小J/發(fā)自北京

在環(huán)京區(qū)域中，燕郊和固安無疑是最熱門的。燕郊到北京的距離優(yōu)勢讓它穩(wěn)穩(wěn)的占據(jù)環(huán)京樓市的首位，甚至曾入選過“超高房價城市”的行列。固安隨著大興國際機場的建設和運營也是倍受關注。

發(fā)展回顧

燕郊第一次大范圍的出現(xiàn)在眾多北漂眼前是在2011年前后。北京地鐵站里能看到很多上上城的售樓廣告，3000元/平方米的均價，讓很多年輕人心動。

上上城成功俘獲了一批在北京工作卻無法承擔北京房價的年輕人，隨后環(huán)京樓市伴隨著北京樓市的發(fā)展也逐步成長。其中燕郊、大廠、香河、固安都是熱門的環(huán)京區(qū)域，在這個時期，環(huán)京樓市客群還以剛需為主，也有少數(shù)在環(huán)京購買別墅的客戶，但基本都以自住為主要目的。

2014年之后，北京樓市開始限購，而且那時北京的房價已經(jīng)不低，由于購房資格的限制或自身資金不足等原因，大量購房需求開始外溢，關注環(huán)京樓市的人群越來越多，環(huán)京房價水漲船高。

另一方面，入駐環(huán)京區(qū)域的開發(fā)企業(yè)也在逐步增加，企業(yè)對區(qū)域的開發(fā)和宣傳也讓越來越多的人看到環(huán)京區(qū)域的升值空間，所以，這個時期的環(huán)京，除剛需之外，還有部分投資人群入場。

同時期，北京每年人口增量都不低于50萬人，高峰期甚至是在百萬以上，2015年也是持續(xù)流入。北京居住需求不斷上升和外溢促成了環(huán)京樓市的異常火爆。這樣的熱度一直持續(xù)到2016年，那一年隨著北京房價大幅上漲，環(huán)京的樓市價格也達到一個峰值。

在多重因素的促成之下，房價節(jié)節(jié)攀升，在2016年這個時間節(jié)點上，環(huán)京樓市吸引了大量投資客入場，進一步刺激了房價的上漲。根據(jù)相關機構對環(huán)京市場的追蹤調(diào)研，在2015年的時候，環(huán)京購房人群中還是以自住客戶為主，但是2016年，投資客漸多。

2017年，全國房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格的限購政策讓市場迅速冷下來，北京房價應聲下跌，環(huán)京市場更為嚴重，熱錢扎推的燕郊和固安，房價自然是首當其沖，下跌不少。調(diào)控之前燕郊個別樓盤房價曾達到過不可思議的4.5萬元/平方米，當時的泡沫可見一斑。

2017年到2019年，開發(fā)商各自打出各種促銷政策，市場競爭堪稱慘烈，但即便如此，因為限購導致需求端的萎縮，環(huán)京樓市成交量還是持續(xù)低迷。

樓市現(xiàn)狀

最近，沉寂多日的環(huán)京樓市迎來了一些利好消息。

首先是平谷線年底動工的消息。平谷區(qū)發(fā)改委公布信息稱，平谷線西起14號線東風北橋站，途經(jīng)朝陽區(qū)、通州區(qū)、河北省三河市，全長74公里，設站12座，總投資約231.7億元。這12個站中就包括燕順路、燕郊北站。通地鐵是在燕郊居住的人期盼已久的事，曾幾何時各種小道消息滿天飛，這次官宣終于讓“靴子落地”。

另外是大興機場運營升級。據(jù)北京大興國際機場公眾號消息，10月25日，冬航季航班計劃執(zhí)行首日，大興機場完成旅客吞吐量10.66萬人次，執(zhí)行航班768架次，平穩(wěn)完成航班換季。這是大興機場單日旅客吞吐量首次突破10萬人次。

平谷線動工利好燕郊，大興機場運營升級利好固安。兩大熱點區(qū)域，再次走入人們的視線。

不過，相比通地鐵，真正牽動人心的是樓市限購政策。早在去年年底，就流傳一份燕郊限購松綁的內(nèi)部文件，不過隨即相關部門出來辟謠。年中燕郊樓市也熱鬧了一陣，但目前來看，整體市場還是趨冷。

小J咨詢了家在燕郊的朋友，他個人感覺是現(xiàn)在市場還是比較平穩(wěn)的，沒有大起大落。在燕郊工作的中介朋友則表示，市場很一般。環(huán)京樓市受北京影響較大，在政府一再重申“房住不炒”的基本原則后，大家對限購松綁的預期落空，期待限購解綁帶來的大幅反彈也就不存在了。

所以，通地鐵的新聞炒了好幾年，今年還曾鬧出虛假地鐵站公示牌的烏龍事件，但這次平谷線真的要動工消息發(fā)布，似乎并沒有引起想象中的大動靜，反而有一種利好出盡的感覺。

相對來說，固安的發(fā)展更為平穩(wěn)，按多年前就確定的產(chǎn)業(yè)興城規(guī)劃，目前市政建設及產(chǎn)業(yè)引進計劃已逐步落地，城市面貌煥然一新。早年在固安購房的朋友告訴小J，隨著孩子上學年齡的臨近，他們已經(jīng)裝修好那邊的房子，打算近期搬到固安長期居住了。

問題分析

從長遠來看，區(qū)域本身的建設和成長，外部環(huán)境的改變，都會為環(huán)京市場帶來新機會。地鐵線路的開通，對燕郊居住品質(zhì)的影響肯定是巨大的，新機場發(fā)展加速對固安的利好也是必然的。那到底又是什么限制環(huán)京區(qū)域的進一步發(fā)展呢?

小J覺得，一直以來環(huán)京區(qū)域最大的發(fā)展痛點是交通。每到重大節(jié)點，進京通道就會堵塞，每每看到排隊進京的擁擠隊伍，想在環(huán)京安家的人就會打退堂鼓，這也是已經(jīng)安家環(huán)京購房人心里的痛。6月北京疫情反復，家住燕郊，平時一個多小時車程的回家路突然受阻，網(wǎng)上有不少兩三點甚至通宵才到家的人發(fā)的帖子讓人看了就充滿無奈。

5月小J去了一趟固安，一方面吃驚于固安翻天覆地的改變，一方面也因為回京接近5個小時的路程倍受打擊。其實如果交通通暢，燕郊或者固安，到北京都用不了多久，但是環(huán)京畢竟不是北京，一旦遇見入京檢查或其他突發(fā)事件引起的大堵車，這樣的一個“時間距離”概念，讓原本離北京最近的環(huán)京區(qū)域就變得無比遙遠。

我們期待著環(huán)京的交通問題，隨著京津冀一體化的逐步推進能得到進一步改善。如果交通痛點能夠有效解決，那環(huán)京區(qū)域的整體發(fā)展勢必會上一個新的臺階。

最后，我們想說，“房住不炒”，如果還以投資的老眼光看環(huán)京樓市，那整體的價值必然大不如前，但如果回歸到自住目的，其實目前環(huán)京區(qū)域在一輪有力調(diào)控后，價格已經(jīng)趨于合理，受北京購房資格或資金壓力限制，又想在北京長期發(fā)展的人群，不妨可以到環(huán)京區(qū)域?qū)ふ乙幌聶C會。(文章來源公號： 中房報京津冀 環(huán)京樓市觀察：燕郊和固安)

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