深圳，2023年8月17日—— 上半年，受前期市場積壓需求集中釋放影響，住宅銷售市場經(jīng)歷小幅升溫后成交量逐漸回落，這其中有何原因？隨著經(jīng)濟(jì)回歸常態(tài)化運(yùn)行軌道，正經(jīng)歷調(diào)整期的房地產(chǎn)市場又將面臨哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？今日,戴德梁行發(fā)布《2023年第二季度全國住宅市場研究》報告顯示：

? 住宅竣工面積增速持續(xù)加快，“保交樓”政策效果逐漸顯現(xiàn)

? 上半年住宅銷售面積同比下降2.8%，整體行情“先揚(yáng)后抑”

? 70城新建商品住宅銷售均價環(huán)比下降城市逐月增加

? 階段性復(fù)蘇拉動24個重點城市住宅成交量同比增長13.6%

? 開發(fā)投資持續(xù)放緩局限新增供應(yīng)，24個重點城市上半年整體供銷比下滑至0.77

? 24個重點城市成交量占全國比重上升至18.9%，創(chuàng)6年來新高

住宅竣工面積增速持續(xù)加快，“保交樓”政策效果逐漸顯現(xiàn)

上半年，住宅竣工面積24,604萬平方米，同比增長18.5%，增速較一季度繼續(xù)提升，環(huán)比上升1.7個百分點，“保交樓”政策效果逐漸顯現(xiàn)。但另一方面，全國住宅新開工面積36,340萬平方米，同比下降24.9%，較一季度下降7.1個百分點。從新開工增速跌幅較一季度擴(kuò)大可以看出，當(dāng)前房企重心仍在“保交樓”，投資放緩的背景下多數(shù)開發(fā)商新開工意愿處在較低水平。

圖1：全國住宅竣工面積及增幅歷年走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

上半年住宅銷售面積同比下降2.8%，整體行情“先揚(yáng)后抑”

上半年，全國住宅銷售面積51,592萬平方米，同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回負(fù)值。上半年中國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為“先揚(yáng)后抑”行情，其中一季度住宅銷售市場小幅升溫，但隨著市場積壓需求陸續(xù)釋放完畢，市場信心尚未出現(xiàn)根本性回暖，當(dāng)前市場仍存在較大的銷售壓力。

圖2：全國住宅銷售面走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

70城新建商品住宅銷售均價環(huán)比下降城市逐月增加

經(jīng)歷成交的短暫活躍后，住宅成交于二季度后半年段逐漸走弱，同時價格回落的趨勢也逐漸顯現(xiàn)：70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市數(shù)量持續(xù)增加，至6月達(dá)到38城，房價下調(diào)城市已超半數(shù)。盡管上半年全國住宅銷售均價同比增速較一季度加大，但剔除結(jié)構(gòu)性因素，以各城市具體表現(xiàn)來看，房價下行走勢已然顯現(xiàn)——至6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比變化率由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，二線城市環(huán)比變化率由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，三線城市環(huán)比變化率由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

階段性復(fù)蘇拉動24個重點城市住宅成交量同比增長13.6%

從24個重點城市的新建住宅成交面積來看，在3月、4月成交小高峰的拉動下，2023年上半年一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市的新房成交面積月均值與2022年的月均值相比出現(xiàn)不同程度恢復(fù)，分別增長9.1%、8.7%和21.0%，但與此前的2020年及2021年相比仍存在較大的差距。這也意味著需求的回調(diào)恢復(fù)并未完全實現(xiàn)，階段性復(fù)蘇波動的特征明顯。

圖3：24個重點城市各級城市月均成交總量年度走勢對比(單位：萬平方米)

 

數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

指標(biāo)反映對應(yīng)分組內(nèi)樣本城市的月均成交量之和

開發(fā)投資持續(xù)放緩局限新增供應(yīng)，24個重點城市上半年整體供銷比下滑至0.77

2023年上半年，24個重點城市新建住宅累計批準(zhǔn)上市面積共計7,537萬平方米，銷售面積共計9,744萬平方米，相較于上年同期的較低基數(shù)分別實現(xiàn)了3.3%和13.6%的同比漲幅。但在房地產(chǎn)投資及新開工面積持續(xù)下滑背景下，供應(yīng)端增長乏力導(dǎo)致供銷比低位運(yùn)行，由去年同期的0.85下降至0.77。

圖4：24個重點城市各級城市新建住宅批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對比

資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

24個重點城市成交量占全國比重上升至18.9%，創(chuàng)6年來新高

受益于一線、發(fā)達(dá)及普通二線城市新房成交量的增長，24個重點城市新房總成交量占全國比重為18.9%，創(chuàng)6年來新高，全國新建商品住宅房成交向熱點城市集中的趨勢明顯。與此同時，重點城市成交占比的提升也從結(jié)構(gòu)上了拉高全國新建住宅的銷售均價，同比上升10.5%至10,978元/平方米。

圖5：24個重點城市新房成交量占全國總成交量比例走勢(單位：萬平方米)

資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析，房地產(chǎn)市場于調(diào)整周期中呈現(xiàn)階段性向上波動，但復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。上半年住宅市場經(jīng)歷3、4月短暫的成交回暖，但行業(yè)流動性壓力及信心不足導(dǎo)致供求兩端同時走弱，投資、開工等關(guān)鍵性指標(biāo)未見改善，成交量也于二季度末下滑。避險思維下，全國新建商品住宅成交延續(xù)向重點城市集中趨勢，而成交熱點也逐漸向區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)項目聚攏，結(jié)構(gòu)性因素進(jìn)一步影響到新房成交均價的波動。對于樓市走勢，張曉端預(yù)測，7月中央政治局會議首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，可以預(yù)見，在防風(fēng)險的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和基調(diào)或面臨較大調(diào)整，推進(jìn)供給側(cè)改革來更好滿足需求，以及優(yōu)化交易相關(guān)政策支持住房需求的釋放等將是未來政策調(diào)整的重要方向。與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的轉(zhuǎn)變以及相關(guān)政策的優(yōu)化有望改善房地產(chǎn)市場的低迷氛圍，供需兩側(cè)的支持舉措或有助于下半年樓市逐步探底修復(fù)，而整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為樓市發(fā)展根本支撐的影響力亦不容忽視。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，在外部環(huán)境及全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗的背景下，預(yù)計下半年中國經(jīng)濟(jì)增長水平仍將很大程度取決于內(nèi)需的恢復(fù)程度。旨在穩(wěn)樓市、化解風(fēng)險的房地產(chǎn)政策預(yù)計將陸續(xù)出臺，以刺激、支持居民剛性和改善性住房需求的釋放，助力經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)。此外，隨著中央層面出臺對超大特大城市城中村改造工作的頂層設(shè)計和統(tǒng)籌規(guī)劃，明確改造目標(biāo)、原則、范圍等宏觀框架后，預(yù)計相關(guān)財政補(bǔ)貼、專項債等資金細(xì)則將陸續(xù)得以落實，亦有助于穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需。

-結(jié)束

關(guān)于戴德梁行

戴德梁行是享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設(shè)有400多個辦公室，擁有52,000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，23家分公司合力引領(lǐng)市場發(fā)展。2022年公司全球營業(yè)收入達(dá)101億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋估價及顧問服務(wù)、策略發(fā)展顧問、項目管理服務(wù)、資本市場、項目及企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業(yè)文化，在環(huán)境、社會和公司治理等領(lǐng)域表現(xiàn)卓越，贏得眾多行業(yè)重磅獎項和至高榮譽(yù)。

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