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原定于11月18日進(jìn)行網(wǎng)拍的樂融大廈（原名“樂視大廈”）目前已經(jīng)中止拍賣，中止原因是“案外人對拍賣財產(chǎn)提出異議”。新京報記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，目前樂融大廈還在辦公，大廈一層粘貼著樂融集團(tuán)2020校園招聘的宣傳單。

樂融大廈所在的燕莎區(qū)域，整體空置率為7.4%，租金報價約390元/月/平方米。業(yè)內(nèi)人士稱，該項目若再起拍，或不難轉(zhuǎn)手，可增加區(qū)域整體服務(wù)水平，但需要關(guān)注可能存在的抵押和運營風(fēng)險。

起拍價低于周邊價格，具有吸引力

公告顯示，該房產(chǎn)位于北京市朝陽區(qū)姚家園路105號3號樓1-14層，披露房屋所有權(quán)人為北京宏城鑫泰置業(yè)有限公司（簡稱“宏城鑫泰”），建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，房屋性質(zhì)為商品房，證載用途分別為配套商業(yè)和辦公，總建筑面積為19620.76平方米，其中辦公用房建筑面積為17092.50平方米，配套商業(yè)建筑面積為2528.26平方米。估價對象總層數(shù)14層，其中1-2層為配套商業(yè)，3-14層為辦公用房。

按照評估價9.69億元，每平方米約4.9367萬元，起拍價6.78億元，每平方米約3.4557萬元，相當(dāng)于評估價的7折。

拍賣公告內(nèi)法院方表示，不負(fù)責(zé)房屋騰退。中信銀行觀湖國際支行對上述部分房產(chǎn)享有租賃權(quán)。樂視網(wǎng)和樂風(fēng)移動科技（北京）有限公司向法院提交了對上述部分房產(chǎn)的租賃合同，樂視網(wǎng)和樂風(fēng)移動科技在法院就上述部分房產(chǎn)租賃權(quán)的執(zhí)行異議已被駁回，現(xiàn)就上述部分房產(chǎn)租賃權(quán)的執(zhí)行異議之訴正在審理過程中。

據(jù)了解，2014年，樂視控股子公司宏城鑫泰買下該大廈，更名為樂視大廈。2016年底，樂視爆發(fā)資金鏈危機，樂視大廈作為地產(chǎn)資產(chǎn)用于質(zhì)押以換得融資，這筆14億元貸款資金來自于浙江中泰創(chuàng)展，期限為兩年，年利率為8%，總利息為2.24億元。

2017年11月，樂視大廈傳出擬急售的消息，喊價為14億元。如今，該樓卻將遭降價拍賣，不免讓人唏噓。

偉城顧問公司CEO徐偉成表示，從辦公物業(yè)的角度分析，其可塑性較高，交通可達(dá)性也相對較佳，能較好地與朝陽各商務(wù)區(qū)客戶資源對接，“此辦公物業(yè)的硬件檔次，屬國內(nèi)乙級到甲級之間，若正式起拍，拍賣價格約3.5萬元/平方米，屬合適水平，或重新起拍，應(yīng)該不難轉(zhuǎn)手。”

徐偉成建議，如新買家全面升級此物業(yè)硬件，起用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或物業(yè)管理公司，該物業(yè)未來的價值，將隨北京商務(wù)經(jīng)濟(jì)周期躍升而得到進(jìn)一步提升。

好租旗下曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺研究員王磊石表示，法院對于樂融大廈的估值9.69億元，起拍價6.78億元，單價3.5萬元起拍，明顯低于周邊價格，很有吸引力。

不過，王磊石表示，樂融大廈與樂視旗下公司樂視網(wǎng)有一份2036年到期長租約，根據(jù)買賣不破租賃原則，即使司法拍賣后，購買方也要和租賃人協(xié)商解約，在北京市三中院的拍賣司法公告中也明確說明了“法院不負(fù)責(zé)清退租戶”，對于剩余十七年租期，該房產(chǎn)估值肯定會大打折扣。

毛收益率可達(dá)5%，存在抵押和運營風(fēng)險

近日，新京報記者走訪了解到，樂融大廈位于東四環(huán)朝陽公園橋東北角，屬于燕莎區(qū)域的朝陽公園東區(qū)，區(qū)域內(nèi)綠化率較好，距朝陽公園直線距離約為300米。樂融大廈沒有想象中的熱鬧宏大。“樂融大廈”的招牌甚至只用彩繪印刷出來，略顯簡單。值得一提的是，目前樂融大廈還在辦公，大廈一層粘貼著樂融集團(tuán)2020校園招聘的宣傳單。

該項目臨近姚家園路，西達(dá)三里屯，東經(jīng)東壩，可直達(dá)首都機場。交通較為便利，不過，距離14號線朝陽公園站、6號線十里堡地鐵站均有1公里左右的路程。區(qū)域內(nèi)還分布著北京財貿(mào)職業(yè)學(xué)院等高校，該項目周邊1500米范圍內(nèi)有京客隆、首航超市和北京棕櫚泉生活廣場等超市商場，商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較多。

新京報記者注意到，該區(qū)域周邊高端住宅密集，比如觀湖國際、泛海國際等。據(jù)麥田房產(chǎn)今年5月-10月統(tǒng)計顯示，泛海國際居住區(qū)整體單價在8-10萬元之間，公園1872國際公寓的成交均價為68151元/平方米，國興·觀湖國際的價格為74179元/平方米。與此同時，該區(qū)域也有八里莊北里、石佛營西里等老小區(qū)。其中，石佛營西里麥田二手住宅成交均價為65208元/平方米。

此外，樂融大廈周邊還有豐苑大廈、國興觀湖國際-1座和晨光大廈等寫字樓，區(qū)域周邊商務(wù)樓宇不算多，總體寫字樓品質(zhì)較一般。根據(jù)好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺統(tǒng)計，同商圈辦公產(chǎn)品租金價格在5.5元—7元/平方米·天區(qū)間段。

不過，新京報記者還了解到，距離樂融大廈約1.5公里的駿豪中央公園，不含物業(yè)費，目前報價達(dá)510元/月/平方米。此外，據(jù)世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天介紹，樂融大廈所在的燕莎區(qū)域，整體空置率為7.4%，租金報價約390元/月/平方米。燕莎區(qū)域的熱點行業(yè)包括金融業(yè)、制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)，占比分別為17%、14%、11%。

地產(chǎn)咨詢?nèi)耸坷钏谜裰赋?，以好租的乙級樓宇?shù)據(jù)計算，樂融大廈毛收益率可以達(dá)到4％-5%，如果可以更新改造為甲級標(biāo)準(zhǔn)，毛收益率會更高，還是很具有吸引力的。若起拍后重新入市，可能會增強區(qū)域的辦公品質(zhì)和服務(wù)水平。

“從區(qū)域上看，樂融大廈周邊的生活環(huán)境更加濃郁。不過，北京出現(xiàn)越來越多的城市更新、商業(yè)改造項目位于非傳統(tǒng)核心區(qū)，這也是一種趨勢，也符合核心增值型和機會型基金的要求，加上北京投資標(biāo)的是稀缺的，大部分能算得過賬的項目都會值得關(guān)注?！崩钏谜裾f。

不過，李嗣振還強調(diào)，樂融大廈可能存在相應(yīng)的抵押和運營風(fēng)險，這是需要關(guān)注的。

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