文丨西部菌

前不久剛以48億拿下四川最大物管公司藍(lán)光服務(wù)的碧桂園，又開始了新的“買買買”。

日前有媒體報道，碧桂園將并購蘇寧置業(yè)旗下的江蘇銀河物業(yè)管理有限公司，交易對價30億元。

相比房地產(chǎn)開發(fā)，物管行業(yè)屬于輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，且負(fù)債低，收益相對穩(wěn)定，有著長遠(yuǎn)的發(fā)展空間，這些年越來越受到房企的青睞。

近幾年，碧桂園多次在這一領(lǐng)域出手并購，足見其在這個賽道上的野心。不過，這或也在一定程度上折射出，碧桂園在房產(chǎn)開發(fā)主業(yè)上的“轉(zhuǎn)型”焦慮。

碧桂園前不久發(fā)布的2020年財報，就提供了一個非常具有代表性的觀察樣本。

01

相比不少房企在2020年的特殊情況下仍然跑出加速度，碧桂園多個指標(biāo)的增速，在2020年則出現(xiàn)了明顯的放緩。

比如，最直觀的權(quán)益合同銷售金額和銷售面積的增速都跌到10%以下。前者為5706.6億元，同比增長3.3%;后者為6733萬平方米，同比增長8%。

盡管說權(quán)益合同銷售金額再創(chuàng)歷史新高，但增速明顯走低。

可對比的是，2018年，上述兩項增速分別為31.25%和23.06%;2019年分別為10%和15.2%。

很明顯，三年來，碧桂園的銷售金額和銷售面積增速都持續(xù)下滑。

當(dāng)然，這兩項至少還維持了正增長，已經(jīng)算不錯了。而還有一些關(guān)鍵指標(biāo)，則出現(xiàn)了負(fù)增長。

財報顯示，2020年碧桂園全年總收入為4628.6億元，同比下降4.7%，這是2008年以來碧桂園總收入首次出現(xiàn)負(fù)增長。

此外，凈利潤約541.2億元，同比下降11.6%;毛利1009.1億元，同比下降21%。

且值得注意的是，與銷售金額和銷售面積一樣，碧桂園的總營收和凈利潤也處于連續(xù)三年下滑的狀態(tài)之中。

比如，總營收同比增速從2018年的67.1%降到2019年的28.2%，再到2020年的負(fù)增長，幾乎可以說是斷崖式下跌。

凈利潤同比增速也從2018年的32.8%降到2019年的14.2%，再降到2020年的下降10個百分點以上。

換句話說，碧桂園的體量(銷售金額、面積)還在繼續(xù)膨脹，但實際“獲得感”卻在下降。且2020年的毛利和凈利的下滑速度都明顯高于總收入的降幅，“增收不增利”的特征比較明顯。

02

隨著房企融資“三道紅線”出爐，債務(wù)問題是每一家房企都必須考慮的第指標(biāo)。

在這個指標(biāo)上，2020年的碧桂園應(yīng)該說有喜有優(yōu)。

讓人欣慰的是，截至到2020年底，碧桂園有息負(fù)債總額3265億元，同比下降11.7%;一至五年內(nèi)需償還的短期債務(wù)為1328.8億元，同比下降21.9%。

此外，平均融資成本下降至5.56%。

但是，碧桂園流動負(fù)債仍高達(dá)1.492萬億元，在2019年的1.398萬億元基礎(chǔ)上繼續(xù)膨脹。

以三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)來看，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)87.25%，踩中一條紅線，處于“黃檔”房企之列。

對此，碧桂園方面表示，按照現(xiàn)有的經(jīng)營的節(jié)奏，碧桂園的負(fù)債規(guī)模會在2021年、2022年逐步下降，以實現(xiàn)在2023年6月30日前穩(wěn)步變“綠”。

但是，未來2年多房地產(chǎn)市場的走向到底如何，還存在著巨大的不確定性，碧桂園能否如期變“綠”，只能靠時間來給出的答案。

03

全國范圍內(nèi)，要說真正具有風(fēng)向標(biāo)意義的房企，碧桂園絕對是一個。

這不僅是因為它已連續(xù)數(shù)年成為“銷售冠軍”，也是因為它是頭部房企中，少有的另辟蹊徑，把三四線城市作為主戰(zhàn)場的房企。

因此，對于2020年碧桂園的全面降速，不少觀察者的第一反應(yīng)就是，碧桂園終于嘗到重倉三四線城市的“苦果”?

這種疑問背后，確實是有數(shù)據(jù)支撐。

相比銷售額、毛利、凈利等指標(biāo)，碧桂園2020年的多項指標(biāo)中，有一個非常值得關(guān)注，那就是其平均售價出現(xiàn)明顯下滑。

財報顯示，碧桂園2020年平均售價為7980元，而2019年尚有8407元，也就是說單價下滑了400多元。

這里面或許有打折促銷的因素，但在全國平均房價整體邁入萬元時代的今天，碧桂園的單價不升反降，確實值得警示。

要知道，由于重倉三四線城市，碧桂園不到8000元的均價本來就已經(jīng)遠(yuǎn)低于全國房價平均水平，在這種情況下卻依然下跌，可以說是比較刺眼的了。

它所釋放的三點信息值得注意。

一，2020年碧桂園的銷售金額和銷售面積，盡管增速已經(jīng)較低了，但仍有“以價換量”的因素在支撐;

二，毛利、凈利的雙雙下降，與均價的下跌應(yīng)該有直接關(guān)系。

三，三四線城市，或多或少拖累到了碧桂園的速度和效益。

而在當(dāng)前大城市落戶門檻普遍降低甚至取消，以及棚改紅利式微的大背景下，未來三四線城市的樓市空間，是否還能夠支撐碧桂園的高歌猛進(jìn)，越來越成為一個疑問。

2020年的多個關(guān)鍵指標(biāo)下滑，以及單價的不升反降，是否是碧桂園發(fā)展史上甚至是整個樓市的一個分水嶺，值得觀察。

04

抓住棚改機(jī)會，及早搶占三四線城市紅利，同時把高周轉(zhuǎn)模式發(fā)揮到極致，這是碧桂園能夠相對較早完成規(guī)?；?，并直到今天仍穩(wěn)坐國內(nèi)房企規(guī)模化第一把交椅的重要原因。

但在今天，這些有利因素都在發(fā)生變化，對于碧桂園來說，并非好消息。

除了前面說過的棚改式微，大城市落戶門檻進(jìn)一步降低，供地“兩集中”政策以及融資趨緊，也將限制碧桂園高周轉(zhuǎn)模式的速度。

此外，前不久住建部發(fā)布的相關(guān)文件征求意見稿，也對縣城的住宅市場作出新的要求：

縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%;

縣城新建住宅最高不超過18層。

與此同時，這些年接連出現(xiàn)的質(zhì)量事故，也為碧桂園對于規(guī)模和質(zhì)量的平衡能力敲響了警鐘。

應(yīng)該說，這些因素，都是碧桂園亟需作出應(yīng)對的變量。

當(dāng)然，地產(chǎn)黃金年代逝去，所有房企都在謀求轉(zhuǎn)型，碧桂園也不例外。

除了在物業(yè)領(lǐng)域“買買買”，碧桂園的一個突出新業(yè)務(wù)，是機(jī)器人。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年年2月底，碧桂園博智林機(jī)器人項目已招募了4000多名國內(nèi)外研發(fā)人才，在研建筑機(jī)器人及智能產(chǎn)品近50款，已遞交專利有效申請3042項，其中發(fā)明專利2161項。

努力轉(zhuǎn)型的精神當(dāng)然是值得肯定的。但是，對于碧桂園這樣體量的房企來說，要找到一條能夠像地產(chǎn)開發(fā)這樣賺錢的行業(yè)談何容易。

且不說，高科技領(lǐng)域的競爭并不比地產(chǎn)行業(yè)弱，其規(guī)模和收益相較于碧桂園的體量，至少在短期內(nèi)注定只能用“點綴”來形容。

擁有足夠體量固然可以對轉(zhuǎn)型的方向有更多的想象力，但同時也還有一句古訓(xùn)不能忘——“船大難掉頭”。

在房地產(chǎn)市場深度洗牌的今天，已經(jīng)明顯降速的碧桂園能不能引領(lǐng)房企的轉(zhuǎn)型?我們拭目以待。

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