許多人對(duì)買房出租的投資模式失去了興趣，有些人選擇坐在另一張桌子旁。小型房地產(chǎn)開發(fā)提供了適合各種口味的東西，但如果您正在考慮嘗試，關(guān)鍵問題是您有多餓?

如果你貪得無厭，大的也可以很漂亮，但你需要確保你咬的東西不要超過你的咀嚼量。規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了作用。從開發(fā)商的角度來看，建一百個(gè)單位不是建十個(gè)單位的十倍，但它可以產(chǎn)生十倍的利潤(rùn)，如果不是更多的話。但規(guī)模越大，復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)也越大。如果您的項(xiàng)目出乎意料地被擱置，那么您將更愿意支付幾十萬的利息而不是數(shù)千萬的利息。

小可能更容易，風(fēng)險(xiǎn)更小，但它會(huì)讓你獲得足夠的利潤(rùn)嗎?這是您需要自己進(jìn)行數(shù)學(xué)計(jì)算的地方。您的目標(biāo)是至少 20% 的 GDV(總開發(fā)價(jià)值 - 您的單位將出售的金額)作為您的利潤(rùn)，并且您平均需要 18-24 個(gè)月才能完成小規(guī)模開發(fā)最終-到結(jié)束。因此，舉個(gè)例子，如果你想平均每年賺 10 萬英鎊，你可以每 18 個(gè)月做一個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)生 15 萬英鎊的利潤(rùn)。

這相當(dāng)于 75 萬英鎊的 GDV，這在開發(fā)方面非常小?；蛘吣憧梢宰鰞蓚€(gè)更小的計(jì)劃，每個(gè)計(jì)劃的 GDV 為 37.5 萬英鎊。只需決定您想要制作多少并計(jì)算出您需要做的開發(fā)規(guī)模。你很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)，你不需要為了過上體面的生活而進(jìn)行大型開發(fā)，但對(duì)于那些旨在獲得更顯著回報(bào)的人來說，數(shù)學(xué)同樣適用。房地產(chǎn)開發(fā)的一大吸引力在于，從個(gè)人收入的角度來看，從行業(yè)角度來看，一個(gè)小項(xiàng)目可以真正改變生活。

下一個(gè)大問題是要構(gòu)建什么?

這是您需要考慮(再次)降低風(fēng)險(xiǎn)的地方。建造一棟 100 萬英鎊的豪宅比建造 5 套 20 萬英鎊的公寓風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)槿绻孔淤u不出去，你就得為所有借來的錢支付利息，但如果只有一套公寓沒有轉(zhuǎn)移，至少你會(huì)有已經(jīng)通過出售其他四個(gè)來償還您的資助者。此外，我敦促您為“需要”市場(chǎng)而不是“想要”市場(chǎng)建造：這意味著 1 到 2 個(gè)床位的公寓，或最多 3 個(gè)床位的房屋。5 床獨(dú)立式豪宅看起來不錯(cuò)，但它們不是必需品，在艱難的市場(chǎng)中可能更難出售。

您還需要做功課。找出您的目標(biāo)區(qū)域的需求在哪里以及誰(shuí)將購(gòu)買。減員?年輕的專業(yè)人??士?家庭?他們每個(gè)人對(duì)位置、交通連接、當(dāng)?shù)乇憷O(shè)施和家居設(shè)計(jì)都有不同的要求，您當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將是寶貴的指導(dǎo)來源。為您的客戶而不是為自己打造，始終專注于您的底線。您可能認(rèn)為那些鍍金水龍頭看起來很棒，但如果它們削弱了您的利潤(rùn)，請(qǐng)選擇更簡(jiǎn)單的東西。畢竟，你不會(huì)住在那里。

在計(jì)劃方面，風(fēng)險(xiǎn)再次出現(xiàn)。由于大多數(shù)項(xiàng)目通常需要規(guī)劃許可，如果英語(yǔ)規(guī)劃系統(tǒng)是超現(xiàn)代的、資源豐富的、快速的并且完全沒有任何疑問或主觀性，那就太好了。不幸的是，事實(shí)恰恰相反。盡管最近的女王演講宣布對(duì)所有與規(guī)劃相關(guān)的事情進(jìn)行嚴(yán)厲的改革，但我的首選路線仍然是盡可能避免它。我見過許多規(guī)劃應(yīng)用程序最終陷入困境，這讓他們的開發(fā)人員付出了時(shí)間和金錢。幸運(yùn)的是，我們的軍械庫(kù)中有一種可以讓生活變得更輕松的武器，它被稱為許可開發(fā)權(quán) (PDR)。

PDR 允許我們?cè)跓o需申請(qǐng)全面規(guī)劃許可的情況下改變建筑物的用途，這就是政府對(duì)目前缺乏正在建造的房屋感到沮喪，他們認(rèn)為在 2021 年顯著延長(zhǎng) PDR 是合適的。從 8 月開始，您將能夠?qū)⒎秶鷱V泛的物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?，其中許多是第一次，而無需申請(qǐng)規(guī)劃許可。

你的發(fā)展離你有多遠(yuǎn)?理想情況下，您希望它離家不到一個(gè)小時(shí)的車程。雖然您不會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)花費(fèi)太多時(shí)間，但您仍需要在購(gòu)買前進(jìn)行研究和盡職調(diào)查。必須走遍整個(gè)是一種束縛，而且這會(huì)導(dǎo)致與承包商的關(guān)系更加疏遠(yuǎn)，這是一個(gè)劣勢(shì)。如果你在一個(gè)小時(shí)的車程內(nèi)沒有找到一個(gè)像樣的項(xiàng)目，那么你就沒有正確地尋找。

你的工作量呢?你真的能負(fù)擔(dān)得起全職開發(fā)房地產(chǎn)嗎?幸運(yùn)的是，房地產(chǎn)開發(fā)是目前杠桿率最高的商業(yè)模式之一。事實(shí)上，您不需要鋪設(shè)一塊磚;一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)將為您交付您的項(xiàng)目，此外您還將有一名項(xiàng)目經(jīng)理來監(jiān)督一切。作為開發(fā)人員，您的關(guān)鍵角色是創(chuàng)建“品牌”、尋找團(tuán)隊(duì)、尋找開發(fā)機(jī)會(huì)和安排財(cái)務(wù)。大多數(shù)人在業(yè)余時(shí)間應(yīng)該能夠輕松完成的所有可教技能和角色。但是，您在工作日需要有一點(diǎn)靈活性，因?yàn)橛袝r(shí)您需要接聽電話和開會(huì)。

作為開發(fā)人員，您需要的最后一件事是優(yōu)勢(shì)。Edges 有兩種主要風(fēng)味。第一個(gè)優(yōu)勢(shì)涉及知道如何從機(jī)會(huì)中獲得比競(jìng)爭(zhēng)更多的利潤(rùn)，這反過來意味著您可以為此支付更多費(fèi)用。幸運(yùn)的是，這是一項(xiàng)可以學(xué)習(xí)的技能，但令人驚訝的是，很少有開發(fā)人員了解如何利用它。第二個(gè)優(yōu)勢(shì)涉及與供應(yīng)商或其代理建立獨(dú)家(或幾乎獨(dú)家)對(duì)話，這意味著您將很少或沒有競(jìng)爭(zhēng)。同樣，這背后的秘密對(duì)于新手開發(fā)人員來說是非常容易學(xué)習(xí)的。如果你能在一個(gè)項(xiàng)目中找到這兩條邊，那么你確實(shí)做得很好。

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標(biāo)簽： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目