作者：余飛

01 | 樓市的魔幻

如果說(shuō)成都樓市是這兩年中國(guó)房地產(chǎn)史上的一個(gè)異類，那樓市則是一個(gè)魔幻。

成都之所以是異類，是因?yàn)樵谶@兩年的萎靡市場(chǎng)中，成都卻像一個(gè)干勁十足的小伙子，充滿了爆發(fā)力，二手房成交量在當(dāng)年創(chuàng)下了歷史新高。今年二三月份，成交量刷新了歷史紀(jì)錄。

新房和二手房?jī)r(jià)格更是持續(xù)上漲。

而的魔幻則在于，它不同于成都的新房與二手房都堅(jiān)挺，而是新房市場(chǎng)很嗨，二手房市場(chǎng)很慘淡，形成了鮮明對(duì)比。

從房?jī)r(jià)方面來(lái)看：

不久前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下行的城市有56個(gè)，同比下跌的城市47個(gè)。環(huán)比上漲的城市只有11個(gè)。

其中的新房漲幅全國(guó)第一，環(huán)比上漲了0.6%，同比上漲了3.6%。

如果只是這一個(gè)月領(lǐng)漲，可能還是巧合，但過(guò)去半年(5-10月)全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新房?jī)r(jià)格漲幅有3個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)，還有1個(gè)月漲幅僅次于上海，排在全國(guó)第2。

整個(gè)前10個(gè)月，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，是今年為數(shù)不多的新房?jī)r(jià)格未下跌的城市。

二手房方面，則早就轉(zhuǎn)跌，10月份環(huán)比持平，同比則下跌了0.8%。而且，和大多數(shù)城市一樣，目前的二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，已經(jīng)達(dá)到了19萬(wàn)套，而且掛牌的房源中，多數(shù)都是降價(jià)賣(mài)房。

從成交量角度來(lái)看：

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，10月份新房成交面積環(huán)比上漲了52%，同比更是上漲了103%。

二手房方面，10月份也上漲了不少。

但上漲的成交量依舊沒(méi)有撐起價(jià)格，二手房?jī)r(jià)格跌勢(shì)根本收不住。

02 | 分化為何如此明顯

的新房和二手房，為何分化如此明顯?

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖，新房和二手房都會(huì)同時(shí)感應(yīng)到，但偏偏是一個(gè)向左，一個(gè)下樓。

有人從供應(yīng)角度來(lái)解釋。

從新房供應(yīng)情況來(lái)看，今年前10個(gè)月，除了個(gè)別月份高于前兩年外，大多數(shù)都比之前的供應(yīng)少了很多。

這可以視作一個(gè)因素，更重要的還是下面兩個(gè)因素：

第一，目前推出的新房品質(zhì)有不錯(cuò)提升，引發(fā)了之前業(yè)主改善需求的涌入。

在過(guò)去幾十年的城市化進(jìn)程中，城市大量造房，主要追求量，而輕視了質(zhì)。隨著城市化的放緩，市場(chǎng)需求的走弱，開(kāi)發(fā)商們現(xiàn)在都進(jìn)入了品質(zhì)提升階段，新上市的房子，相比于之前的老房子，品質(zhì)提升了不少。

今年市場(chǎng)上新亮相的項(xiàng)目，大部分都是以140㎡起步、2T2的純改善產(chǎn)品為主。第四代住宅“蔚然成風(fēng)”，從2022的零星布局，到2023年的遍地開(kāi)花。即便還有樓盤(pán)不是第四代住宅，但整體品質(zhì)相較于之前，也提升了一個(gè)檔次。

這讓二手房的老業(yè)主們向往不已。所以，可以看到，目前很多老業(yè)主們降價(jià)掛牌出售二手房，借助當(dāng)下的政策，轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)換改善型房子。

這一點(diǎn)可以從數(shù)據(jù)中得到佐證。

一方面，的二手房掛牌量和大多數(shù)城市一樣，不斷創(chuàng)新高，

另一方面，新房成交中，大戶型面積成為了主流。

10月主城共有21個(gè)樓盤(pán)4635套房源開(kāi)盤(pán)選房，多個(gè)熱盤(pán)集中帶動(dòng)下，平均開(kāi)盤(pán)去化率62%，相較9月上漲9個(gè)百分點(diǎn)。建面約90-140㎡房源成交占比57%，建面約140㎡以上房源占比約38%，形成了明顯的改善市場(chǎng)特性。

從這個(gè)角度來(lái)看，新房與二手房的不同的表現(xiàn)所反映的現(xiàn)狀便是，新房是改善需求撐起來(lái)的，而表現(xiàn)不好的二手房市場(chǎng)，則主要是剛需在支撐。

第二，限價(jià)之下，同一片區(qū)的新房比二手房便宜。

限價(jià)與搖號(hào)是引發(fā)2016年以來(lái)各地萬(wàn)人搖號(hào)搶房盛況不斷的根本原因。也是讓新房與二手房市場(chǎng)表現(xiàn)迥異的原因之一。

以今年上半年推出的一些新盤(pán)來(lái)看，高新區(qū)的天地源丹軒梓園，備案價(jià)2.92萬(wàn)元，周邊二手房6.16萬(wàn)元。

雁塔區(qū)的華洲城領(lǐng)譽(yù)，備案價(jià)1.73萬(wàn)元，周邊二手房?jī)r(jià)格2萬(wàn)元，五龍悅世紀(jì)備案價(jià)1.7萬(wàn)元，周邊二手房2萬(wàn)至2.3萬(wàn)元。

諸如此類。

以上因素綜合影響之下，最終導(dǎo)致了新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)不同的表現(xiàn)。

03 | 后市預(yù)判

樓市整體已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性改變。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。何為買(mǎi)方市場(chǎng)?買(mǎi)方市場(chǎng)是購(gòu)買(mǎi)者擁有主動(dòng)權(quán)，市場(chǎng)會(huì)迎合購(gòu)買(mǎi)一方的需求而做出妥協(xié)。

也就是說(shuō)，大家購(gòu)房根本不用著急。房?jī)r(jià)橫盤(pán)與陰跌的時(shí)間，未來(lái)3至5年是很難改變的。

這一周期之下，即便強(qiáng)悍如成都，二手房?jī)r(jià)格也擋不住跌勢(shì)，亦是如此。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論哪個(gè)城市，都可以不著急，慢慢挑選。

當(dāng)然，不是所有的人都能等這么久。畢竟房子對(duì)于很多家庭，的確是硬性需求，自身要居住，小孩上學(xué)也需要房子。

所以，對(duì)于等不了那么久的人而言，本號(hào)的建議是，綜合利弊考慮，兩害相權(quán)取其輕。若能買(mǎi)到相對(duì)抗跌一些的房子的，那就是贏家。

這座城市，作為西部第一城，最大的優(yōu)勢(shì)，就是人口競(jìng)爭(zhēng)力，在西北沒(méi)有哪座城市敢與之爭(zhēng)鋒。

七普數(shù)據(jù)顯示，2010年至2020年十年間，常住人口增加了448.5萬(wàn)人，增量位居全國(guó)第四。

2021年常住人口增加了20.3萬(wàn)人，位居第四。2022年增加了12.29萬(wàn)人，依舊位居第四。

數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

人口源源不斷地流入，帶來(lái)源源不斷的需求，對(duì)樓市構(gòu)成較大利好。

而且，還虹吸著周邊地區(qū)的購(gòu)房需求。

這些都構(gòu)成了房?jī)r(jià)的底氣，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體預(yù)期缺失的當(dāng)下，也改變不了回調(diào)的局面。

唯一的不同，可能就在于由于房?jī)r(jià)泡沫相對(duì)東部城市較小，理論上的需求強(qiáng)悍，房?jī)r(jià)跌幅可能相對(duì)小一些而已。

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