前幾篇文章重點(diǎn)分析了東西城、海淀、昌平、通州的整個(gè)價(jià)值體系，以及在售樓盤和未來土地潛力。

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誰能進(jìn)“北京二環(huán)”？

“海淀”超越“東西城”。誰才是真正的“北京一區(qū)”？

亦莊之外，誰會(huì)是下一個(gè)海淀？

誰會(huì)是第二個(gè)“東西方城市”？

今天，在這篇文章中，我們重點(diǎn)關(guān)注亦莊的歷史發(fā)展和樓市特點(diǎn)，以及亦莊核心區(qū)的樓市潛力。

【1】

亦莊的城市定位:三城一區(qū)

北京四大“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”集群

“碼農(nóng)”集中的地方

對(duì)于很多人來說，亦莊只是一個(gè)“郊區(qū)”，一個(gè)“南城”。

但是我忘了亦莊在整個(gè)北京城市規(guī)劃中已經(jīng)被提升到和海淀科學(xué)城、未來科學(xué)城、懷柔科學(xué)城一樣的位置了。

2017年，北京城市總體規(guī)劃提出大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)將“科技創(chuàng)新中心”功能納入首都四大功能之一。

同時(shí)確定將“三城一區(qū)”建設(shè)成為北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新中心的重要承載地，亦莊將迎來最重要的發(fā)展“紅利期”。

北京工業(yè)最重要的核心支柱是“高科技產(chǎn)業(yè)”。

海淀科學(xué)城、未來科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、亦莊經(jīng)開區(qū)合稱為“三城一區(qū)”，是碼農(nóng)的集中區(qū)域。

亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)因此被稱為“小海淀”。

【2】

亦莊正在走向“獨(dú)立”

2019年大規(guī)?！皵U(kuò)張”

2020年教育“獨(dú)立”

亦莊這幾年北京的支持是“肉眼可見”的?？梢哉f，所謂的“南城計(jì)劃”，本質(zhì)上就是“亦莊計(jì)劃”。

2019年11月，亦莊新城規(guī)劃正式亮相，亦莊新城范圍直接從原來的60平方公里擴(kuò)大到255平方公里，擴(kuò)大了4倍多。

這個(gè)地區(qū)離豐臺(tái)區(qū)不遠(yuǎn)。

顯然，亦莊有從“經(jīng)濟(jì)功能區(qū)”變?yōu)椤靶姓^(qū)”的可能性，亦莊似乎“指日可待”。

2021年4月，北京批準(zhǔn)經(jīng)開區(qū)“獨(dú)立行使教育職權(quán)”，亦莊獨(dú)立學(xué)區(qū)正式揭牌。那一年，它大規(guī)模搬遷到海淀區(qū)。

可見北京對(duì)亦莊的支持和投入是“前所未有”的，僅排在北京副中心之后。

【3】

莊還擁有“四大核心優(yōu)勢(shì)”

亦莊核心區(qū)潛力巨大。

亦莊優(yōu)勢(shì)1:享受“三城一區(qū)”政策利好，高科技產(chǎn)業(yè)集中，碼農(nóng)相對(duì)集中，購(gòu)買力強(qiáng)。

作為北京“三城一區(qū)”的重要組成部分，亦莊無疑是北京碼農(nóng)相對(duì)集中的街區(qū)，僅次于海淀和朝陽(yáng)。

目前，已有90多家世界500強(qiáng)企業(yè)在該地區(qū)引進(jìn)了120個(gè)項(xiàng)目，投資額近1000億美元，涵蓋ABB、SMC、JD.COM、小米、奔馳、拜耳、華為等眾多高端企業(yè)，聚集了眾多高消費(fèi)人群。

亦莊優(yōu)勢(shì)二:區(qū)域軌道交通密度很高，有7條軌道交通線。

亦莊的地鐵規(guī)劃當(dāng)然是“龐大”的:除了8號(hào)線、亦莊線、17號(hào)線，未來還有四環(huán)路、29號(hào)線、21號(hào)線、102號(hào)線以及城際鐵路連接線。

七條地鐵，一條城際，八條軌道交通幾乎“秒殺”了所有郊區(qū)。

同時(shí)，在亦莊的內(nèi)部交通中，還規(guī)劃有軌電車的“T1線、T2線、T3線、T4線”，簡(jiǎn)直就是“軌道之城”、“交通之城”。

亦莊優(yōu)勢(shì)三:配套齊全，生活便利，形成了微中心。

區(qū)域內(nèi)有城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)、亦莊創(chuàng)意生活廣場(chǎng)、鮑莉廣場(chǎng)、大足廣場(chǎng)等大型綜合商場(chǎng)，有山姆會(huì)員店、JD.COM 7 fresh、盒馬鮮生、BHG等大型綜合超市。

區(qū)內(nèi)有多家大興醫(yī)院，如同仁醫(yī)院、北京陸道培醫(yī)院、北京愛育華婦兒醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院、亦莊醫(yī)院等。

亦莊第四大優(yōu)勢(shì):匯聚優(yōu)質(zhì)教育資源，享受亦莊自主招生政策。

海淀有人民大學(xué)附屬北京二中、建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、十一中等兩所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。近年來，北京不遺余力地疏解海淀到亦莊的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

另外亦莊核心區(qū)是亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)范圍，獨(dú)立于大興學(xué)籍，價(jià)值堪比東西城。

【4】

亦莊板塊眾多。

亦莊核心區(qū)價(jià)值最高。

太湖性價(jià)比最高

馬句大橋需要進(jìn)一步發(fā)展。

莊可分為五大板塊:九宮板塊、河西板塊、魯東板塊、太湖板塊、馬駒橋板塊。

其中亦莊核心區(qū)包括“河西板塊路東板塊”，即亦莊學(xué)區(qū)。

河西板塊是亦莊的主要居住區(qū)，也是亦莊最好的學(xué)區(qū)。

河西區(qū)屬于亦莊獨(dú)立學(xué)區(qū)，部分人附屬于亦莊新城學(xué)校、亦莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)及中學(xué)、北京二中。

區(qū)域中部還有正在建設(shè)的龍湖天街，滿足購(gòu)物娛樂需求。當(dāng)?shù)赜须娷嘥1線，可直達(dá)亦莊線。

東部板塊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最好的地區(qū)之一是JD.COM、小米和新創(chuàng)園。區(qū)內(nèi)工業(yè)面積較大，居住面積較小，商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中。

路東區(qū)也屬于獨(dú)立學(xué)區(qū)，城鄉(xiāng)有建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、世紀(jì)廣場(chǎng)、經(jīng)開一廣場(chǎng)，亦莊線穿區(qū)而過。

舊宮板塊是亦莊地理位置比較好的區(qū)域，靠近五環(huán)最北端，逼近南四環(huán)。六大公園環(huán)繞，南側(cè)是南海子公園，自然環(huán)境優(yōu)越。

亦莊線、8號(hào)線經(jīng)過該區(qū)域，未來規(guī)劃29號(hào)線，是現(xiàn)階段該區(qū)域地鐵出行最便捷的區(qū)域。

但舊宮不屬于“亦莊學(xué)區(qū)”，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施一般，整體價(jià)值不如亦莊核心區(qū)。

太湖板塊位于大興和通州交界處，享受“兩站一街”的利好政策。區(qū)域內(nèi)有環(huán)渤海高端總部基地，靠近通州環(huán)球影城。

該地區(qū)的地鐵線路密度超高，包括亦莊線、在建的17號(hào)線、21號(hào)線、102號(hào)線、T4線、S7號(hào)線和京津城際。

有京山學(xué)校通州區(qū)，大型城市商業(yè)中心，有北京兒童醫(yī)院。在十四五規(guī)劃中明確提出，未來將建成亦莊的客廳，亦莊新城的形象展示窗口。

太湖是亦莊地區(qū)的潛力板塊，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，規(guī)劃前景較好。有地鐵，有學(xué)校，有醫(yī)院，但主要執(zhí)行通州的“雙限”政策。

未來該區(qū)域有望納入亦莊，雙限政策取消，大量人口涌入太湖市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)起到主導(dǎo)作用。

馬朱橋板塊南北跨六環(huán)，現(xiàn)階段開發(fā)和配套不如亦莊其他板塊。目前沒有地鐵線路。

未來有規(guī)劃的ST3等線路，基本公交或自駕出行。馬朱橋地區(qū)屬于待展區(qū)，是目前亦莊地區(qū)比較薄弱的路段。

【5】

有限住房的“紅利”消失了。

亦莊的大開發(fā)時(shí)期已經(jīng)過去了

核心區(qū)房?jī)r(jià)差不多7萬。

前幾年莊是限競(jìng)房的供應(yīng)大戶，尤其是河西板塊，是限競(jìng)房的紅海。最集中的時(shí)候，近11個(gè)限競(jìng)房同時(shí)出現(xiàn)。

但進(jìn)入2020年后，亦莊的限競(jìng)房逐漸出清空，亦莊大規(guī)模開發(fā)的時(shí)代結(jié)束。亦莊核心區(qū)房?jī)r(jià)也從5萬突破7萬。

2021年上半年，亦莊舊宮出讓了一塊住宅用地，位于舊宮新橋西側(cè)。被第一任業(yè)主拿下，市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)高達(dá)7萬平米。

亦莊已經(jīng)開始“變”了。

預(yù)計(jì)2021年下半年，亦莊還會(huì)有三塊地，路東區(qū)一塊，太湖區(qū)一塊，九宮區(qū)一塊。

亦莊大規(guī)模供地的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，尤其是“獨(dú)立亦莊是學(xué)生”的亦莊核心區(qū)，基本沒有新增土地供應(yīng)。

莊有八個(gè)項(xiàng)目在售:兩個(gè)老宮殿，金城花園和明月；河西兩個(gè)，中鐵國(guó)際公館和北京三號(hào)；東一，鎮(zhèn)隆府；兩個(gè)太湖，明月聽瀾和萬科向東看；一個(gè)在金悅縣馬朱橋。

隨著北京市場(chǎng)低價(jià)房的去化，目前亦莊大部分新房都處于后期去化階段，只有太湖的萬科東旺和房?jī)r(jià)高達(dá)7萬的北京3號(hào)房還算充足。

從亦莊房?jī)r(jià)格局來看:

金悅縣六環(huán)外的亦莊有4萬人口。

5-6環(huán)太湖，5萬；

亦莊核心區(qū)5-6環(huán)，7萬；

5-6環(huán)老宮，6萬。

預(yù)計(jì)未來亦莊新供應(yīng)地塊價(jià)格在6萬元，剛需客戶最好盡快入手。

綜合來看，太湖地區(qū)現(xiàn)階段是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，房源充足，地鐵、教育、產(chǎn)業(yè)、配套不斷完善，價(jià)格漲幅空較大。

目前上述的內(nèi)容應(yīng)該能夠?yàn)榇蠹医獯鸪龃蠹覍?duì)于亦莊屬于哪個(gè)區(qū)(亦莊獨(dú)立成區(qū)北京行政區(qū))的疑惑了，所以如果大家還想要了解更多的知識(shí)內(nèi)容，也可以關(guān)注本站其他文章進(jìn)行了解哦。

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