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福州房?jī)r(jià)2022新樓盤房?jī)r(jià)(明港房?jī)r(jià)2022新樓盤房

2023-11-29 12:09:47 企業(yè)新聞 來源：http://n8er.net/
導(dǎo)讀 11月28日福州四城區(qū)迎來第七場(chǎng)土拍，共拍賣6幅地塊，包括3幅商品房及3幅安置房用地，出讓總面積248 55畝，起拍總價(jià)58 93億。其中最引人注目是宗地54號(hào)晉安浦下地

11月28日福州四城區(qū)迎來第七場(chǎng)土拍，共拍賣6幅地塊，包括3幅商品房及3幅安置房用地，出讓總面積248.55畝，起拍總價(jià)58.93億。

 

其中最引人注目是宗地54號(hào)晉安浦下地塊，該地塊位于晉安河以東，屬于近鼓樓地塊;而在該地塊不遠(yuǎn)處即樓面價(jià)超3.8萬/平的鼓樓高工小區(qū)地塊。

1、

今天的土拍，其實(shí)行家都知道大概行情了。但速度還是比想象快，剛睡醒，土拍就結(jié)束了。

對(duì)我而且，這是一場(chǎng)存在感不太高，且有點(diǎn)無聊的土拍，這是我個(gè)人感覺

 

首先，是懸念不大，昨天我們文章就分析了，原鼓樓的浦下地塊樓面價(jià)應(yīng)該不會(huì)超過屏西大地塊樓面價(jià)的2.8萬，最終是民企守正投資(福州眾益置業(yè)有限公司)競(jìng)得50.82畝福新支路北側(cè)出讓地塊，商住用地，樓面價(jià)26592元/㎡?，F(xiàn)在還有民企跳出來拿地，雖然意外，但是這個(gè)屬于行情下的個(gè)例，其他民企比如龍湖、綠城等優(yōu)質(zhì)民企依然是按兵不動(dòng)。

至于新店那幾塊地，全部底價(jià)，全部城投：這個(gè)在事前也沒啥懸念，行家也基本能預(yù)測(cè)到;

新榕筑業(yè)競(jìng)得48.02畝新店東片區(qū)改造項(xiàng)目K-25地塊，商住用地，樓面價(jià)：10894元/㎡。

新榕筑業(yè)競(jìng)得49.85畝新店東片區(qū)改造項(xiàng)目M-7地塊，商住用地，樓面價(jià)11324元/㎡。

對(duì)比戰(zhàn)坂地塊，這些地塊堪稱是價(jià)低優(yōu)質(zhì)的好地塊了，只能說年初的開發(fā)商們急了。

至于其他地塊，也沒啥好分析，對(duì)樓市沒啥影響。

2、

其次，對(duì)于自媒體也被整得不會(huì)了。老實(shí)說，這個(gè)原鼓樓地塊，才2.6萬多樓面地價(jià)，比晉安區(qū)昔日高峰地塊現(xiàn)在建發(fā)央璽3.5萬樓面地價(jià)，差了截。要知道今天這個(gè)地塊，比當(dāng)日地王的條件，也不知道好了多少，這個(gè)里外里的比較，這個(gè)行情應(yīng)該很明顯。在2016年五里亭的中海金璽公館都2.9萬樓面地價(jià)。如今這個(gè)原鼓樓地塊才2.6萬，對(duì)于開發(fā)商來說，未來即使按照4萬賣，都有利潤(rùn)賺的。

所以，唱多吧，著實(shí)沒有事實(shí)依據(jù);唱空吧，如今行情已經(jīng)在這樣了，即使說堆廢話也沒啥意思。對(duì)于我們來說，也不想跟蹤太多;行情在此，聰明的買房人比誰都門清。

最后，雖然連續(xù)兩場(chǎng)土拍下來，市中心熱土有高潮，但是買房人說：沒啥感覺，繼續(xù)堅(jiān)定自己的看法，我們不操豪宅的心;對(duì)于房東：求求你別拍了，這么多地塊，未來房租要...

3、

那么我們理性討論一下，從當(dāng)下的土地市場(chǎng)來看，未來福州市場(chǎng)會(huì)向哪個(gè)方向發(fā)展?我基本上看到了三張底牌：

第一張底牌，降價(jià)

二環(huán)外已經(jīng)老老實(shí)實(shí)降價(jià)了，雖然幅度不一，但確實(shí)降了。無論是新房?jī)r(jià)格還是地價(jià)，都是這樣。對(duì)于前些年買房或者拿地的，確實(shí)要接盤了。無奈市場(chǎng)不太好，即便降了，房企仍然不太愿意。房企和剛需現(xiàn)在對(duì)于二環(huán)外的地和房子，都是一個(gè)心態(tài)。

但二環(huán)內(nèi)核心板塊，目前姿態(tài)還比較高，還覺得自己能頂一陣子。其實(shí)從房?jī)r(jià)變化就可以看出，回顧最近一年福州的房?jī)r(jià)，本質(zhì)就是成為嘲笑二環(huán)外、理解二環(huán)外、成為二環(huán)外...的過程。

其次，二環(huán)外在減少供給，畢竟本次土拍的前一周，已有10幅地塊因出讓條件調(diào)整，取消出讓：

包括晉安新店東舊改片區(qū)9幅地塊，即宗地2023-55、56、58、60號(hào)、61號(hào)、62號(hào)、63號(hào)、67號(hào)、68號(hào)等，同時(shí)還有69號(hào)倉(cāng)山建新花卉市場(chǎng)地塊。

供求關(guān)系一直是影響樓市重要鐵律，無論是市中心還是二環(huán)外，想當(dāng)初鼓臺(tái)批樓市在售的時(shí)候，也是供貨多了，就不稀缺了、

最后地段價(jià)格，我們指的是地段價(jià)格不是土拍價(jià)格，每個(gè)地段是有其固定價(jià)格，只是過去被開發(fā)商炒熱，福州是一個(gè)單核城市，他的地段就是環(huán)線一環(huán)套一環(huán)，所以地段價(jià)格是繞不開。

 

我們給各個(gè)板塊設(shè)定了一些合理地段價(jià)格，但今天不利于團(tuán)結(jié)的話，最好不說，算了!

隨著這些之后的房子陸續(xù)交房，那時(shí)候福州的二手房東將如何應(yīng)對(duì)?

其實(shí)，我們現(xiàn)在住的房子，99.9%已經(jīng)被淘汰了!

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