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一、開發(fā)商“贈送”的面積有風(fēng)險嗎?有部分“贈送面積”本身就是不能計入房屋的銷售面積之內(nèi)的,是不能計價銷售的。按照國家有關(guān)規(guī)定,陽臺、露臺、飄窗等這些地方本身就只能算半面積或不算面積,這部分面積本來就不應(yīng)當(dāng)計入建筑面積,應(yīng)屬購房人所有。“贈送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積,又不會簽入合同內(nèi),所以購房者還得做個心理準(zhǔn)備。“贈送面積”到手后,有些可能是縮了水的;因?yàn)闆]有寫進(jìn)合同,沒有與開發(fā)商理論的依據(jù),所以得房率的多少,自己應(yīng)好好計算?!百浰兔娣e”只有使用權(quán),甚至連使用權(quán)都不合法,當(dāng)然不會計入產(chǎn)權(quán),因而也將不受法律保護(hù),在遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等時,沒有人會關(guān)心你的“實(shí)得單價”“得房率”,你的價值觀將被完全顛覆,權(quán)益根本得不到保障。對購房者來說,買“贈送面積”還存在一定的的風(fēng)險。根據(jù)法規(guī),立面是所有住戶共有,即使要更改,也須得到管理部門的審批。所以交房以后能否把“贈送面積”變成房間,有很多的不確定因素,缺乏法律的保障,說不好到時就變成違章建筑了。同時專家還指出,“贈送面積”沒有計入產(chǎn)權(quán),嚴(yán)格來說屬于公共空間。按相關(guān)規(guī)定,如果把公共空間封起來就是搭建違章建筑,到時城管部門要求拆除違章建筑,就會損害到購房者的利益。所謂“贈送面積”,前提應(yīng)該是所贈面積合法,且贈送人擁有合法產(chǎn)權(quán)。由于開發(fā)商所“贈送”的面積是不計入容積率的,部分贈送面積甚至是涉嫌違法和侵權(quán)的面積,其贈送行為均屬無效。即便其能通過“偷面積”達(dá)到“贈送面積”的目的,但因?yàn)殚_發(fā)商在售房時便已經(jīng)將贈送面積的成本攤到了房價中,“贈送”仍舊是有名無實(shí),故涉嫌違法虛假宣傳。通常而言,購房者在買房時,入戶花園、陽臺、露臺、閣樓、挑高設(shè)計的加隔層、飄窗等都算贈送面積,只是有的是贈送,有的則屬于半贈送。具體來說,入戶花園以及沒有封頂?shù)年柵_算一半面積,閣樓、地下室、飄窗不滿2.1米不算面積,凸窗不落地的不算面積,露臺是完全贈送的。以上這些是有法律規(guī)定的,也就是說,這些本來就是完全或者部分屬于購房者的,只不過在開發(fā)商口中變成了開發(fā)商對購房者的贈與。然而,新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》實(shí)施,其中許多規(guī)定壓縮了樓盤設(shè)計中贈送面積的空間,包括大飄窗不再贈送,而是要算一半的面積;凹陽臺算全面積、凸陽臺算一半面積;地下室、夾層結(jié)構(gòu)層高大于2.2米算全面積,小于2.2米算一半面積。另外還有一部分贈送面積則是在違規(guī)基礎(chǔ)上的贈送,比如有的是鉆了建筑面積計算方法的孔子,減少套內(nèi)面積,這樣開發(fā)商既可以少繳稅費(fèi),還可以把面積贈給購房者;有的對部分特定購房者所贈送的面積實(shí)際上是業(yè)主共有的;還有的贈送面積是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計違法搭建的。但是新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GBT50353-2013(以下簡稱新《規(guī)范》)的實(shí)施,舊的新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GBT50353-2005也隨之廢止。未來開發(fā)商可以“贈送的面積”也越來越小了。二、贈送面積注意事項(xiàng)有哪些?注意事項(xiàng)一:陽臺、入戶花園不再是免費(fèi)午餐舊規(guī)曾規(guī)定凡房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽臺、空中花園、入戶花園等建筑空間,均按陽臺計算建筑面積,即按投影面積計算二分之一面積。而新規(guī)規(guī)定,凸陽臺其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算二分之一面積,凹陽臺其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積。這就意味著,在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺將全部計算入建筑面積,買房送一半陽臺的優(yōu)惠不在有。注意事項(xiàng)二:大飄窗不再贈送,要算一半面積舊規(guī)曾規(guī)定只要“建筑飄窗突出外墻結(jié)構(gòu)邊線不大于0.6米、高度(含上下結(jié)構(gòu)厚度)小于2.2米且窗臺面抬高0.3米以上的”就可以不計算建筑面積。新規(guī)規(guī)定,凸(飄)窗凈高大于2.1米、窗臺與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平計算二分之一面積。這就意味著那些以前不納入建筑面積計算的飄窗,以后都要算一半面積了。注意事項(xiàng)三:地下室不再免費(fèi)送新規(guī)規(guī)定,地下室(半地下室)結(jié)構(gòu)層高≥2.2米的計算全面積,≤2.2米的計算二分之一面積。按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。
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