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新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊已經(jīng)退去。據(jù)克而瑞最新發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)，今年前七月，百強(qiáng)房企整體銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)1.2%，這也是年初以來累計(jì)銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状无D(zhuǎn)正。

7月為傳統(tǒng)樓市淡季，但受疫情影響，房企今年銷售節(jié)奏整體后移，年中沖刺期過后仍不敢稍有放松。在打折促銷、全民營(yíng)銷、多盤聯(lián)動(dòng)等一系列組合拳下，超七成房企單月銷售實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

但經(jīng)過這輪洗牌，地產(chǎn)江湖已今時(shí)不同往日，房企排位較去年同期急劇變動(dòng)。恒大、世茂、金茂、綠城等企業(yè)趁勢(shì)發(fā)力，銷售排名實(shí)現(xiàn)上升，新城、富力、陽光城等則走出一條下滑曲線，逐漸被同行所超越。

規(guī)模房企領(lǐng)銜復(fù)蘇

雖然處于傳統(tǒng)樓市淡季，但房企7月銷售并不平淡。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額10870.2億元，同比增長(zhǎng)24.8%。其中，超過七成房企實(shí)現(xiàn)單月銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，且增幅大多超過20%。

地產(chǎn)龍頭中，中國(guó)恒大(03333.HK)7月全口徑銷售額650億元，同比大增60.7%；碧桂園(02007.HK)全口徑銷售額760億元，同比增長(zhǎng)28.8%；萬科(000002.SZ)全口徑銷售額579.6億元，同比增長(zhǎng)20.3%。

表現(xiàn)搶眼的房企還有華潤(rùn)置地(01109.HK)、保利發(fā)展(600048.SH)、世茂集團(tuán)(00813.HK)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)、招商蛇口(001979.SZ)，當(dāng)月業(yè)績(jī)同比增幅分別為89.5%、79.3%、45.1%、26.4%、18.2%。

前十強(qiáng)房企中，只有綠地控股(600606.SH)、中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)銷售額同比變動(dòng)為負(fù)，跌幅分別為30.1%、14.2%。

從前七月累計(jì)銷售額看，碧桂園、恒大、萬科依然穩(wěn)居前三位置，碧桂園、恒大全口徑銷售額已突破4000億元，分別為4483.1億元、4138.4億元，萬科全口徑銷售額為3788億元。

目前，恒大、世茂、華潤(rùn)、招商已從疫情沖擊中走出，前七月全口徑銷售同比增幅為正，分別為28.4%、15.9%、2.5%、10.8%；而綠地、保利、融創(chuàng)、中海、碧桂園業(yè)績(jī)同比變動(dòng)仍為負(fù)數(shù)。

“受疫情影響，房企上半年業(yè)績(jī)完成度整體不高，為此房企加速推盤，并加大營(yíng)銷力度來補(bǔ)回業(yè)績(jī)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，加之當(dāng)前貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，房企銷售數(shù)據(jù)顯著恢復(fù)。

在營(yíng)銷手段上，多家房企加大線上營(yíng)銷力度，并疊加全民營(yíng)銷、多盤聯(lián)動(dòng)等銷售舉措，促進(jìn)項(xiàng)目去化。譬如恒大7月推出多項(xiàng)優(yōu)惠政策，全國(guó)每日每盤推出3套清尾房源，享受額外優(yōu)惠。

需要注意的是，隨著房企業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，行業(yè)陣營(yíng)分化也迅速拉大，頭部企業(yè)修復(fù)更快、競(jìng)爭(zhēng)激烈，TOP3及TOP10房企銷售門檻繼續(xù)提升，而TOP30、TOP50、TOP100銷售門檻則出現(xiàn)下降。

中指研究院也指出，前七月，1000億以上、500億~1000億、200億~500億陣營(yíng)房企銷售業(yè)績(jī)已整體回正；但100億~200億、100億以下陣營(yíng)房企銷售額均值分別為141.7億元和73.2億元，同比分別下降6.8%和9%。

房企排名變動(dòng)尤為顯著。與去年同期相比，恒大、金茂、金地、金科、中梁、綠地、龍光、佳兆業(yè)、美的等房企排名穩(wěn)步提升；與之對(duì)照，新城控股已跌出行業(yè)前十，陽光城、旭輝、中南、正榮、富力等房企排名均較去年有所失色。

去年同期，保利距恒大有327億差距，但今年和行業(yè)第三萬科有1058億之差；綠地和中海的差距，也由去年的152億拉大至今年的478億，如果前者再不發(fā)力，實(shí)力相當(dāng)?shù)氖烂?、華潤(rùn)、招商、龍湖將成為其新的威脅。

“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)集中度越來越高，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，行業(yè)分化將會(huì)進(jìn)一步加劇?！标愊稣J(rèn)為。

調(diào)控效果開始顯現(xiàn)

房企銷售業(yè)績(jī)快速修復(fù)，很大程度上得益于此前樓市整體升溫。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.28%，同比上漲2.63%；二線城市環(huán)比上漲0.61%，同比上漲3.95%；三線代表城市環(huán)比上漲0.35%，同比上漲2.72%。廣州、東莞環(huán)比漲幅居百城前列。

樓市熱度居高不下，中央及地方各級(jí)調(diào)控隨之即來。7月24日，北京、上海、廣州、深圳、南京等10城參加房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出要牢牢堅(jiān)持房住不炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

7月30日，中央政治局會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，再次明確提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在“房住不炒”總基調(diào)下，深圳、杭州、寧波、深圳、南京等地先后推出樓市新政，遏制市場(chǎng)高溫。以深圳為例，“最嚴(yán)”新政出臺(tái)后，深圳市場(chǎng)成交受到影響，7月新房成交走弱，環(huán)比下降2%。

26個(gè)二三線城市成交也小幅回調(diào)，同比增幅降至7%。寧波、東莞、杭州迎“政策末班車”行情，多項(xiàng)目搶在政策落地前網(wǎng)簽備案，成交同比增幅超過50%，南京、天津、蘇州等地進(jìn)入休整期，成交同比由升轉(zhuǎn)降。

中指院研究院認(rèn)為，針對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的現(xiàn)象，地方政府已收緊調(diào)控政策，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，市場(chǎng)預(yù)期逐漸理性回歸。未來仍有部分房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，存在進(jìn)一步收緊政策的預(yù)期。

高溫的樓市逐步回歸理性，房企業(yè)績(jī)壓力卻有增無減。據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，約60%的貨值會(huì)集中在下半年推售，今年開工進(jìn)度普遍滯后，下半年作為搶收業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，房企推貨營(yíng)銷、以價(jià)換量的力度或會(huì)進(jìn)一步增大。

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