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投資芝加哥房地產(chǎn)-做你的研究

2021-12-02 16:34:03 企業(yè)新聞 來(lái)源：
導(dǎo)讀 在過(guò)去的 10 年里，芝加哥的人口停滯不前。在過(guò)去三年中，它減少了1 5%——減少了 110,000 人;毫不奇怪，租金僅上漲了 7%，房?jī)r(jià)僅上漲

在過(guò)去的 10 年里，芝加哥的人口停滯不前。在過(guò)去三年中，它減少了1.5%——減少了 110,000 人;毫不奇怪，租金僅上漲了 7%，房?jī)r(jià)僅上漲了 7%。約20萬(wàn)人收拾行裝搬離;許多到香檳、羅克福德和伊利諾伊州的其他地方，也有到鳳凰城、密爾沃基、洛杉磯、印第安納波利斯、達(dá)拉斯等大城市。

直到最近的飆升(在這里不太可能持續(xù))之前，房?jī)r(jià)都以每年 2% 到 3% 的通脹率上漲。這表明對(duì)各種住房的需求非常疲軟。另一個(gè)衡量需求的指標(biāo)——“收入價(jià)格”——表明過(guò)去十年房?jī)r(jià)一直低于當(dāng)?shù)仄骄杖胨苤蔚乃健?/p>

盡管目前對(duì)住房的需求不佳，但投資者必須關(guān)注未來(lái)的需求。我們未來(lái)需求的最佳指標(biāo)是就業(yè);更多的工作意味著更多的住房需求。

我們需要考慮涉及哪些類型的工作。在像芝加哥這樣的大市場(chǎng)，許多工作都與人口規(guī)模相關(guān)——醫(yī)生、牙醫(yī)、雜貨店，以及所有人都需要的各種服務(wù)。建筑業(yè)的工作通常是周期性的——因?yàn)樽≌ㄖ募ぴ霾粫?huì)持續(xù)。提供超出這些基本水平的增長(zhǎng)的工作使我們能夠衡量未來(lái)的增長(zhǎng)是高還是低。

在過(guò)去三年中，芝加哥失去了 200,000 個(gè)工作崗位，其中包括 20,000 個(gè)零售業(yè)、20,000 個(gè)制造業(yè)、20,000 個(gè)醫(yī)療保健、20,000 個(gè)政府和 40,000 個(gè)商業(yè)服務(wù)業(yè)。一刀切的損失，伴隨著人口的減少。只有金融部門和相對(duì)較小的建筑部門沒(méi)有失業(yè)。

未來(lái)最有可能出現(xiàn)的情況是這個(gè)非常大的市場(chǎng)持續(xù)收縮，在過(guò)去 20 年中，制造業(yè)工作崗位流失。

在住房整體需求萎縮的市場(chǎng)中，投資者仍然可以找到機(jī)會(huì)，因?yàn)橐恍┳邮袌?chǎng)的表現(xiàn)總是比其他子市場(chǎng)好。在缺乏可靠增長(zhǎng)的情況下，最好的策略是避開(kāi)市場(chǎng)的上半部分：修復(fù)房屋以提高租金價(jià)值或?qū)⒋蠓课輨澐譃楦邫n出租單元;請(qǐng)注意，未來(lái)的租金上漲幅度不大，因此請(qǐng)保持嚴(yán)格的預(yù)算。由于入住率下降的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)避免使用大型公寓物業(yè)。

借助郵政編碼數(shù)據(jù)可以識(shí)別有前景的子市場(chǎng)。投資者應(yīng)該遠(yuǎn)離房?jī)r(jià)非常高或非常低的地區(qū)，應(yīng)該尋找有很多租房者的地區(qū)，并應(yīng)該尋找穩(wěn)定的房?jī)r(jià)上漲。在所示的選定子市場(chǎng)中，郵政編碼 60402(伯溫)、60506(極光)、60608(芝加哥)、60616(芝加哥)和 60804(西塞羅)看起來(lái)很有希望。

投資者必須知道當(dāng)?shù)剜]政編碼的最佳租金范圍，在那里可以找到最多的當(dāng)前租房者。平均而言，租戶會(huì)在兩年內(nèi)搬家;您將經(jīng)常需要尋找新的。租金在最佳租金范圍內(nèi)的房產(chǎn)在吸引替代租戶方面遇到的困難最少。超過(guò)這個(gè)范圍，投資者將面臨租戶周轉(zhuǎn)期間出現(xiàn)數(shù)月空置的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能需要降低租金以吸引租戶。

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