該公司始終將重點(diǎn)放在零售資產(chǎn)上，這些零售資產(chǎn)主要用于非大都市和鄉(xiāng)村購物中心，以及便利和社區(qū)購物中心，為在通勤網(wǎng)絡(luò)附近的高增長節(jié)點(diǎn)的低收入市場提供服務(wù)。其物業(yè)組合包括43處物業(yè)，可出租面積250 911m 2，價(jià)值34.25億蘭特。

首席執(zhí)行官達(dá)倫·懷爾德(Darren Wilder)表示，在大流行期間，隨著恢復(fù)期的到來，費(fèi)爾韋斯特(Fairvest)的專家將小規(guī)模的鄰里中心定位在雜貨店固定資產(chǎn)上，利基定位，并通過專注的動(dòng)手管理團(tuán)隊(duì)來強(qiáng)調(diào)基本購物。比預(yù)期更快，并且空缺率沒有顯著增加。在全國范圍內(nèi)，食品零售商展示了所有商品類別中最具彈性的交易密度，而較小型的零售商則表現(xiàn)出出色的表現(xiàn)，因?yàn)橄M(fèi)者將其消費(fèi)能力轉(zhuǎn)移到了離家近的便利購物場所。

該公司的防御性投資組合和一致的分配記錄得到了投資者的充分認(rèn)可和回報(bào)，該公司在每個(gè)關(guān)鍵投資時(shí)期內(nèi)的總回報(bào)表現(xiàn)方面均躋身JSE的28家南非REIT領(lǐng)域前三名一，三年，五年和十年。

彈性分布

房地產(chǎn)總收入增長了2.3%，達(dá)到2.742億蘭特，這是由于歷史性投資組合和上一財(cái)政年度下半年的收購收入增長，但被出售開普敦的Tokai Junction所抵消。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤增長了4.6%，達(dá)到1.765億蘭特。

費(fèi)用得到了很好的控制，這些物業(yè)節(jié)省了大量太陽能，但抵消了向租戶提供的租金優(yōu)惠以及在國家禁閉期內(nèi)對預(yù)計(jì)的租金信用損失準(zhǔn)備金的大幅增加的影響。

估價(jià)

在歷史基礎(chǔ)上，歷史投資組合比上一年增長了3.4%。發(fā)生了1,250萬雷亞爾的資本支出，又在太陽能裝置上投資了1,490萬雷亞爾，目前已經(jīng)完成了16個(gè)場地的建設(shè)，節(jié)約了500萬雷亞爾的價(jià)值。在財(cái)政年度的第四季度，將在另外八個(gè)地點(diǎn)開始安裝，并承諾再投入1,420萬蘭特的資本支出。

考慮到當(dāng)前市場的不確定性，對投資物業(yè)的估值采取了保守的方法。所使用的加權(quán)平均退出資本化率與2020年6月30日相比保持在10.3%不變，而加權(quán)平均折現(xiàn)率也保持在14.8%不變。這些保守的指標(biāo)繼續(xù)顯示出審慎但合理的估值。回顧期內(nèi)，Tokai Junction的售價(jià)為1.80億蘭特。出售價(jià)格較該物業(yè)的2019年6月30日估值高出10.5%，突顯了Fairvest對其投資組合的保守估值。出售導(dǎo)致房地產(chǎn)組合價(jià)值在2020年6月30日減少1.9%至34.3億蘭特。

具有良好房地產(chǎn)基本面的低風(fēng)險(xiǎn)投資組合

投資組合仍然保持高度多元化，代表分布廣泛，地域分散，A級(jí)和B級(jí)租戶占可出租總面積(GLA)的80%。國家租戶占投資組合的72.2%，這為股東提供了低風(fēng)險(xiǎn)的投資組合，而按照GLA而言，國家食品零售商占投資組合的32.4%。鎖定期間無法進(jìn)行交易的租戶占每月賬單的比例不到3.5%。

投資組合的加權(quán)平均合約升級(jí)率從7.2%降至7.1%。整個(gè)組合毛出租向上趨勢，隨著增加在加權(quán)平均出租R132.15 / m的2.7%2在2020年12月31日，這是因?yàn)楹贤蠄?bào)的，出租上增加新租約實(shí)現(xiàn)，和1.6%的加權(quán)續(xù)訂獲得的平均租金增長。

懷爾德說，費(fèi)爾韋斯特(Fairvest)很幸運(yùn)，擁有一支在牛市和熊市都有豐富經(jīng)驗(yàn)的動(dòng)手房地產(chǎn)專業(yè)人員團(tuán)隊(duì)。在艱難時(shí)期，這種經(jīng)驗(yàn)將被繼承，以繼續(xù)取得健康的成果和持續(xù)的價(jià)值創(chuàng)造。從COVID的高度來看，穩(wěn)定的性能和顯著的改進(jìn)是顯而易見的。

盡管整個(gè)行業(yè)購物中心內(nèi)的空置率反映出租戶生存能力的惡化，但同期Fairvest的空置率從4.5%下降至3.8%。期末后空缺的正出租使空缺率進(jìn)一步下降至3.0%。在本報(bào)告所述期間，新簽訂了101份新租賃合同，總建筑面積為19 081m 2。Fairvest也成功續(xù)約16038米2租約的，對這些續(xù)展可以達(dá)到的1.6%的正逆轉(zhuǎn)。該時(shí)期的租戶保留率仍然很高，為67.5%。加權(quán)平均租賃期限從39個(gè)月略微減少至37個(gè)月。

包含的影響

在本報(bào)告所述期間，大多數(shù)與房客的房租減免談判已經(jīng)完成。截至2020年12月31日的六個(gè)月，又減免了970萬雷亞爾的租金。在此期間，凈欠款減少了26.7%，為1,670萬雷亞爾。延期收款情況好于預(yù)期，我們預(yù)計(jì)到財(cái)政年度末欠款將進(jìn)一步減少。

資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步提高

Fairvest的資產(chǎn)管理計(jì)劃改善了凈成本收入比，并進(jìn)一步改善了資產(chǎn)質(zhì)量，每處物業(yè)的平均價(jià)格增長0.4%，達(dá)到7960萬蘭特，每平方米的平均價(jià)格增長2.7%，達(dá)到13650盧比/米2。

有紀(jì)律的，保守的財(cái)務(wù)管理

懷爾德說，費(fèi)爾維斯特的資產(chǎn)負(fù)債表仍然很穩(wěn)健，貸款與價(jià)值(“ LTV”)的比率很保守，利息保障比率也很適中。LTV比率下降至32.2%(2020年6月：36.3%)，這主要是由于在此期間出售了Tokai Junction，被太陽能項(xiàng)目的進(jìn)一步投資所抵消。截至2020年12月31日，這些債務(wù)中有72.3%是通過利率掉期而固定的，固定債務(wù)的加權(quán)平均有效期為34個(gè)月。加權(quán)平均總投資成本增加到8.05%(2020年6月：7.57%)。增加的原因是隨著Tokai Junction出售收益的減少，浮動(dòng)利率債務(wù)減少了。債務(wù)的加權(quán)平均期限從23個(gè)月減少到21個(gè)月。

該公司沒有在2021財(cái)政年度剩余時(shí)間內(nèi)到期的債務(wù)融資。

該公司處于有利地位，在較小，較方便的中心設(shè)有防御性的雜貨店固定資產(chǎn)組合，資產(chǎn)負(fù)債水平適中的保守資產(chǎn)負(fù)債表以及超過2.2億雷亞爾的未提取債務(wù)融資。重點(diǎn)領(lǐng)域仍然是維持可行的租期和空缺，重點(diǎn)是進(jìn)一步減少欠款。

在考慮到上述不確定的環(huán)境以及過去六個(gè)月的表現(xiàn)之后，費(fèi)爾維斯特董事會(huì)預(yù)計(jì)整個(gè)2021財(cái)年的每股派息將比上一年增加0%至2%。董事會(huì)還再次決定將當(dāng)前的派息比率保持為可分配收益的100%。對此政策的任何變更將在實(shí)施任何變更之前至少十二個(gè)月通知股東。

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