3月24日晚，萬科瑧灣悅二期取證，作為深圳前海2023年第一個取證項目，打響了前海豪宅客戶搶奪第一槍。去年底萬科瑧灣悅首批次開盤，開盤去化接近90%左右，截至1月17日已經(jīng)售罄?，憺硱偞舜瓮蝗蝗∽C，大家都在討論，瑧灣悅是否值得購買。從小編對市場的了解及去瑧灣悅現(xiàn)場了解的情況來看，瑧灣悅這次加推，熱銷肯定跑不了!

1 市場已回暖，前海搶跑市場

從近期新房數(shù)據(jù)來看，深圳2月新房住宅成交2041套，環(huán)比增長25.4%;3月截至上周日(3月19日)，新房住宅已經(jīng)成交1997套，本月環(huán)比勢必是大幅上漲。截至3月23日，本月已有9個住宅項目入市，新盤不但搶預(yù)售，也在搶業(yè)績，整體市場熱度很高。

東部的萬科金域?qū)W府去年11月入市的一期整體產(chǎn)品，比上一期上漲了3000元/平方米，漲幅約10%，部分景觀朝向好的優(yōu)質(zhì)房源漲幅接近15%。據(jù)悉，該項目于3月14日突然取證，留給購房者誠意登記的時間只有2天，在如此節(jié)點緊迫的情況下，實現(xiàn)了去化八成、熱銷約6.3億的成績。

同樣，3月23日，位于龍華宇宙中心的華潤超核中心線下開盤，熱銷33億，去化九成。并且，在一眾“打折生”中依舊驕傲地選擇了不打折。

從二手房數(shù)據(jù)來看，深圳2月二手房成交2509套，較1月增長80.37%，成為2022年以來的最高值;3月截至上周(3月19日)，已經(jīng)成交2253套，壓抑兩年的二手市場終于迎來實質(zhì)性反彈，根據(jù)一線人員反饋，由于二手房網(wǎng)簽的滯后性，本月真實二手房的簽約量預(yù)計會突破4000套!

從豪宅市場數(shù)據(jù)來看，麗茲行豪宅渠道的數(shù)據(jù)顯示，2月二手豪宅實時成交38套，環(huán)比1月增幅153%。實際上，深圳上月豪宅真實的成交，又跑出了新高度。尤其是南山、福田的豪宅。

2月香蜜湖豪宅水榭花都三期樓王成交一套272平方米左右房源，成交總價6900萬，比去年11月份同戶型漲價600萬元。

(數(shù)據(jù)僅供參考)

至于南山豪宅的表現(xiàn)就更加明顯了。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，2月南山區(qū)的豪宅如華僑城片區(qū)的紅樹西岸、瑧灣匯、中信紅樹灣，深圳灣的恒裕濱城、三湘海尚、卓越維港、翡翠海岸、曦灣天馥等都集中出現(xiàn)了成交。

(數(shù)據(jù)僅供參考)

除了豪宅出現(xiàn)搶跑，法拍房的熱度也沖上深圳人的話題榜。比如2月鴻威海怡灣一套165㎡雙拼戶型，從1881萬元起拍，歷經(jīng)114輪競拍;最終以2446萬元成交，折算單價14.8萬元/平方米，溢價565萬元，一拍即出。3月14日位于深圳灣純海岸雅居的一套住宅拍賣，超2.2萬人次圍觀，經(jīng)過96輪廝殺，最終以總價1358.88萬元成交，折合單價約16萬元/㎡，溢價高達544萬元。(數(shù)據(jù)來源阿里拍賣網(wǎng))

很明顯，市場氛圍已經(jīng)開始躁動起來，客戶買房熱情已經(jīng)被激起。

事實上，“前海”是第一個感知到市場回暖的區(qū)域。早在年初，位于桂灣的天健悅灣府一反過去周均去化3-5套的常態(tài)，每周成交量達到30-40套，遠超其他區(qū)域的住宅項目。并且，悅灣府也堅守開盤時承諾的原則，絕不打折。

前海核心地段小戶型剛需盤，兩個多月漲幅已經(jīng)超過了10%。比如諾德國際48㎡兩房，從去年底約530萬元漲到現(xiàn)在約610萬元(數(shù)據(jù)來源：騰訊網(wǎng)https://new.qq.com/rain/a/20230318A00CTL00)，這是真實能成交的價格，且小區(qū)在售房源不多，大部分業(yè)主都處于惜售狀態(tài)，找到一套價格合理，能簽合同的房子并不容易。

這也說明了，在市場正常情況下，前海的價格和走量是非常堅挺的。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年前海預(yù)計入市的項目有5個，分別是萬科瑧灣悅二期、前海時代三期、深業(yè)云海灣、招商前海璽、創(chuàng)意世紀公館。前海時代三期和創(chuàng)意世紀公館網(wǎng)傳今年入市，但從其現(xiàn)場施工進度來看，年底前能否入市尚不確定。因此，前海今年真正能入市的項目只有三個。而且今年前海沒有拍地，也就意味著明年前海沒有新供應(yīng)。每年入住前海的機會只有一次，2023年是前海派送大禮包的一年?。

所以，在這種市場環(huán)境下，萬科瑧灣悅二期作為今年前海第一個拿預(yù)售的項目，沒有了年底回款的壓力，又頂著前海首個新盤“前海001號”的壓力，不管是從政府層面還是萬科層面，都不會像去年一樣做大幅度價格讓利，但也不排除會有小驚喜。

但去過現(xiàn)場后，筆者認為，不管瑧灣悅這次會不會讓利，熱銷都將是定局。

2 瑧灣悅在產(chǎn)品打造、價值兌現(xiàn)上仍是卷王

現(xiàn)場人滿為患，客戶肯為價格買單

產(chǎn)品方面：

瑧灣悅本次加推的產(chǎn)品仍然深受客戶歡迎的是建面115㎡、174㎡4房產(chǎn)品，主力是289套115㎡四房兩廳兩衛(wèi)戶型，占比87.5%。

約115㎡戶型示意圖

萬科，這個始終講究產(chǎn)品主義的“卷王”，兼具著“人性化的關(guān)愛視角”和“疊加在經(jīng)驗上的專業(yè)”。所以，市面上很多高分戶型，大概率都出自萬科。就像瑧灣悅這一批“更大尺度感的全生命周期戶型”，拿捏了深圳高知人群的真實居住需求。

相比三房，四房的實用性更高，擁有寬敞的空間，可以滿足家庭成員更多的生活需求，如設(shè)立兒童房、書房、娛樂室等，使得家庭成員可以擁有更多的私密性和活動空間。并且，由于四房在市場上的稀缺性，在未來市場流通時，其價值更高更具有競爭力。

縱觀前海市面上的幾個樓盤，110-130平方米的產(chǎn)品都是3房。也就是說，瑧灣悅是前海目前入市住宅中，唯一一個做到了在110平方米的區(qū)間內(nèi)實現(xiàn)4房的產(chǎn)品，非常稀缺，屬于錯位產(chǎn)品，實用性很強，就算是以后出售也有優(yōu)勢。并且，項目并沒有為了實現(xiàn)高使用率而舍棄掉居住的舒適性。

價值兌現(xiàn)方面：

此次瑧灣悅二批次住宅加推，周邊的各項配套也迎來價值兌現(xiàn)。對購房者來說，所見即所享。

其一：3月15日，前海鐵路公園正式舉行開工儀式，并計劃于2025年6月完工。

鐵路公園作為“大南山-前海灣”山海通廊道重要節(jié)點，采用前海特有的立體開發(fā)模式，打造人文公共空間和藝術(shù)走廊。

鐵路公園示意圖

未來，在瑧灣悅可以通過24小時社區(qū)公共連廊(規(guī)劃中)串聯(lián)公園等二層玻璃連廊，將印里商業(yè)、社區(qū)出入口、月亮灣大道連橋、地鐵口等全部鏈接起來，真正打造一個互聯(lián)場景、開放共享、綠色生態(tài)的城市理想公園社區(qū)。

整體而言，瑧灣悅四周被公園和綠意環(huán)繞，可以說是住在公園里的社區(qū)：周邊除了有鐵路公園包圍，還緊鄰水廊道公園和露營花園，再往外，銜接絲路長廊，眺望大小南山，可謂一片活力和生機。

其二：片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的九年一貫制公立學校確定

媽灣十九單元九年一貫制學校(規(guī)劃中)已確定歸屬于南二外(集團)前海創(chuàng)新集團，規(guī)劃按54班規(guī)模新建。

去年12月底，南山正式揭牌兩大新基礎(chǔ)教育集團，其中一個便是此次的南山區(qū)第二外國語學校(集團)前海創(chuàng)新集團。

其三，交通價值兌現(xiàn)，媽灣跨海隧道將于年底通車

(來源： 深圳新聞網(wǎng))

大家討論得最熱烈的月亮灣大道噪聲問題，這確實是無可避免的事情。好消息是2023年底后媽灣過海隧道通車，將會分流部分大貨車走過海隧道上沿江高速。

未來的變數(shù)有兩個，一個是寶鵬通道，筆者覺得這規(guī)劃有點太遙遠。就近的話就是搏南坪二期沿江海底段，通車后有望把月亮灣大道的大車從媽灣引流到大鏟灣再轉(zhuǎn)海底南坪北上。

前灣地下通道禁行大車，不過大鏟灣——海底通道——南坪段是可以行駛大車的，屆時可能會對桂灣北有影響。圖示如下：

通過觀察現(xiàn)場客戶量及幾個客戶的采訪可以明顯感受到，客戶對于瑧灣悅的價格預(yù)期明顯高于去年，一是客戶也感知到了市場回暖的訊號，對深圳樓市、對前海板塊信心較足，認為前海作為市場敏感且最能趁風而起的板塊，想象空間很大。二是客戶對于瑧灣悅此次加推的產(chǎn)品認可度非常高，瑧灣悅作為萬科高端瑧系2.0產(chǎn)品，項目的配套、產(chǎn)品和細節(jié)在不斷迭代和提升，萬科服務(wù)也一直在為客戶滿意度不斷提升自我。

春江水暖鴨先知，市場回暖前海先行。樓市不缺房子，只缺好房子，相信4月1日萬科瑧灣悅開盤能打響前海2023年樓市第一炮。

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