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作者：莊海軍/律師

摘要：一文讀完，稅費會算。一文解決稅費的疑難點、易錯點和易錯點。本文是目前可見的最全面的上海二手住房交易稅費的專題文章。讀完本文，復(fù)雜、瑣碎、易出錯的二手住房交易稅費基本不會再難倒你。

本文適合購房者、售房者、房地產(chǎn)從業(yè)人員、法律從業(yè)人員以及潛在的購房者、售房者閱讀。

一、本文的目的：說透稅費，會算稅費

二手住房轉(zhuǎn)讓的稅費看似簡單，實則復(fù)雜、瑣碎。實務(wù)中糾紛多發(fā)，經(jīng)常發(fā)生實際繳納的稅費比簽約時測算的金額超出許多的情況，由此引發(fā)房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛。這類糾紛產(chǎn)生的根源是當(dāng)初算錯了。作者從事房產(chǎn)交易與糾紛的解決十幾年，對實務(wù)中存在的問題了如指掌。作者用一篇長文徹底說清稅費實務(wù)中的疑難點、易錯點和易忽略點，解決購房者、售房者和房產(chǎn)從業(yè)人員的稅費痛點。

本文原理與實操技術(shù)并重

本文就是要說透上海二手住房轉(zhuǎn)讓的稅費，讓你真正了解稅費、讀懂稅費、會算稅費。，本文還把，不僅讓你知其然，更讓你知其所以然。你有所收獲是我寫作這篇文章的目的。這篇文章應(yīng)該會糾正甚至顛覆你很多關(guān)于二手住房交易稅費的認(rèn)知。

增值稅、個人所得稅、附加稅和契稅（由于土地增值稅和印花稅目前是免征的，本文不再做介紹）

交易環(huán)節(jié)涉及的稅為四種，即。由于增值稅和附加稅是深度關(guān)聯(lián)的，我把這兩個合在一起介紹。下文我會把每個稅種的方方面面都切開，一一剖析，掰扯清楚。一文讓你從交易稅費的門外漢變成半個專家。

二、對以往稅費表的評價：實用性差

朋友圈里、網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常會有房產(chǎn)從業(yè)人員發(fā)二手住房交易稅費表。這種稅費表經(jīng)不起推敲和深究，漏洞多，語義不明，實用性非常低，實屬“花拳繡腿”，華而不實。實務(wù)要求我們計算稅費一定要準(zhǔn)確、全面、實用，不能有錯，一定要有可操作性。

讓你陷入一種“自以為懂了”的狀態(tài)。真實的客觀情況是你不懂，但是你不知道你不懂，你以為你懂了，“自以為是”

單純一個稅費表，沒有相當(dāng)?shù)奈淖株U釋的情況下，對于一般公眾和非資深的房產(chǎn)從業(yè)人員來說，實用價值很小，有時候還會誤導(dǎo)你，，這樣就很容易出錯。何況朋友圈里的稅費表整理者水平實在有限，內(nèi)容不僅疏漏多，而且甚至?xí)嬖阱e誤。

本文正是要克服之前稅費表的弊病，把二手住房轉(zhuǎn)讓的稅費說清楚，讓一個普通的購房者和售房者能夠準(zhǔn)確地計算稅費。本文為了行文方便，也會放上稅費表，這個稅費表比絕大多數(shù)的稅費表更加全面、準(zhǔn)確、實用，但是一定要配合文字充分理解。本文的重點當(dāng)然不是這些稅費表，而是其他部分。你讀透了本文，你會明白稅費表只是水到渠成的結(jié)果而已。這世上本沒有稅費表，只是圖方便的人多了，便有了稅費表。

三、計算稅費的大前提：三個概念

概念1：家庭

具有隱蔽性

我們要講三個概念，為什么把“家庭”這個概念放在首位?因為它重要，并且它。它不像“普通住房”這個概念這么顯性，“普通住房持有滿五年免征增值稅”，這里的“普通住房”誰都不會忽視。但是再看“滿五年且唯一，免征個稅”，你知道它實際要求是“家庭”唯一嗎?這里的“家庭”是隱性的，以至于很多人不知道它的存在，一般人很容易忽略它，這樣就會出錯。像限購也是如此，限購從來都是以家庭為單位的，從來不只考量個人。

契稅和個稅的征收均是以家庭作為考量的，不是考量的個人。說“唯一”也好，說“首套”也罷，都以對象的“家庭”來評價的，不是以對象個人來考量。

我們這里說的家庭不是普通民眾的理解或者一般語境中的含義。辭海和現(xiàn)代漢語詞典對家庭的釋義如下，“以婚姻和血統(tǒng)關(guān)系為基礎(chǔ)的社會單位，包括父母、子女和其他共同生活的親屬在內(nèi)”。在這種內(nèi)涵下，三世同堂是一個家庭，四世同堂也是一個家庭，但請不要把這種通俗意義的家庭概念代入到我們稅費的語境中。

“家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女”（見財稅〔2010〕94號文第一條）。

二手住房交易稅費語境下的家庭的含義是特定的：

鑒于此，我們可以得出以下結(jié)論：

1、單身的成年人（可以是喪偶、離異或者尚未結(jié)過婚）是一個家庭；

2、離異的成年人和由其撫養(yǎng)的未成年人是一個家庭；這是實踐中的操作口徑。

3、父母和單身成年子女分屬不同的家庭；

4、夫妻二人，沒有孩子，構(gòu)成一個家庭。

家庭的概念很重要，我們必須充分理解，不能有一丁點的含糊。我們必須拆解的清清楚楚、明明白白。為了檢驗?zāi)闶欠裾娴睦斫饧彝サ母拍?，下面舉兩個例子。

例1：一起共同生活的5個人，祖孫三代，爺爺甲，父親乙，母親丙，成年的孫子丁和成年的孫女戊。

問：五個人分屬于幾個家庭?

答：4個家庭。

甲自己作為一個家庭，無論喪偶還是離異。

乙、丙是一個家庭。丁是一個家庭，如果他結(jié)婚了，他和他的配偶共同構(gòu)成一個家庭(如果有未成年子女，則夫妻雙方加未成年共同構(gòu)成一個家庭)。

戊對應(yīng)一個家庭。

所以是4個家庭。

例2：甲、乙系夫妻，生育子女丙和丁，丙、丁均系未成年?，F(xiàn)甲、乙離婚，丙由甲撫養(yǎng)，丁由乙撫養(yǎng)。

問：離婚后，是幾個家庭?每個家庭的具體構(gòu)成?

答：兩個家庭，甲和丙一個家庭，乙和丁一個家庭。

追問：甲和丁是一個家庭嗎?

答：不是。

概念2：普通住房

普通住房的概念也很重要，無法分清普通住房和非普通住房也無法準(zhǔn)確無誤地計算稅費。

增值稅和個人所得稅都需要先確定交易的住房屬于普通住房還是非普通住房。

這個概念也是計算稅費的前提。其實，掌握了什么是普通住房也就掌握了什么是非普通住房。從邏輯上來說，普通住房以外的住房就是非普通住房。

房屋位于內(nèi)環(huán)內(nèi)低于450萬、內(nèi)外環(huán)間低于310萬、外環(huán)外低于230萬

稅費語境下的普通住房與社會生活中的普通住房含義也是不一樣的，不要去想你的生活常識。官方對于普通住房的界定比較相對復(fù)雜一些，有三項規(guī)定，但是在目前的實踐中只用總價一個指標(biāo)就能準(zhǔn)確區(qū)分是普通住房還是非普通住房。簡而言之，。用圖表示就是這樣：

請記準(zhǔn)區(qū)域和總價的對應(yīng)關(guān)系。另外必須要說明的是，普通住房不包括臨界點的數(shù)值。

以下的討論和稅費知識沒有關(guān)系，只關(guān)心稅費計算的同志可以直接跳過以下幾個段落。

現(xiàn)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2014年11月20日起開始施行的，已經(jīng)使用近八年。

八年間，房價發(fā)生了巨大的變化，但是我們普通住房標(biāo)準(zhǔn)沒有一絲變化，還在沿用2014年的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)嚴(yán)重脫離了社會現(xiàn)實生活，很有黑色幽默的味道。從稅的角度來看，上海的普通住房現(xiàn)在是少之又少。在上海，最普通的民眾住著再普通不過的蝸居，但是在納稅時，它極可能是非普通住房，因此而無法享受相應(yīng)的優(yōu)惠稅費政策。這真的有點“魔幻”現(xiàn)實主義的味道。

區(qū)分普通住房與非普通住房的意義是什么？是為了給普通老百姓更多的稅費優(yōu)惠，是差異化稅率。

買賣普通住房(便宜，小)的民眾交易時，少交點稅;買賣不普通的好房子(貴，大)的民眾多交點稅。

“半年調(diào)整一次”。

上海的房價變化比較快，正常情況下，兩三年左右就應(yīng)當(dāng)調(diào)整一次普通住房標(biāo)準(zhǔn)。其實2005年上海第一次頒布普通住房標(biāo)準(zhǔn)時，在政策中稱但是現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)馬上就要施行滿8年了,這8年間上海的房價漲了多少?但標(biāo)準(zhǔn)還是原來的標(biāo)準(zhǔn)，你說這個標(biāo)準(zhǔn)得有多脫離現(xiàn)實?

第一次是單價標(biāo)準(zhǔn)，此后三次都是總價標(biāo)準(zhǔn)。

下文我梳理了上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)的歷史。自2005年至今，上海發(fā)布了四次標(biāo)準(zhǔn)，也就是調(diào)整了三次。下文與稅費無關(guān)，對歷次普通住房標(biāo)準(zhǔn)沒興趣的讀者可以直接跳到概念3。

(滾動條開始)

明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費

發(fā)端是2005年4月30日國辦發(fā)[2005]26號 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知，在該文件的第五條的條目是“”，本條中要求：各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》國稅發(fā)〔2005〕89號 該通知的第二條規(guī)定，“

2005年5月31日以前，各地要根據(jù)國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)(以下簡稱普通住房)。其中，住房平均交易價格，是指報告期內(nèi)同級別土地上住房交易的平均價格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價格。

于是，2005年5月31日，上海市財政局 上海市地方稅務(wù)局 上海市城市規(guī)劃管理局 上海市房屋土地資源

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