(shì)、居民的教育狀況、社會(huì)福利制度、交易與收益的習(xí)慣、環(huán)境污染狀況等；4）政策因素有：容積率現(xiàn)置等城市發(fā)展計(jì)劃與建筑法規(guī)、治安保衛(wèi)和消防能力、征用土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、原有建筑的拆遷費(fèi)與人員安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、中外合資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~規(guī)定等。（三）土地使用權(quán)評(píng)估的原則 為了確保評(píng)估工作的順利進(jìn)行，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確，在土地使用權(quán)評(píng)估過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。一般而言，土地使用權(quán)的價(jià)格的評(píng)估應(yīng)當(dāng)掌握以下的原則： 1．合法公正的原則。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評(píng)估的結(jié)果將直接對(duì)當(dāng)事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評(píng)估的結(jié)果能夠真實(shí)地反映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則，土地使用權(quán)評(píng)估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國(guó)有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法和程序來(lái)評(píng)估。目前土地評(píng)估大量存在的問(wèn)題就是評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過(guò)程不客觀，過(guò)于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。 2．有利于開(kāi)發(fā)利用的原則。土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評(píng)估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開(kāi)發(fā)、利用的廣度和提高土地開(kāi)發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估工作要考慮到有利于土地的開(kāi)發(fā)利用。 3．區(qū)別對(duì)待。土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來(lái)確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。 4．最大使用效益的原則。同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評(píng)估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。（四）企業(yè)改制過(guò)程中土地評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。 在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評(píng)估方法進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估時(shí)都有一些應(yīng)注意的事項(xiàng)。 1.現(xiàn)行市價(jià)法 由于影響土地使用權(quán)的價(jià)格的因素非常多，而許多參數(shù)又很難計(jì)算，因此采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估比較簡(jiǎn)單易行?，F(xiàn)行市價(jià)法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估最常用的方法之一。但是在采用該方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)也有一些問(wèn)題需要加以注意。在進(jìn)行比較修正時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：（1）比較案例與評(píng)估對(duì)象在客觀條件上一致，但價(jià)格內(nèi)涵不同，仍然要進(jìn)行修正。如評(píng)估對(duì)象的客觀開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)費(fèi)用已計(jì)入到其他資產(chǎn)中，因此評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵為“三通一平”，此時(shí)就要對(duì)比較案例進(jìn)行修正。只有這樣才能保證市場(chǎng)比較法評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵與成本逼近法評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵的一致性。（2）對(duì)土地面積大小要引起足夠的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生了很大的影響。對(duì)此，對(duì)土地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地估價(jià)的方法，將選擇的小土地實(shí)例價(jià)格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的土地價(jià)格。3）充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對(duì)土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚１容^案例土地價(jià)格一般是根據(jù)最佳利用原則確定的，有時(shí)待估對(duì)象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒(méi)有達(dá)到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來(lái)現(xiàn)狀利用，此時(shí)就應(yīng)該對(duì)比較案例進(jìn)行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說(shuō)企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評(píng)估必須考慮用地現(xiàn)狀。 2.成本逼近法。成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評(píng)估最常用的方法之一，采用該方法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）必須重置征地費(fèi)。進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費(fèi)用的原值與評(píng)估時(shí)的差別很大。因此，在評(píng)估時(shí)必須按評(píng)估對(duì)象所在的位置重新估算征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）。（2）仔細(xì)分析征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很大差別，一般都超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時(shí)，應(yīng)采用客觀費(fèi)用，而不是實(shí)際費(fèi)用。（3）確定合理開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在確定開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)，不應(yīng)以實(shí)際的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。

國(guó)有企業(yè)改制中地使用權(quán)處置問(wèn)題的完善。從上述分析可知，如果土地使用權(quán)處置不當(dāng)，改制企業(yè)就很有可能留下后遺癥，國(guó)家花了錢(qián)，卻辦不成好事。要避免以上問(wèn)題，筆者以為應(yīng)采取如下措施： 1.要明確一個(gè)觀念：即行政劃撥土地使用權(quán)不是國(guó)有企業(yè)法人的資產(chǎn)，更不是集體企業(yè)法人的資產(chǎn)。在企業(yè)改制中，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和企業(yè)法人其它資產(chǎn)的處置政策不同，因此兩類(lèi)資產(chǎn)必須分開(kāi)評(píng)估、分別對(duì)待，并根據(jù)土地使用權(quán)的使用情況單獨(dú)報(bào)批處置。 2.要有條件地運(yùn)用土地資產(chǎn)優(yōu)惠政策。條件主要是兩個(gè)：一是企業(yè)資產(chǎn)不夠職工有關(guān)費(fèi)用提留。土地使用權(quán)出讓金首先得保證用于職工有關(guān)費(fèi)用的提留，包括在職職工的身份置換費(fèi)，遺屬、直系親屬及精簡(jiǎn)下放人員的有關(guān)費(fèi)用，離退休人員和內(nèi)退職工的大病醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。二是企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)數(shù)。土地使用權(quán)出讓金經(jīng)批準(zhǔn)后得首先用于彌補(bǔ)國(guó)有企業(yè)改制時(shí)的負(fù)資產(chǎn)。集體企業(yè)改制時(shí)除經(jīng)批準(zhǔn)土地出讓金可用于職工安置外，不存在彌補(bǔ)企業(yè)負(fù)資產(chǎn)的問(wèn)題。 3.不要勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制。有些企業(yè)對(duì)原有資產(chǎn)進(jìn)行核銷(xiāo)、剝離和提留后，即使將劃撥土地使用權(quán)全部貼上，還出現(xiàn)較大的負(fù)資產(chǎn)，但是由于地方財(cái)政拿不出錢(qián)，往往是采取按零資產(chǎn)改制的辦法，這樣無(wú)意中造成了虛假出資和虛假提留或提留不足問(wèn)題。筆者認(rèn)為在這種情況下，不能勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制，而應(yīng)該按以下順序調(diào)整資產(chǎn)：企業(yè)總資產(chǎn)―總負(fù)債―剝離數(shù)―核銷(xiāo)數(shù)+（未執(zhí)行優(yōu)惠政策的土地出讓金全額―職工費(fèi)用提留）。這個(gè)順序體現(xiàn)了如下精神：一是將行政劃撥土地使用權(quán)與企業(yè)法人資產(chǎn)分開(kāi)處置，企業(yè)總資產(chǎn)中不包括行政劃撥土地使用權(quán)，剝離和核銷(xiāo)都在企業(yè)總資產(chǎn)中沖減，這體現(xiàn)了先用企業(yè)法人資產(chǎn)處理遺留問(wèn)題的原則。當(dāng)企業(yè)法人資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí)，再用括號(hào)內(nèi)的正數(shù)資產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)其負(fù)數(shù)，如括號(hào)內(nèi)資產(chǎn)是負(fù)數(shù)，當(dāng)視負(fù)資產(chǎn)大小確定改制形式：如負(fù)資產(chǎn)很大，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法；如負(fù)資產(chǎn)不大，則可實(shí)施股份制改造，但必須有全體出資人同意承擔(dān)負(fù)資產(chǎn)的承諾書(shū)。二是用土地使用權(quán)作為職工有關(guān)費(fèi)用的保證，如果括號(hào)內(nèi)是負(fù)數(shù)，企業(yè)又沒(méi)有其它資產(chǎn)用于職工費(fèi)用提留的，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法。 4.土地使用權(quán)原則上應(yīng)按市場(chǎng)比較法評(píng)估。市場(chǎng)比較法評(píng)估有如下好處：便于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)，對(duì)評(píng)估價(jià)嚴(yán)重背離市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估結(jié)果可以追究其評(píng)估責(zé)任；有利于提足各項(xiàng)費(fèi)用，減少國(guó)家對(duì)改制企業(yè)的欠帳；將國(guó)有資產(chǎn)優(yōu)惠在明處，可以減少腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。 5.政府應(yīng)該充分利用國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司收購(gòu)國(guó)有企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，及時(shí)安置職工，防止和減少國(guó)有資產(chǎn)流失。特別是一些變現(xiàn)比較容易、資產(chǎn)增值明顯的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等要統(tǒng)一收購(gòu)起來(lái)，由國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一交由中介機(jī)構(gòu)按照公開(kāi)、公正、公平的原則組織資產(chǎn)變現(xiàn)。

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