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目前只有招商銀行、建設(shè)銀行可以左這種轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)。請于當?shù)氐倪@兩家銀行聯(lián)系,前提是原來的貸款是在他們那里申請的!還貸期間的商品房本來是不可以出售的,但是現(xiàn)在可以采取轉(zhuǎn)按揭的方式出售商品房。 “轉(zhuǎn)按揭”的推出,引起了廣大購房者的關(guān)注。那么,到底什么是“轉(zhuǎn)按揭”?“轉(zhuǎn)按揭”到底適合于哪些購房人?以及如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”呢?下面就將“轉(zhuǎn)按揭”的相關(guān)知識介紹如下,以供你參考。 “轉(zhuǎn)按揭”就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款,個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人,向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 “轉(zhuǎn)按揭”的實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。也就是說,購房人在未還清貸款時,可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn);買入該房產(chǎn)的人,又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時購買較便宜的住房,待收入提高、償還能力增強后,將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人,再購買條件較好的住房。 發(fā)生“轉(zhuǎn)按揭”情況主要有兩種:一種是借款人無力償還貸款,房產(chǎn)轉(zhuǎn)移由銀行進行處置所發(fā)生的貸款主體的變更;另一種則是由房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化,使貸款主體也發(fā)生改變。這其中,變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”,延長原借款期限的稱為“加按”,變更抵押物稱為“換按”。 ■如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”? 目前,個人住房轉(zhuǎn)按貸款一般是發(fā)生在同一銀行之間,其中,中國工行北京市分行“轉(zhuǎn)按揭”操作具體程序為: 首先是銀行將重新審核“按揭房”的合法性,并按照新買主的收入情況,重新審核新買主也就是新的借款人的還款能力,并確定新買主的貸款金額、期限和利率。 其次是銀行核實新的保證人資格或落實新的抵押物。 第三,新買主經(jīng)審核合格后,如果轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理,那么新買主可與開發(fā)商簽訂新的購房合同;如果房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理,那么新舊買主可直接簽訂購房合同。 第四,如果新買主用新購置的房產(chǎn)作抵押,則須重新為抵押物辦理保險。 第五,銀行與新買主就新的貸款金額和抵押物重新簽訂借款合同、保證合同、抵押合同,辦理抵押登記手續(xù),發(fā)放貸款。同時,終止原借款合同,收回原貸款,撤消原抵押登記手續(xù)。 未取得產(chǎn)權(quán)證如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”? 如果購房人還未還清購房貸款,并且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前,那么需要辦理再轉(zhuǎn)讓時,該購房人需要與開發(fā)商之間簽署中止買賣合同的協(xié)議,由新的購房人與開發(fā)商簽署新的買賣合同,同時銀行對新的購房人資信進行審查后,由貸款銀行與新購房人簽署新抵押借款合同,同時中止您與貸款銀行之間的抵押借款合同。 ■辦理了按揭貸款的住房能否拿到房屋產(chǎn)權(quán)證? 按揭貸款只是購房方式的一種,并不影響購房者所購買房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理,只是在取得產(chǎn)權(quán)證后,需要與貸款銀行辦理他項權(quán)證,在他項權(quán)證辦理完畢后由貸款銀行收取,該房屋產(chǎn)權(quán)證取得后由業(yè)主自己收取。■“轉(zhuǎn)按揭”時需要注意些什么? 購房者在辦理“轉(zhuǎn)按揭”時,由于按揭貸款購買的商品房已經(jīng)在房管部門設(shè)定抵押,所以當發(fā)生二次轉(zhuǎn)讓時,首先需要征得抵押權(quán)人銀行的同意;其次,在完成第二次交易后,銀行發(fā)放貸款與房屋產(chǎn)權(quán)過戶之間存在時間差,銀行在辦理轉(zhuǎn)按揭的過程中存在一定風險。 另外,借款人申請個人住房“加按揭”貸款時,該借款人在工商銀行辦理的個人住房貸款時間應(yīng)超過1年,且有穩(wěn)定的收入來源,能夠按期償還貸款本息。抵押物必須為現(xiàn)房,并且借款人應(yīng)對抵押房產(chǎn)具有合法、完全的產(chǎn)權(quán)。此外,如果原貸款有連續(xù)兩次(含)以上違約記錄,那么該借款人將不能再申請加按揭貸款。另外,借款人所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和,不能超過原住房購置金額或評估價值的70%,商用房不超過50%。
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