今天繼續(xù)樓盤(pán)分析，最近福州新盤(pán)不多，就選幾個(gè)早期的樓盤(pán)做一下分析。今天看大家有留言?shī)W體金茂悅，就來(lái)聊聊。

奧體金茂悅：備案名：瑧茂公館B區(qū)，地處：福州市倉(cāng)山區(qū)東嶺路東側(cè)

樓盤(pán)規(guī)劃

樓盤(pán)總占地約113畝，由19棟9-14F住宅和10棟歷史保留古建筑組成。

其中16棟商品住宅，3棟安置房，10棟歷史保留古建筑將規(guī)劃為商業(yè)會(huì)所及物業(yè)用房。

土拍情況

36.53億元競(jìng)得宗地2017-12號(hào)，溢價(jià)率1.67%，成交樓面價(jià)12968元/㎡，實(shí)際可售樓面價(jià)約19479元/平。

2017年7月28日，深圳市創(chuàng)鈞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(平安)以

土地面積234.74畝，容積率1.8，限高50米

地塊位于倉(cāng)山區(qū)東嶺路東側(cè)，海峽體育中心周邊，。須提供住宅、商業(yè)建筑面積1.6萬(wàn)平方米、96個(gè)標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)泊位，用于統(tǒng)籌安置。

目前：地塊被一分為二，A區(qū)為萬(wàn)科萬(wàn)科陽(yáng)光城翡翠之光，B區(qū)為奧體金茂悅。

分析：在17年的樓市火爆期，當(dāng)時(shí)的深圳平安首次進(jìn)軍福州，拿下了這個(gè)奧體的大地塊，雖然僅僅4輪就拿下了該地塊，不過(guò)由于要配建安置房，導(dǎo)致可售樓面價(jià)也接近2w，不過(guò)奧體板塊限高，加上低容積率的設(shè)計(jì)，地塊定位高端改善住宅。對(duì)于當(dāng)時(shí)的奧體而言，去化難度不大，而且也有較大利潤(rùn)。

備案情況

目前網(wǎng)簽998套，可售1489套，去除安置房869套，目前還剩620套。備案是包括萬(wàn)科和金茂兩個(gè)盤(pán)。

2018年12月24日，樓盤(pán)一次性全部領(lǐng)證，由于是兩個(gè)樓盤(pán)混合一個(gè)地塊，樓盤(pán)備案B區(qū)，共16棟B開(kāi)頭的住宅，共745套。整體備案均價(jià)在25505-34500元/㎡，公攤在15%左右。

樓盤(pán)后續(xù)的庫(kù)存估計(jì)去化難度將非常之大。

分析：作為在18年底開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)樓市尚有余溫的情況下，搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，不過(guò)在當(dāng)時(shí)也鬧出了搖號(hào)取消改期的事情。總體來(lái)看，樓盤(pán)目前的網(wǎng)簽去化還算尚可，畢竟是個(gè)超級(jí)大盤(pán)，不過(guò)由于最近從期房變成現(xiàn)房之后，各種問(wèn)題出現(xiàn)，加上奧體遇冷，

戶型情況

88平米：三房?jī)蓮d一衛(wèi)，位于中戶，三開(kāi)間朝南，布局與目前主流的有所不同，以樓盤(pán)的得房率按現(xiàn)在新盤(pán)的布局，完全可以做三房?jī)尚l(wèi)，不過(guò)樓盤(pán)的三個(gè)臥室空間會(huì)比目前主流的大一點(diǎn)。戶型總體來(lái)看動(dòng)靜不分離，唯一的衛(wèi)生間空間也不大，東北面的次臥采光空間也不大。總體來(lái)說(shuō)，戶型比較一般。

 

98平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，位于端頭，三開(kāi)間朝南，與市面主流戶型布局類似，不過(guò)樓盤(pán)的客餐廳是完全的南北通透，在目前的新盤(pán)中很難得。跟88平戶型僅僅差距10平米，但是整體的設(shè)計(jì)好了非常多?？梢哉f(shuō)這個(gè)戶型是相當(dāng)不錯(cuò)。

118平米：四室兩廳兩衛(wèi)，98戶型的升級(jí)版，四開(kāi)間朝南，客餐廳南北通透，書(shū)房設(shè)計(jì)在另外一側(cè)，書(shū)房門(mén)對(duì)于客廳布局有一定影響，建議做成隱形門(mén)，不過(guò)總體而言也是相當(dāng)不錯(cuò)的戶型。

148平米：四室兩廳兩衛(wèi)，與118布局類似，四開(kāi)間朝南，另外一側(cè)臥室門(mén)的影響也做了變化?？傮w而言依然是不錯(cuò)的布局。不過(guò)在148平米的情況下，沒(méi)有做到三衛(wèi)設(shè)計(jì)有點(diǎn)可惜。

戶型總結(jié)：樓盤(pán)118，148定位小洋房設(shè)計(jì)，一層四戶都是一樣的戶型，這也是洋房的優(yōu)勢(shì)，可以做到完全的南北通透，而且公攤很低。88，98定位小高層設(shè)計(jì)，中戶無(wú)法做到完全通透，僅僅端頭98可以設(shè)計(jì)成這樣。總的來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)的戶型設(shè)計(jì)都還不錯(cuò)，定位低容積率，小洋房的設(shè)計(jì)，對(duì)于居住體驗(yàn)確實(shí)比較好。

區(qū)位情況

樓盤(pán)位于奧體東邊，距離地鐵5號(hào)線1.9公里，對(duì)于日常出行幫助不大，距離奧體1公里，居然三件套1.3公里?？傮w而言三件套的影響不大，不過(guò)樓盤(pán)周邊的配套也比較一般，總體而言區(qū)位一般。

樓盤(pán)雷點(diǎn)

。開(kāi)發(fā)商為了躲避投訴，居然還修改沙盤(pán)

樓盤(pán)近期減配的新聞和投訴已經(jīng)刷爆了福州購(gòu)房圈。金茂作為豪宅的標(biāo)桿，樓盤(pán)也是帶裝修出售，結(jié)果從交房的情況來(lái)看，大量使用低質(zhì)的綠化，磚頭， 房間陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄玻璃改成鐵欄桿，各種精裝修的配件也大幅減配，社區(qū)配建的游樂(lè)休息場(chǎng)所也跟開(kāi)玩笑似的交互。從交房就各種維權(quán)層出不出，好好的高端改善房被搞成了安置房的建設(shè)，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)疑是最痛苦的。當(dāng)然對(duì)于目前還有意向購(gòu)買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的購(gòu)房者，目前由于不利因素影響，樓盤(pán)價(jià)格也被打下來(lái)，但是看到這些不利因素之后

樓盤(pán)總結(jié)

作為金茂操盤(pán)的改善住宅，樓盤(pán)低容積率的設(shè)計(jì)，低公攤配上不錯(cuò)的戶型設(shè)計(jì)，雖然奧體遇冷，不過(guò)總體而言，如果按當(dāng)初宣傳的品質(zhì)交互，其實(shí)也算是有一定性價(jià)比的樓盤(pán)了。奈何開(kāi)發(fā)商自降身價(jià)，瘋狂減配，搞得交房即維權(quán)的事件又一次上演。目前樓盤(pán)還剩不少房源未出售，對(duì)于有意向的購(gòu)房者，最好細(xì)心的考察之后再下決定。

題外話

奧體板塊雖然近年有所遇冷，不過(guò)板塊整體限高，不少樓盤(pán)都是低容積率的小洋房設(shè)計(jì)，其實(shí)對(duì)于整體福州而言，是一種獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)存在，如果配上較好的物業(yè)和樓盤(pán)品質(zhì)，對(duì)于很多購(gòu)房者而言是改善居住的好住所。不過(guò)不少樓盤(pán)不是捆綁加價(jià)就是減配，搞得奧體板塊也是烏煙瘴氣，加上揮之不去的三件套渲染，板塊也是去化困難。對(duì)于這個(gè)板塊大家怎么看?

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