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過(guò)完今日，2020年下半年的第一個(gè)月就畫(huà)上句號(hào)了。從這個(gè)月開(kāi)始，樓市回暖的判斷在許多熱點(diǎn)城市變得確信無(wú)疑，而那些炒房的聰明資本也開(kāi)始因?yàn)樾乱惠喌恼{(diào)控收緊而輾轉(zhuǎn)難眠。

“牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位；堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期……”或許正因?yàn)椴糠殖鞘谐霈F(xiàn)了投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)大漲等不尋?，F(xiàn)象，一個(gè)星期前召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，再次明確了未來(lái)“平穩(wěn)健康發(fā)展”的政策主基調(diào)。

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)的不完全統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)，全國(guó)已有深圳、南京、杭州、寧波、東莞、鄭州、內(nèi)蒙古、長(zhǎng)春等八大城市先后升級(jí)了本地區(qū)的樓市調(diào)控政策。珠三角作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市群之一，一直是居民置業(yè)和投資的熱點(diǎn)區(qū)域，在限購(gòu)和限貸的雙重壓力下，從深圳、東莞擠出來(lái)的需求將流向哪里？

南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書(shū) 葛政涵

市場(chǎng)

廣惠部分樓盤(pán)迎來(lái)深莞看房客

受到政策驅(qū)趕的買(mǎi)樓資金，讓人最先想到的熱門(mén)流向是廣州。

深圳樓市調(diào)控收緊后的7月18日，位于廣州南沙區(qū)的恒大陽(yáng)光半島正式亮相并開(kāi)啟認(rèn)籌。開(kāi)放首日迎來(lái)了大批看房者，場(chǎng)面熱鬧非凡。值得注意的是，該項(xiàng)目除吸引南沙本地和廣州市區(qū)的購(gòu)買(mǎi)者外，還吸引了不少來(lái)自深圳和外地的購(gòu)房者。

恒大員工向南方日?qǐng)?bào)記者表示，在認(rèn)籌開(kāi)啟后，來(lái)樓盤(pán)看房的深圳購(gòu)房者確實(shí)有不少，而在東莞?jìng)鞒鰧⑸?jí)調(diào)控措施的消息后，也有不少來(lái)自東莞的購(gòu)房者前往該項(xiàng)目一探究竟，以致來(lái)自深圳和東莞的外地購(gòu)房者比例甚至超過(guò)了廣州本地購(gòu)房者。同樣發(fā)現(xiàn)外客來(lái)訪量激增的還有保利在增城等地的一些項(xiàng)目。廣東保利的一名銷售人員告訴記者，部分來(lái)客毫不諱言自己是被新一輪調(diào)控排擠在深圳和東莞市場(chǎng)的大門(mén)之外的。

恒大陽(yáng)光半島位于在建的廣州地鐵18號(hào)線萬(wàn)頃沙站附近，南沙擁有虎門(mén)大橋、南沙大橋和在建的深中通道聯(lián)絡(luò)線，從此地前往深圳和東莞均非常便利，這或許成為其受深莞兩地購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注的原因之一。在廣州東部的增城區(qū)，買(mǎi)房不受戶籍和社保資格限制，因此深圳和東莞調(diào)控升級(jí)后，這里同樣引起深莞兩地購(gòu)房者的注意。

碧桂園廣清區(qū)域在廣州增城有云頂、科慧花園、碧桂園中心等多個(gè)項(xiàng)目，南方日?qǐng)?bào)記者獲悉，近段時(shí)間，上述項(xiàng)目的到訪客戶中，來(lái)自深圳東莞等地的購(gòu)房者確實(shí)有所增加。不過(guò)，在除增城、從化以外的其他廣州城區(qū)，深莞購(gòu)房者同樣要受到戶籍、社保、人才引進(jìn)等購(gòu)房資格限制。碧桂園廣清區(qū)域一位負(fù)責(zé)人表示，該區(qū)域位于番禺等地的項(xiàng)目主要面向廣州居民，因此并沒(méi)有太多深莞購(gòu)房客前來(lái)咨詢。

與此同時(shí)，與深圳一衣帶水的惠州，由于房源多、價(jià)格低，自然也成為人們心目中承接外溢需求的另外一個(gè)大熱門(mén)。與記者相識(shí)的吳先生，下個(gè)月即將調(diào)往惠州工作，在他正式到新的公司報(bào)到前一個(gè)星期，就迫不及待地帶著妻子前往惠州當(dāng)?shù)乜捶??！安患辈恍邪?，深圳東莞都限購(gòu)了，轉(zhuǎn)往周邊城市炒房的人必然增多。出手慢了可能就要買(mǎi)貴了?！?/p>

在靠近深圳的大亞灣和惠州南站片區(qū)，個(gè)別豪宅樓盤(pán)單價(jià)雖然標(biāo)到每平方米2.3萬(wàn)元，但仍然出現(xiàn)短時(shí)間清光的現(xiàn)象。位于金山湖的華潤(rùn)置地萬(wàn)象天匯，7月23日開(kāi)盤(pán)主推建面126-168㎡戶型，共計(jì)192套當(dāng)晚就售罄，成交均價(jià)18760元/㎡。另有消息稱，即使遠(yuǎn)在惠東的坪山，也出現(xiàn)了600人認(rèn)籌200多套新房的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)

廣州和惠州7月成交環(huán)比微跌

從面上的數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳在調(diào)控升級(jí)后二手房交易量應(yīng)聲下跌。據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，在7月20日至7月26日的一周內(nèi)，全市二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)跌至1700套的低位，這一數(shù)據(jù)在前兩周分別為10023套和5143套。由于東莞新政是7月25日凌晨出臺(tái)，為搭新政末班車(chē)，多盤(pán)加速集中網(wǎng)簽。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，7月20日至7月26日，東莞一手住宅新增供應(yīng)約1060套，而一手住宅網(wǎng)簽約1680套，網(wǎng)簽環(huán)比增加25%。二手房方面，網(wǎng)簽1804套，環(huán)比大增31%，創(chuàng)年內(nèi)最高。

在承接擠出需求的珠三角城市當(dāng)中，廣州和惠州兩地真的中了頭彩嗎？

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部等相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)：7月廣州新房網(wǎng)簽8490宗，環(huán)比上月微跌5%，同比去年7月漲20%。網(wǎng)簽面積92.42萬(wàn)平方米，環(huán)比上月微跌4%，同比去年漲22%。同期二手房網(wǎng)簽量為4245宗，較6月同期（3996宗）環(huán)比上漲6.2%。從成交結(jié)構(gòu)看，當(dāng)月全市4區(qū)成交環(huán)比上升，7區(qū)下降。其中海珠、花都環(huán)比升幅最大；天河、番禺環(huán)比跌幅最大?？傮w看，7月成交呈現(xiàn)“政策導(dǎo)向、區(qū)域分化”的市場(chǎng)特點(diǎn)。7月主力成交區(qū)域集中在增城、黃埔、南沙三區(qū)，分別錄得網(wǎng)簽2263宗、1423宗、1280宗。三區(qū)成交量占全市占比58%。三區(qū)能夠持續(xù)維持高位成交，主要得益于區(qū)域自身內(nèi)外部環(huán)境變化。例如，黃埔區(qū)人才購(gòu)房政策的優(yōu)化，南沙區(qū)受深圳購(gòu)房政策收緊而引流，增城區(qū)受東莞購(gòu)房政策收緊而引流等。

據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月20日-7月26日，惠州全市住宅成交3470套，環(huán)比下跌1%。除了仲愷區(qū)環(huán)比上漲54%之外，其余六大縣區(qū)環(huán)比指數(shù)則出現(xiàn)不同程度下跌，其中以惠東縣跌幅16%最大。有分析稱，7月以來(lái)惠州樓市住宅供需總體保持高位，房企自7月中旬以來(lái)積極推貨，供應(yīng)的放量也有望推動(dòng)客戶入市意愿的增強(qiáng)。

專家

外溢資金不一定留守樓市

在深圳和東莞調(diào)控升級(jí)后，盡管以廣州、惠州為代表的一些珠三角城市仍然被置業(yè)者看好，但對(duì)于以利益為目的的炒房客來(lái)說(shuō)，仍要注意“市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，總的來(lái)說(shuō)，剛需仍會(huì)固守原地，熱線流向則有可能出現(xiàn)分化。

從庫(kù)存來(lái)看，廣州7月全市庫(kù)存量789.89萬(wàn)平方米，去化周期12.2月。庫(kù)存環(huán)比上月略有縮減，去化周期連續(xù)兩月有所縮減，主因6、7月連續(xù)兩月新房市場(chǎng)熱度上升，成交大幅增長(zhǎng)所致?；葜莘矫?，根據(jù)惠州合縱聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2020年7月26日，惠州全市住宅存量約1443.6萬(wàn)平方米。如果以近一年周均消化量27.9萬(wàn)平方米計(jì)算，全市庫(kù)存需51.7周（約12.1個(gè)月）才能消化完畢。

為此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若閉著眼睛盲目沖向惠州，不排除有被“割韭菜”的風(fēng)險(xiǎn)。上半年，東莞和深圳新房住宅成交面積一共才411.16萬(wàn)平方米，即使全部需求都流向惠州，要消化惠州的新房庫(kù)存也得一年多。何況，惠州當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房客，本身就有不少是來(lái)自深莞的“流量”。據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，2019年惠州樓市無(wú)論是新房還是二手房，深圳購(gòu)房者占比均超過(guò)50%。從新房成交看，東莞客的占比也達(dá)到了15%，而惠州本地客僅占21%。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，被新一輪調(diào)控升級(jí)擠出的資金并不一定留在樓市循環(huán)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)便表示，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的資金分為兩類，包括進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)的消費(fèi)領(lǐng)域資金和進(jìn)入土地市場(chǎng)的投資領(lǐng)域資金。他認(rèn)為，在調(diào)控政策收緊的背景下，擠出的泡沫資金很可能會(huì)成為流入股市或其他能夠增值獲利的空間，目前相對(duì)房地產(chǎn)，資金進(jìn)入股票市場(chǎng)相對(duì)容易，因而預(yù)計(jì)房地產(chǎn)領(lǐng)域最近一段時(shí)間會(huì)呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

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