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來源：貝殼研究院

隨著新冠肺炎疫情受到控制，各城市也開始推進有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。前期積累的購房需求也在開始有序釋放，從潛在的供需指標(biāo)來看，目前的新增客源已經(jīng)和疫情前接近，鏈家重點18城市新增客源量已經(jīng)恢復(fù)至春節(jié)前還未受疫情影響時期的水平，目前的成交量也已經(jīng)恢復(fù)至春節(jié)前正常水平的87.3%，2020年春節(jié)后的房地產(chǎn)市場大幕終于真正拉開……

市場總體復(fù)蘇的同時，內(nèi)部又表現(xiàn)出了較大的不同：比如說目前西安新增掛牌量已經(jīng)較春節(jié)前增長了100%以上，但是武漢依舊下降了85%以上；上海的成交水平已經(jīng)超過了春節(jié)前，但是重慶的成交量不足春節(jié)前的15%……

那么，疫情后各個城市或者區(qū)域的市場將會如何表現(xiàn)？哪些城市可能率先復(fù)蘇、力度可能更大？基于這些市場關(guān)注的問題，我們提出市場復(fù)蘇力指數(shù)，并進行研究。

總體來看，市場的不同表現(xiàn)主要是基于三個變量：第一，整體市場基本面和供需情況，理論上市場活力越高的地方在受到同樣長時間的停滯后，其反彈力度也會更大，比如上海、廣州的恢復(fù)力度理論上快于西安、沈陽；第二，2019年年末市場走勢和供需關(guān)系狀態(tài)，即如果不發(fā)生疫情按照正常規(guī)律，市場會怎么走，比如去年年末深圳需求預(yù)期明顯強于天津，疫情結(jié)束后其恢復(fù)速度也會快于天津；第三，目前疫情的表現(xiàn)，疫情的嚴(yán)重和受控制程度決定了房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的力度，與售樓部開放、二手帶看都有密切關(guān)系，比如成都市場的恢復(fù)力度理論上會快于武漢。

考慮到指標(biāo)的完備性、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確及時性，選取GDP增速、第三產(chǎn)業(yè)占比衡量城市經(jīng)濟基本面，住房自有率和不同需求的比例衡量城市住房基本面，調(diào)控政策的調(diào)控衡量需求釋放的難度和壓力，這三個維度用來刻畫城市房地產(chǎn)供需狀態(tài)，考慮到疫情使得購房者基本面強的城市有更強的偏好，因此賦權(quán)重0.4；用2019年年末房價表現(xiàn)、年末調(diào)價中漲價占比衡量供需關(guān)系，還原疫情前的市場表現(xiàn)，這部分是輔助參考，賦權(quán)重0.1；用截至2020年3月17日的累計確診人數(shù)和現(xiàn)有確診人數(shù)判斷復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏，這直接關(guān)系到房地產(chǎn)售樓部開放和線下帶看，對市場有更加直接重要的關(guān)系，賦權(quán)重0.5。指標(biāo)體系如下：

表：市場修復(fù)節(jié)奏指標(biāo)體系

并將數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化，公式如下：

最后將每個城市標(biāo)準(zhǔn)后指標(biāo)值乘以相應(yīng)權(quán)重，得到城市市場復(fù)蘇力指數(shù)，top50城市排名如下：

表：城市復(fù)蘇指數(shù)top50排行榜

這些城市的市場復(fù)蘇力直方圖表現(xiàn)如下：大部分城市集中在（0.49-0.72]，這一區(qū)間的共有40個城市，其中（0.57-0.64]的最多，僅這一區(qū)間的城市就有25個。

基于長短期市場走勢和復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏構(gòu)建指數(shù)模型，預(yù)測下一階段各個城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的先后順序，可以得出以下結(jié)論：

第一，地域看，復(fù)蘇路徑將是從南到北，市場復(fù)蘇力top15城中70%為南方城市。一方面從春節(jié)前來看，南方城市的政策邊際放松頻率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都對調(diào)控政策進行了小幅的放松調(diào)整，南方城市整體疫情前的市場預(yù)期更好。以調(diào)價中漲價占比為例，反映了市場供需博弈的程度，這一指標(biāo)越高則代表需求越強、業(yè)主越強勢，2019年12月惠州、無錫、東莞等城市業(yè)主調(diào)價中漲價占比指標(biāo)在30%左右，較全國20%的平均水平高出了10個百分點。另一方面南方城市的經(jīng)濟活力和城市基本面總體大于北方，長期動力也相對強勁。

第二，城市圈來看，長三角>珠三角>二線城市>環(huán)北京。從城市圈核心城市來看，上海、深圳等城市圈龍頭城市會率先復(fù)蘇，目前上海、深圳成交量恢復(fù)至春節(jié)前水平的143%和66%，高于北京。上海、深圳的市場復(fù)蘇力分別為0.7和0.61，遠高于北京的0.44。而重點二線城市的廈門、大連等市場恢復(fù)指數(shù)均在0.65以上，力度也不低，大連目前的鏈家成交量已經(jīng)超過了春節(jié)前水平。截至3月17日，北京的累計確診人數(shù)和目前確診人數(shù)分別為455人和79人，考慮到北京地位的特殊性和后期防控境外輸入的壓力，北京房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)放開的節(jié)奏將會更緩，相應(yīng)地短期市場短期復(fù)蘇的力度更弱，復(fù)蘇指數(shù)僅為0.44，排名靠后。環(huán)京周邊則更是長期處在“冰封”狀態(tài)，以燕郊為例目前交易量僅為春節(jié)前的10%左右，市場依舊低迷、向上動力弱。

第三，單個城市看，蘇、寧、杭會率先復(fù)蘇，市場復(fù)蘇指數(shù)超過0.7。江浙區(qū)域醫(yī)療水平和防疫水平較高、復(fù)工復(fù)產(chǎn)程度高，且城市基本面較強。蘇州整體經(jīng)濟活力較強、市場需求量大，2019年市場出現(xiàn)明顯回暖，市場預(yù)期較高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力較強，房地產(chǎn)相關(guān)線下行為也在逐步展開，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，目前蘇州鏈家二手房帶看量連續(xù)三周增長100%以上，目前調(diào)價中漲價占比為35%左右，較年前提升了10個百分點，預(yù)計短期市場成交將出現(xiàn)快速反彈。加上其城市規(guī)模適中，防疫難度低于上海等一線城市，因此其內(nèi)在修復(fù)力排在第一名。目前南京、杭州城市的鏈家成交量已經(jīng)恢復(fù)至2019年12月周均水平的119%和97%，高于重點18城市87%的平均水平，市場需求在較快釋放。

第四，2020年長三角市場正循環(huán)將進一步持續(xù)，城市圈“全流通”的正循環(huán)加速。長三角市場在規(guī)劃和市場本身層面的一體化程度較高，以2019年為例，上海市場出現(xiàn)明顯回暖，其中新房市場主要以改善大戶型為主、二手房市場中低總價剛需房源交易熱度高，且周邊昆山、太倉、無錫、蘇州等二手房市場均有所回暖，結(jié)合2017年前周邊市場購房客戶中上海群體占比高這幾個事實，基本可以還原出“上?？蛻糍I不起/沒資格 — 2017年之前買環(huán)滬蘇州無錫等 — 2019年賣掉環(huán)滬，買上海二手小戶型 — 二手小戶型業(yè)主賣房后換新房改善”的“曲線上車”市場邏輯，某種程度看長三角市場已經(jīng)進入了真正意義上的“全流通正循環(huán)”。

2020年上海“二改五”限購滿四年，獲得購房資格的客戶將會增加，加上前期價格的回撤，將會有一波有資質(zhì)和購買力的需求釋放，其上海置業(yè)也會帶動環(huán)滬的二手房市場。從最新一周數(shù)據(jù)來看，上海鏈家二手房成交量已經(jīng)恢復(fù)到去年3月高位水平的60%左右，為重點城市恢復(fù)力度最大的城市，但是目前上海疫情較為嚴(yán)重，短期整體市場繼續(xù)復(fù)蘇的節(jié)奏可能會受影響，但是2020年長三角市場繁榮的邏輯依然存在，且全年來看，上海依舊是龍頭。

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