21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 實習生萬鵬 北京報道

衡量一個城市的房價水平有很多標準，房價收入比是其中的重要指標。近期各大城市陸續(xù)公布2022年居民收入情況，為考察城市最新的房價收入比提供了可行性。

我國城市眾多，重點城市的房地產市場代表性更強、居民購房壓力相對大。因此，21世紀經(jīng)濟報道將視線進一步聚焦到上海、北京、杭州、廣州、南京、天津、福州、寧波、重慶、、南通、合肥、鄭州、成都、武漢、蘇州、青島、無錫、濟南、泉州、長沙、深圳、佛山和東莞這24個萬億GDP城市(截止到發(fā)稿，深圳、佛山和東莞尚未發(fā)布2022年城鎮(zhèn)居民收入數(shù)據(jù)，主要統(tǒng)計其他21個城市)。

21世紀經(jīng)濟報道嘗試通過對比萬億GDP城市的2022年和2021年的收入、房價和房價收入比數(shù)據(jù)，并結合其他公開信息和專家觀點，來分析城市房地產市場變化和居民購房壓力情況，并展望2023年收入、房價和房價收入比走勢。

需要注意的是，房價收入比一般是住房價格與城市居民家庭年收入之比，因而我們采用的計算公式是“房價收入比=全年房屋均價*城鎮(zhèn)居民家庭住房建筑面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*戶均人口”。(其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來自各地統(tǒng)計局和政府工作報告，戶均人口來自各地七普數(shù)據(jù)，全年房屋均價為中指數(shù)據(jù)月度房價均值，為方便計算，將城鎮(zhèn)居民家庭住房建筑面積統(tǒng)一設置為100平方米。)

從目前的數(shù)據(jù)可以看到，2022年多個重點城市的房價收入比有所下降(即戶均收入買房需要花費的年限在降低)。有受訪專家指出，一方面2022年房地產市場整體低位運行，房價相對穩(wěn)定，未出現(xiàn)前些年的大漲情況;另一方面同期城鎮(zhèn)居民收入改善，購房能力有所提升。

城市間房價收入比分化明顯

收入是衡量居民房屋購買力的重要指標。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年全國居民人均可支配收入36883元，比上年名義增長5.0%，扣除價格因素實際增長2.9%，與經(jīng)濟增長基本同步。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49283元，比上年名義增長3.9%，扣除價格因素實際增長1.9%。

從各地已公布的數(shù)據(jù)看，除了重慶、和鄭州外，2022年其他萬億GDP城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入都高于全國城鎮(zhèn)居民人均收入水平，上海、北京、杭州、廣州、南京、寧波、蘇州和無錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入都在7萬元以上。

各地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速在1.9%-5.7%之間，其中南京、福州、重慶、南通、合肥、成都、武漢、無錫、泉州和長沙這10個城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速高于全國城鎮(zhèn)居民收入增速，武漢、合肥和福州為城鎮(zhèn)居民收入增長最快的三個城市，增速分別為5.7%、5.6%和5.1%。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從歷史經(jīng)驗看，國內人均可支配收入與經(jīng)濟增長相匹配，2022年國內經(jīng)濟遭遇內外多重因素影響有所波動，但國內有效統(tǒng)籌疫情防控與經(jīng)濟恢復，及時出臺一攬子有針對性的紓困和穩(wěn)增長政策，經(jīng)濟整體保持增長，為居民收入增長提供保障。

周茂華表示，近年來，我國收入最高的三個行業(yè)分別是軟件和信息技術服務業(yè)、金融業(yè)、科學研究和技術服務業(yè)，這些行業(yè)多集中在重點城市，因而萬億GDP城市的城鎮(zhèn)居民收入相對高。但受復雜內外環(huán)境與各城市產業(yè)結構差異影響，各城市經(jīng)濟增長和居民收入增長出現(xiàn)分化。武漢、合肥、福州等城市城鎮(zhèn)居民收入增速高，與城市經(jīng)濟增速相對高、高收入行業(yè)相對集中等因素相關。

房價高低直接影響居民購房能力，從簡單平均后的年度房屋均價來看，2022年萬億GDP城市房價普遍高于2021年，但中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進提醒，年度房屋均價難以體現(xiàn)月度房價變化，并不意味著2022年萬億GDP城市的房地產市場行情好于2021年。實際上，2021年房價先低后高，2022年房價走勢正好相反。相比2021年，2022年商品房銷售面積和銷售額明顯下滑，市場整體低位運行。

受人口流向、產業(yè)分布、收入水平、政策措施等多種因素影響，萬億GDP城市的房價差異大，泉州和長沙房價低于1萬元/平方米，上海和北京的房屋均價則在4萬元/平方米以上。

與之類似，萬億GDP城市的房價收入比也呈現(xiàn)出明顯的分化特征，除了杭州等個別城市外，一線城市的房價收入比整體高于二線城市，這也意味著一線城市高收入與高房價并存。

在已公布收入數(shù)據(jù)的萬億GDP城市中，上海的房價收入比最高，為26.3，北京僅次于上海，為22.9。此外，杭州、廣州、南京、天津、福州、寧波、重慶、、南通等地的房價收入比均在10以上，長沙房價收入比最低，僅為5.5，購房壓力相對小。

房價收入比有望繼續(xù)回落

但除了之外，其余20個城市的房價收入比都有所下降，其中上海、福州和武漢均下降0.5，是比值下降最多的三個城市；北京、南京和合肥下降0.4

縱向來看，盡管大部分萬億GDP城市2022年房價和居民收入均有一定程度上漲，。

對此，周茂華認為，一方面2022年房地產市場整體低位運行，房價相對穩(wěn)定，未出現(xiàn)前些年的大漲情況;另一方面同期城鎮(zhèn)居民收入改善，購房能力有所提升。除此之外，部分城市出現(xiàn)房價增速滯后于城鎮(zhèn)居民收入增速的情況。多種因素都可能會帶來城市房價收入比的下降。

以上海為例，2022年上海房地產走勢“一波三折”，呈現(xiàn)“W”形。上海房協(xié)指出，2022年上海新房市場量增價穩(wěn)，二手房市場量跌價平。2022年，上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1605元，增長1.9%，高于房價漲幅，帶動房價收入比下降。

上海房協(xié)預計，今年上海新房市場將呈現(xiàn)量價齊穩(wěn)趨勢，二手房市場將呈現(xiàn)量升價穩(wěn)特征。而據(jù)上海市政府工作報告，今年上海GDP增長目標為5.5%以上，居民人均可支配收入增長目標與經(jīng)濟增長基本同步。照此預估，今年上海房價收入比或繼續(xù)降低。

放眼全國，1月70個大中城市中房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加，新房和二手房價格環(huán)比上漲城市較上月分別增加21個和6個，一線城市新房、二手房價格雙雙上漲，二三線城市房價環(huán)比下降的趨勢也有所放緩。

一線城市樓市具有風向標意義，近期一線城市市場已有所回暖，如開年以來上海多個新房項目開盤當日即售罄，有項目認購率達400%。再如北京和深圳的二手房市場，當?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，1月北京二手房網(wǎng)簽8308套，深圳二手房成交1740套，而據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，這兩個城市2月前22天網(wǎng)簽和成交量分別達10828套和1893套，預計整月增幅明顯。

徐躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前房地產市場出現(xiàn)了一些恢復的跡象，部分熱點城市交易回暖。若熱點城市回暖趨勢延續(xù)，市場情緒進一步回升，部分城市有望出現(xiàn)小陽春行情，進而帶動整體市場企穩(wěn)恢復。

徐躍進認為，隨著一二線城市成交占比的提升，以及前期品質較高地塊的逐步入市，預計今年房價整體將保持平穩(wěn)的態(tài)勢。與此同時，隨著社會經(jīng)濟的逐步復蘇，城鎮(zhèn)居民收入有望進一步增長，房價收入比預計會進一步下降。

與之類似，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也認為，今年居民收入水平與房價漲幅有望拉開差距，2023年全國房價收入比大概率繼續(xù)維持回落態(tài)勢，且降幅或加大，居民購房壓力也將進一步緩解。

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