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面對盈利難、融資難的困局，“租金貸”受到長租公寓機(jī)構(gòu)的追捧。但是，“租金貸”似乎是一把“雙刃劍”，“租金貸”使用得當(dāng)，可以支持企業(yè)回籠資金、擴(kuò)張規(guī)模；若是使用不當(dāng)，也會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

在頭部長租公寓平臺扎堆上市的同時(shí)，其背后“租金貸”模式的風(fēng)險(xiǎn)也讓業(yè)界關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士提示，對于“租金貸”需要加強(qiáng)監(jiān)管，企業(yè)也要有風(fēng)控機(jī)制。

蛋殼公寓、青客公寓涉足“租金貸”

租金貸業(yè)務(wù)是蛋殼公寓擴(kuò)大規(guī)模的一大手段。據(jù)蛋殼招股書表示，蛋殼公寓與持牌金融機(jī)構(gòu)合作，向某些地區(qū)租客提供租金貸。租戶在支付第一月租金、服務(wù)費(fèi)和押金后，金融機(jī)構(gòu)支付11個(gè)月預(yù)付款至蛋殼公寓，蛋殼公寓向金融機(jī)構(gòu)支付相應(yīng)利息。2017年、2018年、截至2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓用戶使用租金貸占比分別為91.3%、75.8%、67.9%。

蛋殼公寓的重要資金來源，包括金融機(jī)構(gòu)預(yù)付租金和租客預(yù)付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋殼公寓分別從金融機(jī)構(gòu)獲得預(yù)付款9.376億元、21.27億元和31.057億元；租金貸利息支出分別為5230萬元、15300萬元、1.76億元。

蛋殼招股書表示，蛋殼公寓與金融機(jī)構(gòu)合作，為租客提供租金融資，并向蛋殼公寓支付預(yù)付款。這種安排，雖然實(shí)質(zhì)上是融資活動(dòng)，并記錄為融資活動(dòng)的現(xiàn)金流入，但構(gòu)成了支持蛋殼公寓業(yè)務(wù)運(yùn)作的重要現(xiàn)金流入來源。

青客公寓也不例外，青客公寓選擇同金融機(jī)構(gòu)合作為租戶提供租金貸服務(wù)。青客招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務(wù)。新京報(bào)記者算了一筆賬，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉淀的預(yù)付租金規(guī)模接近5億元。

融資難促使“租金貸”受熱捧

在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀上可讓運(yùn)營商、租客、金融企業(yè)三方獲利。

對租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來的季付、年度轉(zhuǎn)為月付。降低其付租壓力，其背后原理在于，公寓運(yùn)營企業(yè)通常會(huì)幫助租客墊付分期產(chǎn)品的資金成本。

而對于長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)而言，“租金貸”是支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴(kuò)張的一大金融工具。作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利能力難的問題。來自聯(lián)訊證券的一份長租公寓研究報(bào)告指出，集中式長租公寓收益率為10%-20%，10年以內(nèi)回本。而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運(yùn)營方是否囤積足夠房源以及運(yùn)營能力有關(guān)。

不僅面臨短期盈利難，長租公寓還面臨融資渠道狹窄的局面。此前，長租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒有涉及，即便發(fā)行ABS或類REITs產(chǎn)品，也是極少數(shù)。

不過，2018年以來，多家房企的租賃融資被叫停，包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、富力60億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、中駿40億元私募公司債券等。近日，規(guī)模3億元的“國都證券-融創(chuàng)長租公寓一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”被上交所終止審核；美的置業(yè)集團(tuán)有限公司的紅塔證券-誠美1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃亦于11月15日被深交所中止審核，據(jù)悉，該筆債券類別為ABS，擬發(fā)行金額10.13億元。

此外，隨著資管新規(guī)要求，不準(zhǔn)期限錯(cuò)配和“資產(chǎn)池”運(yùn)作，據(jù)中國理財(cái)網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示，近來發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)在1年以下，這些專項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性不強(qiáng)，期限又動(dòng)輒3-7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢必推高財(cái)務(wù)成本。

在此基礎(chǔ)上，很多“二房東”從資產(chǎn)管理、金融的角度來運(yùn)營公寓，其中，“租金貸”此前被長租公寓機(jī)構(gòu)看好，并廣泛被長租公寓機(jī)構(gòu)使用，以支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴(kuò)張。

業(yè)內(nèi)人士曾以北京四環(huán)一單間向記者舉例道，前期公寓企業(yè)的裝修成本一般為7000-13000元之間，1-2個(gè)月后，這一單間對外出租，假設(shè)租金為3000元/月，其中約有600元左右歸屬公寓企業(yè)，2400元?dú)w屬于房東，但通過“租金貸”的方式，公寓企業(yè)可沉淀1年28800元房東租金，如果租約為2年則為57600元。這意味著只要保持高速發(fā)展，現(xiàn)金流就可持續(xù)為正。

“目前大家談‘租金貸’似乎都打上了違規(guī)、違法的標(biāo)簽，實(shí)際上租金貸是公寓機(jī)構(gòu)拿來融資的金融工具，工具本身并不存在問題。問題出現(xiàn)在操刀使用工具的人，是否故意欺瞞用戶簽訂貸款協(xié)議，是否為了盲目擴(kuò)張而過度使用了租金貸。”蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平表示。

房東東創(chuàng)始人全靂亦表示，租金貸本身沒有任何問題，是銀行正常的一個(gè)金融產(chǎn)品，主要是看運(yùn)用租金貸的是什么人或機(jī)構(gòu)。

“租金貸”模式成企業(yè)擴(kuò)張利器？

問題在此，“租金貸”為何會(huì)被推到備受質(zhì)疑的尷尬境地？

新京報(bào)記者了解到，隨著長租公寓行業(yè)野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)了異化，市場上的租金貸產(chǎn)品，多是以12個(gè)月租期為主，甚至一部分達(dá)到24個(gè)月，這導(dǎo)致不少長租公寓企業(yè)利用長收短付，將資金杠桿加以放大。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的租金貸，超出了部分市場上租客需要一次性支付季度租金所產(chǎn)生的借款需求，而是成為了長租公寓運(yùn)營商進(jìn)行廉價(jià)融資的工具。

而正是有了這些低成本的資金來源，一些長租公寓機(jī)構(gòu)更敢于冒進(jìn)擴(kuò)張規(guī)模，甚至頻現(xiàn)“高收低出”（拿房成本高于租金）這類租金倒掛現(xiàn)象。而“高收低出”模式，也是過去一年，杭州鼎家、南京樂伽、北京昊園恒業(yè)等長租公寓機(jī)構(gòu)“爆雷”的根本原因。

此外，記者了解到，長租公寓在出租前一般會(huì)把房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造，這會(huì)產(chǎn)生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業(yè)缺乏長期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持下，公寓企業(yè)就會(huì)運(yùn)營“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長投”產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。

在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，中原集團(tuán)副主席施俊嶸明確表示，在某種程度上，長租公寓是在利用業(yè)主、租客的資金再投資才能產(chǎn)生效益，基于此，他認(rèn)為，這一生意有很多炒作成分，不是很健康。

某長租公寓高層人士表示，合理合法運(yùn)用金融工具，減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個(gè)基本要點(diǎn)：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇；二、要有風(fēng)控機(jī)制，建議金融滲透率控制在30%以內(nèi)，企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)才相對可控。

多個(gè)城市監(jiān)管整治“租金貸”

在龍東平看來，在外部需求旺盛，企業(yè)具備有效運(yùn)營能力，在一定的風(fēng)控前提下，可以妥善使用一些合適的金融工具。但在目前，長租公寓大環(huán)境并不好，所有的租房機(jī)構(gòu)都應(yīng)該對金融保持足夠敬畏，相關(guān)部門也需要對此進(jìn)行監(jiān)管。

實(shí)際上，隨著長租公寓市場屢屢“爆雷”，不少地區(qū)已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。

今年8月，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門用2個(gè)月時(shí)間，依法嚴(yán)查“高收低出”、挪用租金等行為。隨后，杭州也宣布開展為期1個(gè)月的住房租賃市場專項(xiàng)檢查工作，檢查內(nèi)容主要包括嚴(yán)查是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源等問題。

10月9日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見稿）》，要求住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。

此外，西安市住建局、市委網(wǎng)信辦、市金融工作局等七個(gè)職能部門也于近期聯(lián)手對住房租賃中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行為期4個(gè)月的集中整治。重點(diǎn)集中在違規(guī)經(jīng)營、違規(guī)出租住房、違規(guī)分割出租、發(fā)布虛假租賃信息、違規(guī)提供“租金貸”、違規(guī)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等方面。濟(jì)南市亦開展了住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)。其中包括了違規(guī)開展租金消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，包括違規(guī)提供租金消費(fèi)貸款等金融產(chǎn)品和服務(wù)。

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標(biāo)簽： 雙面租金貸運(yùn)營機(jī)構(gòu)如何駕馭