深圳，2023年8月17日—— 上半年，受前期市場積壓需求集中釋放影響，住宅銷售市場經歷小幅升溫后成交量逐漸回落，這其中有何原因？隨著經濟回歸常態(tài)化運行軌道，正經歷調整期的房地產市場又將面臨哪些機遇與挑戰(zhàn)？今日,戴德梁行發(fā)布《2023年第二季度全國住宅市場研究》報告顯示：

? 住宅竣工面積增速持續(xù)加快，“保交樓”政策效果逐漸顯現

? 上半年住宅銷售面積同比下降2.8%，整體行情“先揚后抑”

? 70城新建商品住宅銷售均價環(huán)比下降城市逐月增加

? 階段性復蘇拉動24個重點城市住宅成交量同比增長13.6%

? 開發(fā)投資持續(xù)放緩局限新增供應，24個重點城市上半年整體供銷比下滑至0.77

? 24個重點城市成交量占全國比重上升至18.9%，創(chuàng)6年來新高

住宅竣工面積增速持續(xù)加快，“保交樓”政策效果逐漸顯現

上半年，住宅竣工面積24,604萬平方米，同比增長18.5%，增速較一季度繼續(xù)提升，環(huán)比上升1.7個百分點，“保交樓”政策效果逐漸顯現。但另一方面，全國住宅新開工面積36,340萬平方米，同比下降24.9%，較一季度下降7.1個百分點。從新開工增速跌幅較一季度擴大可以看出，當前房企重心仍在“保交樓”，投資放緩的背景下多數開發(fā)商新開工意愿處在較低水平。

圖1：全國住宅竣工面積及增幅歷年走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

上半年住宅銷售面積同比下降2.8%，整體行情“先揚后抑”

上半年，全國住宅銷售面積51,592萬平方米，同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回負值。上半年中國房地產市場整體表現為“先揚后抑”行情，其中一季度住宅銷售市場小幅升溫，但隨著市場積壓需求陸續(xù)釋放完畢，市場信心尚未出現根本性回暖，當前市場仍存在較大的銷售壓力。

圖2：全國住宅銷售面走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

70城新建商品住宅銷售均價環(huán)比下降城市逐月增加

經歷成交的短暫活躍后，住宅成交于二季度后半年段逐漸走弱，同時價格回落的趨勢也逐漸顯現：70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市數量持續(xù)增加，至6月達到38城，房價下調城市已超半數。盡管上半年全國住宅銷售均價同比增速較一季度加大，但剔除結構性因素，以各城市具體表現來看，房價下行走勢已然顯現——至6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比變化率由上月上漲0.1%轉為持平，二線城市環(huán)比變化率由上月上漲0.2%轉為持平，三線城市環(huán)比變化率由上月持平轉為下降0.1%。

階段性復蘇拉動24個重點城市住宅成交量同比增長13.6%

從24個重點城市的新建住宅成交面積來看，在3月、4月成交小高峰的拉動下，2023年上半年一線、發(fā)達二線及普通二線城市的新房成交面積月均值與2022年的月均值相比出現不同程度恢復，分別增長9.1%、8.7%和21.0%，但與此前的2020年及2021年相比仍存在較大的差距。這也意味著需求的回調恢復并未完全實現，階段性復蘇波動的特征明顯。

圖3：24個重點城市各級城市月均成交總量年度走勢對比(單位：萬平方米)

 

數據來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

指標反映對應分組內樣本城市的月均成交量之和

開發(fā)投資持續(xù)放緩局限新增供應，24個重點城市上半年整體供銷比下滑至0.77

2023年上半年，24個重點城市新建住宅累計批準上市面積共計7,537萬平方米，銷售面積共計9,744萬平方米，相較于上年同期的較低基數分別實現了3.3%和13.6%的同比漲幅。但在房地產投資及新開工面積持續(xù)下滑背景下，供應端增長乏力導致供銷比低位運行，由去年同期的0.85下降至0.77。

圖4：24個重點城市各級城市新建住宅批準上市面積與銷售面積對比

資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

24個重點城市成交量占全國比重上升至18.9%，創(chuàng)6年來新高

受益于一線、發(fā)達及普通二線城市新房成交量的增長，24個重點城市新房總成交量占全國比重為18.9%，創(chuàng)6年來新高，全國新建商品住宅房成交向熱點城市集中的趨勢明顯。與此同時，重點城市成交占比的提升也從結構上了拉高全國新建住宅的銷售均價，同比上升10.5%至10,978元/平方米。

圖5：24個重點城市新房成交量占全國總成交量比例走勢(單位：萬平方米)

資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析，房地產市場于調整周期中呈現階段性向上波動，但復蘇基礎仍不穩(wěn)固。上半年住宅市場經歷3、4月短暫的成交回暖，但行業(yè)流動性壓力及信心不足導致供求兩端同時走弱，投資、開工等關鍵性指標未見改善，成交量也于二季度末下滑。避險思維下，全國新建商品住宅成交延續(xù)向重點城市集中趨勢，而成交熱點也逐漸向區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質項目聚攏，結構性因素進一步影響到新房成交均價的波動。對于樓市走勢，張曉端預測，7月中央政治局會議首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，可以預見，在防風險的前提下，房地產調控政策體系和基調或面臨較大調整，推進供給側改革來更好滿足需求，以及優(yōu)化交易相關政策支持住房需求的釋放等將是未來政策調整的重要方向。與此同時，房地產調控基調的轉變以及相關政策的優(yōu)化有望改善房地產市場的低迷氛圍，供需兩側的支持舉措或有助于下半年樓市逐步探底修復，而整體經濟環(huán)境作為樓市發(fā)展根本支撐的影響力亦不容忽視。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經理程家龍表示，在外部環(huán)境及全球經濟前景不明朗的背景下，預計下半年中國經濟增長水平仍將很大程度取決于內需的恢復程度。旨在穩(wěn)樓市、化解風險的房地產政策預計將陸續(xù)出臺，以刺激、支持居民剛性和改善性住房需求的釋放，助力經濟持續(xù)恢復。此外，隨著中央層面出臺對超大特大城市城中村改造工作的頂層設計和統(tǒng)籌規(guī)劃，明確改造目標、原則、范圍等宏觀框架后，預計相關財政補貼、專項債等資金細則將陸續(xù)得以落實，亦有助于穩(wěn)投資、擴內需。

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