北京樓市凄凄慘慘的十月終于過去了，最新成交數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐，又到月度總結(jié)的時(shí)候了。

網(wǎng)簽5177套

根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，10月份北京新建商品住房一共，與9月份5884套相比：

環(huán)比下跌12%。

?但在快速轉(zhuǎn)冷的市場行情下，10月份新房的網(wǎng)簽量還能達(dá)到5177套，在全年成交里排中等偏上水平，其實(shí)已經(jīng)超出預(yù)期了。

看來北京實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，確實(shí)更利好不受“非普宅”限制的新房市場。

相比新房，更能直觀反應(yīng)北京樓市行情冷暖的二手房市場，成交量的表現(xiàn)就很不盡如人意了。

網(wǎng)簽10653套

整個(gè)10月份，北京二手房一共，月成交過萬套，勉強(qiáng)維持住明面上的體面，與9月份相比：

?新政落地后，成交量在短期內(nèi)快速上漲，占據(jù)市場一半份額的鏈家，9月份實(shí)時(shí)簽7000套，全市的總簽約應(yīng)該在14000多套。

基于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后簽約數(shù)據(jù)的特性，當(dāng)時(shí)我預(yù)估10月份二手房的網(wǎng)簽量應(yīng)該也能達(dá)到9月1.4萬套的水平，沒想到打臉了。

為什么這次以“上月簽約數(shù)據(jù)”來預(yù)判“次月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”的常規(guī)方法不準(zhǔn)確了呢?

掛牌量暴增導(dǎo)致住房置換鏈條被打斷，很多簽約客戶由于賣房失敗，延后了付首付和網(wǎng)簽時(shí)間。

唯一的解釋就是：

因?yàn)橛袊鴳c八天假期的因素影響，為了能更理性客觀的看待10月成交水平，我們拉取了2013～2023年每年10月份的成交數(shù)據(jù)。

從北京十年的成交數(shù)據(jù)中可以看出，每年國慶這個(gè)月的成交量都不高，特別自2016年以后的七年時(shí)間里，只有2020年出現(xiàn)了成交高點(diǎn)。

綜合各種因素考慮，今年10月份網(wǎng)簽10653套，網(wǎng)簽過萬套，這個(gè)成交水平也算可圈可點(diǎn)。

更多表現(xiàn)在情緒方面。

回顧過往，可以說今年10月份是這幾年北京市場行情最差的一個(gè)月，這個(gè)差不只是表現(xiàn)在成交量：

并且10月份北京的房價(jià)與以往相比，也出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)折。

全市普跌。

幾乎所有區(qū)域的成交都是“以價(jià)換量”為主，之前“分化”(指少量區(qū)域上漲，大量區(qū)域橫盤陰跌)的趨勢不再，房價(jià)迎來了：

不管核心區(qū)還是郊區(qū)，不管學(xué)區(qū)還是非學(xué)區(qū)，也不管次新還是非次新，房價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的回調(diào)。

下跌5～10%左右。

比如西城金融街、海淀清河、西二旗，亦莊河西等產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，房價(jià)相比今年小陽春高點(diǎn)價(jià)格，

下跌7%。

頂級(jí)學(xué)區(qū)西城月壇、東城和平里等板塊的價(jià)格也有小幅縮水，學(xué)區(qū)房價(jià)格縮水最多的是德勝，目前相比21年高點(diǎn)

平均下跌15%左右。

在近郊區(qū)里跌幅最慘的就是通州了，房價(jià)還不如六年前，相比2017年317高點(diǎn)，全區(qū)

沒有成交，就沒有下跌。

相對(duì)而言，核心區(qū)域次新改善大三居的跌幅很窄，比較扛跌。如果非要找出房價(jià)沒有下跌的區(qū)域，那只能說：

其實(shí)，在9月初新政落地的一個(gè)月時(shí)間里，雖然二手房掛牌量快速攀升，但價(jià)格仍然很穩(wěn)定，買賣雙方處于博弈狀態(tài)，幾乎少有降價(jià)的。

價(jià)格真正開始松動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，出現(xiàn)在國慶之后。

從而致使供給端的信心全線潰敗，讓市場完完全全倒向了買方。

市場高度預(yù)期的北京節(jié)前會(huì)出臺(tái)刺激樓市政策的期望落空，疊加假期八天慘淡的成交，成為壓倒駱駝的最后一根稻草。

而在如今這個(gè)完全屬于買方的市場里，對(duì)于手握資金的改善群體來說，我認(rèn)為現(xiàn)在仍然是一個(gè)比較合適抄底的時(shí)機(jī)。

先別急著噴，繼續(xù)往下看。

在經(jīng)過10月份的這波急跌之后，價(jià)格被進(jìn)一步夯實(shí)了，北京的杠桿率本來就低，供給端更能扛價(jià)，幻想大跌完全不可能。

成交量和價(jià)格就會(huì)逐漸企穩(wěn)。

目前市場已經(jīng)處于二次探底的過程，哪怕沒有政策方面的外力刺激，最多到年底：

這從鏈家“前低后高”的成交結(jié)構(gòu)中也能看出端疑，10月鏈家大概實(shí)時(shí)簽約5900套，成交量主要集中在月底兩周。

與8-9月份實(shí)時(shí)簽約5000套和7000套相比，10月鏈家一共簽約5900套，其實(shí)整體的表現(xiàn)還不錯(cuò)。

目前京樓最大的痛點(diǎn)就是掛牌量了，最近掛牌量和降價(jià)房源等數(shù)據(jù)也有了延緩趨勢。

雖然掛牌量仍然巨大，但“掛牌總價(jià)分布結(jié)構(gòu)”依舊非常的失衡，看下面這張餅狀圖，大家就會(huì)有直觀的感受。

?在前臺(tái)展示的14.4萬套掛牌房源中，總價(jià)500萬以內(nèi)的房源占比56%，直接占據(jù)一半以上的庫存量。

總價(jià)1000萬以上的房源占比只有11%。

總價(jià)800萬以內(nèi)的房源，占比超81%;總價(jià)1000萬以內(nèi)占比超89%; 而

假如購房者手握1000萬以上的預(yù)算，想要改善，在目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)里，仍然沒有太多選擇的余地。

我們必須清楚的意識(shí)到，最近北京幾乎所有的房子價(jià)格都在下跌，并不是優(yōu)質(zhì)房源失去了價(jià)值。

而是不少房東急于賣房出現(xiàn)了大幅降價(jià)砸盤的現(xiàn)象，一旦一個(gè)小區(qū)有人砸盤，就會(huì)帶動(dòng)整個(gè)小區(qū)的價(jià)格往下走，從而形成價(jià)格踩踏。

跟風(fēng)式的恐慌性降價(jià)。

在整體市場悲觀情緒的裹挾下，也讓核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格打開了一個(gè)缺口，不少房東的心理防線失守，出現(xiàn)了：

但這個(gè)窗口期注定是短暫的，作為一線城市的核心區(qū)，短期的價(jià)格波動(dòng)并不能改變其長期的價(jià)值。

對(duì)于想要改善的群體來說，應(yīng)該抓住這個(gè)短暫的窗口期，現(xiàn)在入場不僅可以挑挑撿撿，還有大幅砍價(jià)的空間。

具體該如何買房，就因人而議，因需而議了，并沒有統(tǒng)一的模版。

---

版權(quán)說明： 本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除！

---

標(biāo)簽：