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南非零售房地產(chǎn)市場似乎是“中路”的表現(xiàn)者，夾在表現(xiàn)不佳的寫字樓房地產(chǎn)市場和表現(xiàn)出色的工業(yè)房地產(chǎn)市場之間。
FNB Commercial Property 的房地產(chǎn)行業(yè)策略師 John Loos 在審視零售房地產(chǎn)市場的前景時指出，按照歷史標準，它仍然是一個相對昂貴的房地產(chǎn)類別。自 1990 年代中期以來，它出現(xiàn)了非常強勁的租金通脹、運營成本通脹和資本增長。
使用 MSCI 年度數(shù)據(jù)，調(diào)整經(jīng)濟中的總體通脹以獲得“實際價值”，房地產(chǎn)零售物業(yè)凈營業(yè)收入(使用 GDP 通脹調(diào)整的通脹)從 2015 年的峰值水平到 2020 年下降了 -20.9%，而實際資本價值同期每平方米下降了-18.8%。然而，2020 年的這些實際價值仍然比 1995 年的水平分別大幅增長了 60.2% 和 72.3%。
零售房地產(chǎn)市場的實際租金、收入和價值迅速上升，發(fā)生在 2008/2009 年全球金融危機衰退之前的消費繁榮時期。自 1990 年代后期以來，利率已大幅下降，消費者的負債要少得多，在信貸驅(qū)動的消費熱潮中進行，在全球金融危機之前的幾年里，經(jīng)濟增長率達到 5% 以上。
全球金融危機前的經(jīng)濟和消費環(huán)境證明了房地產(chǎn)零售物業(yè)租金和價值的急劇上升。然而，在經(jīng)歷了全球金融危機后十年經(jīng)濟增長停滯和消費者面臨的金融壓力逐漸上升之后，房地產(chǎn)類別的價值應(yīng)進行重大調(diào)整，以更好地反映經(jīng)濟基本面。
自 2016 年左右以來，隨著在線零售增長的額外挑戰(zhàn)，這些價值觀開始廣泛糾正。
在 2022 年第二季度左右發(fā)生劇烈的零售封鎖之后，零售房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)預(yù)計將從低基數(shù)大幅反彈，但從更大的長期前景來看，問題仍然存在：反彈到什么水平?
與零售房地產(chǎn)市場相關(guān)的幾乎所有重要經(jīng)濟和其他數(shù)據(jù)都表明，與 2020 年相比，2021 年的情況要好得多，但我們的經(jīng)濟面臨的無數(shù)結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)表明，我們充其量只能回歸“平庸”。
TPN 租戶付款績效數(shù)據(jù)顯示，零售物業(yè)租戶在 2020 年的硬封鎖期間受到的影響比辦公室和工業(yè)租戶人口更嚴重，盡管到 2021 年 7 月已經(jīng)恢復(fù)到 66% 的租戶與房東的信譽良好，比 41 2020 年 5 月的百分比，遠低于 2020 年 3 月封鎖前測得的 71%。此外，到 2021 年 10 月，信譽良好的租戶百分比略有回落至 64%，這表明全面復(fù)蘇的最后部分可能在工業(yè)地產(chǎn)市場的 71% 和寫字樓市場的 70% 以下的百分比仍然是最艱難的。
然而，隨著實際 GDP 增長預(yù)計將在 2022 年從 2021 年的 4.8% 下降至 2.2%，預(yù)計消費限制仍將顯著。受就業(yè)增長疲軟、利率上升和有效個人稅率上升的限制，去年估計為 2.8%，實際家庭可支配收入增長預(yù)計將放緩至 0.2。
持續(xù)的財務(wù)限制仍然表明非必需品的表現(xiàn)不如必需品，而專注于高頻必需品的小型零售中心的表現(xiàn)可能會繼續(xù)優(yōu)于較大的區(qū)域性零售中心。
預(yù)計自 2020 年以來 GDP 的改善也將導致零售物業(yè)的空置率上升趨勢在 2022 年達到峰值，但這一比率可能仍然太高，無法緩解目前對實際租金的巨大壓力。
本地和國際利率上升，再加上南非政府債務(wù)水平的預(yù)期進一步上升，導致人們相信政府長期債券(當?shù)貍袌龅闹饕苿恿?將繼續(xù)多年普遍走高，這反過來也將推動房地產(chǎn)的資本化率。
FNB 預(yù)計，隨著 2020 年經(jīng)濟衰退的影響消退，房地產(chǎn)收入實現(xiàn)正增長，2022 年租戶業(yè)績將略有改善。這反過來導致對資本正增長的預(yù)期非常低，今年約為 1%，這將比 2020 年的 -10.3% 和 2021 年的預(yù)期 -4% 有很大改善，但將轉(zhuǎn)化為持續(xù)下降在調(diào)整經(jīng)濟中的一般通貨膨脹時，以“實際”價值計算。
鑒于零售房地產(chǎn)市場已成為非常昂貴的房地產(chǎn)類別，預(yù)計進一步逐步的實際調(diào)整將使市場價值與疲弱的國內(nèi)長期經(jīng)濟基本面保持一致。
簡而言之，2022 年零售房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)預(yù)計將比過去兩年顯著改善，但受到與 2008 年之前繁榮時期截然不同的經(jīng)濟的影響，實際價值持續(xù)逐步調(diào)整，表現(xiàn)平平。
雖然在線零售形式的結(jié)構(gòu)性變化和更高水平的在家工作對物流、零售和辦公市場產(chǎn)生了重大影響，但與強制銷售的跳躍相比，在線零售似乎正在緩慢地蔓延到零售物業(yè)。在家辦公運動對寫字樓房地產(chǎn)市場的重大沖擊。
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