前幾篇文章重點分析了東西城、海淀、昌平、通州的整個價值體系，以及在售樓盤和未來土地潛力。

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誰能進“北京二環(huán)”？

“海淀”超越“東西城”。誰才是真正的“北京一區(qū)”？

亦莊之外，誰會是下一個海淀？

誰會是第二個“東西方城市”？

今天，在這篇文章中，我們重點關注亦莊的歷史發(fā)展和樓市特點，以及亦莊核心區(qū)的樓市潛力。

【1】

亦莊的城市定位:三城一區(qū)

北京四大“高新技術產業(yè)”集群

“碼農”集中的地方

對于很多人來說，亦莊只是一個“郊區(qū)”，一個“南城”。

但是我忘了亦莊在整個北京城市規(guī)劃中已經被提升到和海淀科學城、未來科學城、懷柔科學城一樣的位置了。

2017年，北京城市總體規(guī)劃提出大力發(fā)展高新技術產業(yè)，同時將“科技創(chuàng)新中心”功能納入首都四大功能之一。

同時確定將“三城一區(qū)”建設成為北京高新技術產業(yè)和科技創(chuàng)新中心的重要承載地，亦莊將迎來最重要的發(fā)展“紅利期”。

北京工業(yè)最重要的核心支柱是“高科技產業(yè)”。

海淀科學城、未來科學城、懷柔科學城、亦莊經開區(qū)合稱為“三城一區(qū)”，是碼農的集中區(qū)域。

亦莊經濟開發(fā)區(qū)因此被稱為“小海淀”。

【2】

亦莊正在走向“獨立”

2019年大規(guī)模“擴張”

2020年教育“獨立”

亦莊這幾年北京的支持是“肉眼可見”的。可以說，所謂的“南城計劃”，本質上就是“亦莊計劃”。

2019年11月，亦莊新城規(guī)劃正式亮相，亦莊新城范圍直接從原來的60平方公里擴大到255平方公里，擴大了4倍多。

這個地區(qū)離豐臺區(qū)不遠。

顯然，亦莊有從“經濟功能區(qū)”變?yōu)椤靶姓^(qū)”的可能性，亦莊似乎“指日可待”。

2021年4月，北京批準經開區(qū)“獨立行使教育職權”，亦莊獨立學區(qū)正式揭牌。那一年，它大規(guī)模搬遷到海淀區(qū)。

可見北京對亦莊的支持和投入是“前所未有”的，僅排在北京副中心之后。

【3】

莊還擁有“四大核心優(yōu)勢”

亦莊核心區(qū)潛力巨大。

亦莊優(yōu)勢1:享受“三城一區(qū)”政策利好，高科技產業(yè)集中，碼農相對集中，購買力強。

作為北京“三城一區(qū)”的重要組成部分，亦莊無疑是北京碼農相對集中的街區(qū)，僅次于海淀和朝陽。

目前，已有90多家世界500強企業(yè)在該地區(qū)引進了120個項目，投資額近1000億美元，涵蓋ABB、SMC、JD.COM、小米、奔馳、拜耳、華為等眾多高端企業(yè)，聚集了眾多高消費人群。

亦莊優(yōu)勢二:區(qū)域軌道交通密度很高，有7條軌道交通線。

亦莊的地鐵規(guī)劃當然是“龐大”的:除了8號線、亦莊線、17號線，未來還有四環(huán)路、29號線、21號線、102號線以及城際鐵路連接線。

七條地鐵，一條城際，八條軌道交通幾乎“秒殺”了所有郊區(qū)。

同時，在亦莊的內部交通中，還規(guī)劃有軌電車的“T1線、T2線、T3線、T4線”，簡直就是“軌道之城”、“交通之城”。

亦莊優(yōu)勢三:配套齊全，生活便利，形成了微中心。

區(qū)域內有城鄉(xiāng)世紀廣場、亦莊創(chuàng)意生活廣場、鮑莉廣場、大足廣場等大型綜合商場，有山姆會員店、JD.COM 7 fresh、盒馬鮮生、BHG等大型綜合超市。

區(qū)內有多家大興醫(yī)院，如同仁醫(yī)院、北京陸道培醫(yī)院、北京愛育華婦兒醫(yī)院、中醫(yī)藥大學東方醫(yī)院、亦莊醫(yī)院等。

亦莊第四大優(yōu)勢:匯聚優(yōu)質教育資源，享受亦莊自主招生政策。

海淀有人民大學附屬北京二中、建華實驗學校、十一中等兩所優(yōu)質學校。近年來，北京不遺余力地疏解海淀到亦莊的優(yōu)質學校。

另外亦莊核心區(qū)是亦莊獨立學籍區(qū)范圍，獨立于大興學籍，價值堪比東西城。

【4】

亦莊板塊眾多。

亦莊核心區(qū)價值最高。

太湖性價比最高

馬句大橋需要進一步發(fā)展。

莊可分為五大板塊:九宮板塊、河西板塊、魯東板塊、太湖板塊、馬駒橋板塊。

其中亦莊核心區(qū)包括“河西板塊路東板塊”，即亦莊學區(qū)。

河西板塊是亦莊的主要居住區(qū)，也是亦莊最好的學區(qū)。

河西區(qū)屬于亦莊獨立學區(qū)，部分人附屬于亦莊新城學校、亦莊實驗小學及中學、北京二中。

區(qū)域中部還有正在建設的龍湖天街，滿足購物娛樂需求。當地有電車T1線，可直達亦莊線。

東部板塊產業(yè)結構最好的地區(qū)之一是JD.COM、小米和新創(chuàng)園。區(qū)內工業(yè)面積較大，居住面積較小，商業(yè)設施相對集中。

路東區(qū)也屬于獨立學區(qū)，城鄉(xiāng)有建華實驗學校、世紀廣場、經開一廣場，亦莊線穿區(qū)而過。

舊宮板塊是亦莊地理位置比較好的區(qū)域，靠近五環(huán)最北端，逼近南四環(huán)。六大公園環(huán)繞，南側是南海子公園，自然環(huán)境優(yōu)越。

亦莊線、8號線經過該區(qū)域，未來規(guī)劃29號線，是現階段該區(qū)域地鐵出行最便捷的區(qū)域。

但舊宮不屬于“亦莊學區(qū)”，區(qū)內生活設施一般，整體價值不如亦莊核心區(qū)。

太湖板塊位于大興和通州交界處，享受“兩站一街”的利好政策。區(qū)域內有環(huán)渤海高端總部基地，靠近通州環(huán)球影城。

該地區(qū)的地鐵線路密度超高，包括亦莊線、在建的17號線、21號線、102號線、T4線、S7號線和京津城際。

有京山學校通州區(qū)，大型城市商業(yè)中心，有北京兒童醫(yī)院。在十四五規(guī)劃中明確提出，未來將建成亦莊的客廳，亦莊新城的形象展示窗口。

太湖是亦莊地區(qū)的潛力板塊，房價相對較低，規(guī)劃前景較好。有地鐵，有學校，有醫(yī)院，但主要執(zhí)行通州的“雙限”政策。

未來該區(qū)域有望納入亦莊，雙限政策取消，大量人口涌入太湖市場，對房價起到主導作用。

馬朱橋板塊南北跨六環(huán)，現階段開發(fā)和配套不如亦莊其他板塊。目前沒有地鐵線路。

未來有規(guī)劃的ST3等線路，基本公交或自駕出行。馬朱橋地區(qū)屬于待展區(qū)，是目前亦莊地區(qū)比較薄弱的路段。

【5】

有限住房的“紅利”消失了。

亦莊的大開發(fā)時期已經過去了

核心區(qū)房價差不多7萬。

前幾年莊是限競房的供應大戶，尤其是河西板塊，是限競房的紅海。最集中的時候，近11個限競房同時出現。

但進入2020年后，亦莊的限競房逐漸出清空，亦莊大規(guī)模開發(fā)的時代結束。亦莊核心區(qū)房價也從5萬突破7萬。

2021年上半年，亦莊舊宮出讓了一塊住宅用地，位于舊宮新橋西側。被第一任業(yè)主拿下，市場指導價高達7萬平米。

亦莊已經開始“變”了。

預計2021年下半年，亦莊還會有三塊地，路東區(qū)一塊，太湖區(qū)一塊，九宮區(qū)一塊。

亦莊大規(guī)模供地的時代已經一去不復返了，尤其是“獨立亦莊是學生”的亦莊核心區(qū)，基本沒有新增土地供應。

莊有八個項目在售:兩個老宮殿，金城花園和明月；河西兩個，中鐵國際公館和北京三號；東一，鎮(zhèn)隆府；兩個太湖，明月聽瀾和萬科向東看；一個在金悅縣馬朱橋。

隨著北京市場低價房的去化，目前亦莊大部分新房都處于后期去化階段，只有太湖的萬科東旺和房價高達7萬的北京3號房還算充足。

從亦莊房價格局來看:

金悅縣六環(huán)外的亦莊有4萬人口。

5-6環(huán)太湖，5萬；

亦莊核心區(qū)5-6環(huán)，7萬；

5-6環(huán)老宮，6萬。

預計未來亦莊新供應地塊價格在6萬元，剛需客戶最好盡快入手。

綜合來看，太湖地區(qū)現階段是一個不錯的選擇，房源充足，地鐵、教育、產業(yè)、配套不斷完善，價格漲幅空較大。

目前上述的內容應該能夠為大家解答出大家對于亦莊屬于哪個區(qū)(亦莊獨立成區(qū)北京行政區(qū))的疑惑了，所以如果大家還想要了解更多的知識內容，也可以關注本站其他文章進行了解哦。

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