21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者柳寧馨 杭州報(bào)道

10月以來，杭州連出房地產(chǎn)新政，部分放開限購、降低首付比例，帶來了二手房掛牌量增加，短暫的“市場回暖”后，杭州也持續(xù)出現(xiàn)二手房成交周期長或“降價(jià)出售”的情況，這一市場變化也傳導(dǎo)到租賃市場。

“年底是租賃淡季，從去年到現(xiàn)在租金普降5%-10%，由于天氣轉(zhuǎn)冷，不太熱門的區(qū)域租房更看價(jià)格。杭州出現(xiàn)了二手房‘售轉(zhuǎn)租’現(xiàn)象，出售庫存量增加，租賃房源略有增加。”杭州濱江區(qū)房產(chǎn)中介胡先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，杭州二手房掛牌量激增，不少房東借此機(jī)會(huì)將存量二手房出售。不過，真正能實(shí)現(xiàn)迅速賣房置換的購房者仍然有限，當(dāng)杭州二手房庫存持續(xù)走高，去化周期繼續(xù)拉長，二手房“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象略有增加。

接近年底，本身就是租房淡季，加上二手房庫存增加，傳導(dǎo)至租賃市場就造成了成交量和租金價(jià)格持續(xù)走弱現(xiàn)象。從房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展看，未來租賃市場租金普遍下降是一個(gè)可預(yù)見的現(xiàn)象，同時(shí)，長租公寓、公租房、保租房等租賃房供給也會(huì)分流現(xiàn)有的租賃需求，而隨著人們租賃需求和房產(chǎn)消費(fèi)觀念的改變，租賃市場會(huì)出現(xiàn)分化，一些核心區(qū)品質(zhì)租賃、高端租賃需求會(huì)增長。

二手房去化緩慢

10月以來，杭州的二手房市場庫存量繼續(xù)上升。這背后有宏觀經(jīng)濟(jì)變化帶來購房者入市信心不足、持續(xù)觀望的長期原因，也有部分區(qū)域二手房價(jià)格倒掛的市場因素，同時(shí)，房地產(chǎn)新政釋放“房票”后，不少準(zhǔn)備置換房產(chǎn)的改善型購房者房產(chǎn)掛牌量增加。

從最新的數(shù)據(jù)看，杭州二手房存量還在繼續(xù)上升，仍處于庫存的階段性高位。截至今年11月23日，鏈家網(wǎng)顯示，杭州當(dāng)前的二手房掛牌量為14.5萬套，去年11月，這一數(shù)據(jù)在10萬套左右。

二手房大量庫存堆積的情況下，價(jià)格也在走低。此前，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，10月杭州二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比下跌1.3%，二手房價(jià)格在連續(xù)五個(gè)月環(huán)比下跌后，10月終于止跌回升，雖然10月二手房價(jià)格同比還在下跌，但跌幅已經(jīng)收窄。

今年10月16日，“杭六條”新政落地，杭州限購范圍縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)主城四區(qū)，全城降低首付比例，此外，杭州10月25日再次調(diào)整了公積金政策，限購區(qū)首套首付比例最低為25%，非限購區(qū)最低為20%。

“杭六條”之后，二手房掛牌數(shù)量有明顯增加，掛牌價(jià)持續(xù)走低。根據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年10月，杭州二手房掛牌量環(huán)比增加5.7%，同比增長幅度達(dá)128.1%;掛牌價(jià)方面，杭州10月二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降2.6%，同比下降4.3%。

“杭六條”在10月也迅速帶來了一波二手房去庫存，急于出手房子置換的購房者在政策出臺(tái)后明顯提高了成交速度，加快資金回籠。根據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月杭州市區(qū)(含臨安、富陽)共成交二手房6277套，日均成交量突破了200套，環(huán)比增長27%，同比增長36%。

不過，進(jìn)入11月中下旬，政策影響帶來的“小陽春”明顯減弱，杭州二手房庫存量繼續(xù)增加，去庫存速度則有所放緩。

“杭州目前庫存和新入庫房源激增，因?yàn)榻桓兜囊皇址肯掳肽甓嗔?，賣房的就多了，加上現(xiàn)在市場去化量占比較小，房源還是降價(jià)較多，目前來看，一二手倒掛的價(jià)差也不是很大了。”杭州上城區(qū)房產(chǎn)中介森先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

二手房源增多，房子去化越來越慢，同一小區(qū)出現(xiàn)價(jià)格競爭，因此，部分二手房源也進(jìn)入租賃市場。尤其值得關(guān)注的是，在杭州，部分老舊小區(qū)的二手房價(jià)格持續(xù)下跌，難以賣出，租售比變得更加劃算。

以拱墅區(qū)朝暉小區(qū)來看，一套35-40平方米的房子月租金在3000元左右，精裝修后價(jià)格還會(huì)上漲，年租金為4萬左右，而這類房子在二手房交易市場上價(jià)格在100-200萬左右，租售比在4%左右。因?yàn)槔吓f小區(qū)體量大，同一小區(qū)價(jià)格競爭明顯，房子相對(duì)難以賣出，轉(zhuǎn)入租賃市場反而能獲得不錯(cuò)的收益。

據(jù)受訪的杭州房屋中介介紹，杭州有二手房“售轉(zhuǎn)租”的情況，但整體這塊市場比較穩(wěn)定，相對(duì)漲幅不大。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“售轉(zhuǎn)租”分兩種情況，一是原本用來賣的二手房直接轉(zhuǎn)為出租房，二是“租售房”情況，即原本用來賣的房子先短期出租，租客需要配合買家看房，后續(xù)如果成交需要租客搬離，直接成交。

“‘售轉(zhuǎn)租’背后的原因包括，二手房的交易周期明顯拉長，正常按照市場價(jià)格來掛牌和交易，一般要差不多要半年以上的周期才能賣出去，價(jià)格可能也會(huì)降低，而大量的‘老破小’即使以很低價(jià)格也不一定能賣出去，就會(huì)流入租賃市場。”李宇嘉說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，近期大城市的“售轉(zhuǎn)租”的現(xiàn)象明顯，說明目前房東實(shí)際上受到了二手房掛牌價(jià)持續(xù)下跌的影響，已經(jīng)從“急于出售”或“希望出售”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;不再出售”，這和價(jià)格壓得較低以及二手房很難出手都有關(guān)系，“所以，客觀上租賃住房市場的房源會(huì)增多，反過來也會(huì)使得租賃市場的關(guān)系出現(xiàn)新變化。”

租賃市場分化明顯

對(duì)于杭州租賃市場的這些數(shù)據(jù)變化，租客的感受倒不太明顯，出現(xiàn)了一些數(shù)據(jù)和微觀感受的“溫差”。

在杭州拱墅區(qū)黃龍金茂悅租房的W女士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，自己在這里租了6年，目前沒有換過房，最近沒有感受到租金價(jià)格變化，但從市場上的聲音感受到租金在下跌。

Wannabee在杭州租房快3年，最近所住的房子是去年2月租的。“我沒有申請(qǐng)公租房但申請(qǐng)了大學(xué)生租房補(bǔ)貼，最近沒感覺到太大的租金變化。”她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

“現(xiàn)在11月本身是市場的淡季，很多房子都是退租出來的，租賃行情現(xiàn)在肯定是不好。”在杭州主要從事房屋租賃業(yè)務(wù)的金金告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

冬季是淡季，那旺季是什么時(shí)候?杭州租賃市場又有哪些特征?

有房屋中介透露，每年的7-8月份是明顯的租賃旺季，一方面的原因是畢業(yè)生大量流入需要租房，另一方面杭州的學(xué)區(qū)房租賃迎來高峰。

除了時(shí)間季節(jié)變化，影響租賃市場的兩個(gè)重要空間變量分別是學(xué)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。例如，杭州學(xué)軍中學(xué)(西溪校區(qū))附近的蘭庭國際不到50平方米簡單裝修的房子，租金在4500元以上。從產(chǎn)業(yè)集聚看，電商直播從業(yè)者集聚的九堡、總部企業(yè)集中的濱江都是租賃市場持續(xù)興旺的區(qū)域。

在相對(duì)不太熱門的租賃區(qū)域，租賃的價(jià)格和品質(zhì)成為影響租客決策的重要因素。“我所在區(qū)域是西湖區(qū)蔣村附近，租房房源還是比較多的，但租房環(huán)境比較復(fù)雜，不少是公寓和回遷房，住宅的價(jià)格會(huì)高很多。”Wannabee說。

在受訪的租房者看來，她們目前對(duì)租房的要求主要在地理位置、公共交通和價(jià)格因素，會(huì)有養(yǎng)寵條件和房間裝修等各自不同的需求，并不著急換租，也會(huì)在決定租房前反復(fù)考察、比對(duì)，選擇符合自己的價(jià)格預(yù)期的房源。

對(duì)不少租客而言，公租房補(bǔ)貼是一個(gè)重要方式，此外，租客也有機(jī)會(huì)申請(qǐng)公租房和保租房，這意味著，未來杭州的租賃市場將有不同種類的房源供給，二手房出租的價(jià)格、品質(zhì)也將迎來更多市場比較。“公租房補(bǔ)貼方面，我申請(qǐng)的是每個(gè)月800多元，碩士學(xué)歷+無房+主城區(qū)工作就可以申請(qǐng)。”W女士說。

“客觀上，隨著公租房、保租房入市，租賃市場的好房源不斷增加，不過，其他房源也開始加入，所以租賃行業(yè)需要理解一個(gè)傳導(dǎo)問題，即二手房市場的供求壓力也開始傳到租賃市場，會(huì)對(duì)租賃市場的價(jià)格和預(yù)期等產(chǎn)生影響。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

從長遠(yuǎn)來看，租賃市場分化會(huì)越來越明顯，隨著房價(jià)很難迎來大漲，公租房、保租房、長租公寓的興起都對(duì)租賃需求進(jìn)行了分流，一些高收入人群也轉(zhuǎn)去租房，帶動(dòng)核心區(qū)高端租賃需求的增長。

在李宇嘉看來，租金價(jià)格持續(xù)長期下跌是一個(gè)必然趨勢(shì)，目前整個(gè)商品房價(jià)格下降、供應(yīng)量增加已經(jīng)開始，也傳導(dǎo)至租賃市場，租金價(jià)格下降一方面是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也對(duì)包括收入和就業(yè)的反映，另一方面也是租賃供應(yīng)的暴增的結(jié)果，未來，租賃需求差異化會(huì)更明顯。

“今年各地租賃市場普遍比較冷，和房地產(chǎn)市場壓力以及求職人員變少有關(guān)系。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)在慢慢復(fù)蘇，還是有一些產(chǎn)業(yè)和企業(yè)開始招工，客觀上也會(huì)對(duì)租賃市場產(chǎn)生影響。但是總體上說，一些熱門區(qū)域的租賃市場總體是偏疲軟的。” 嚴(yán)躍進(jìn)說。

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