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降首付等調(diào)控政策現(xiàn)“一日游”，專家：各類炒房需求仍被管控

深圳嚴(yán)查“房抵經(jīng)營(yíng)貸入樓市”、東莞等地調(diào)整公積金貸款政策……新冠肺炎疫情之下，各地密集調(diào)控樓市持續(xù)吸引著市場(chǎng)的關(guān)注。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，今年以來(lái)，全國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策已達(dá)百次。其中，降低人才落戶門檻、調(diào)整公積金政策、調(diào)整限購(gòu)門檻等“松綁”政策成為主流。不過(guò)，也有一些地方政策頻現(xiàn)“一日游”、“兩日游”。

隨著疫情好轉(zhuǎn)，近期樓市已現(xiàn)復(fù)蘇跡象。華泰證券研報(bào)認(rèn)為，樓市在4月以及二季度修復(fù)可以預(yù)期，但考慮到疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)、居民收入的影響以及疫情的管控可能仍將在中期持續(xù)，預(yù)計(jì)在二季度的修復(fù)之后，下半年仍將面對(duì)壓力，因此政策改善空間仍將持續(xù)。

多地松綁樓市，政策“先發(fā)后撤”頻現(xiàn)

疫情暴發(fā)以來(lái)，不少城市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回血。本月中旬，蘭州調(diào)整了商業(yè)地產(chǎn)貸款的首付款比例，由現(xiàn)行的70%調(diào)整為50%。東莞市則從3月1日起實(shí)施公積金新政，降低了申請(qǐng)最長(zhǎng)30年貸款年限的條件。

值得關(guān)注的是，今年一季度已經(jīng)有50城發(fā)布了人才政策。以南京市為例，其4月份發(fā)布的政策進(jìn)一步降低了人才落戶門檻，本科學(xué)歷人才從40周歲放寬到45周歲，40周歲以下大專學(xué)歷人員，在南京就業(yè)參保半年就可以落戶。有分析認(rèn)為，人才政策一定程度上降低了外地人員在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)房的門檻。

實(shí)際上，去年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已定調(diào)今年的房地產(chǎn)政策走向。會(huì)議確定，要全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上述多個(gè)省市發(fā)布的房地產(chǎn)政策正是因城施策的一種具體體現(xiàn)，但也有一些地方政策發(fā)布之后又撤回。

4月22日，新京報(bào)記者了解到，江蘇淮安放松了限購(gòu)，外地人在淮安購(gòu)房不再需要提供個(gè)稅或社保證明。但僅過(guò)了一天，當(dāng)?shù)鼐汀案目凇狈Q，還在執(zhí)行以前的政策。而此前山東青島、浙江海寧也有階段性放松限購(gòu)的規(guī)定，例如海寧發(fā)布的消息稱，3月25日至4月24日，“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”政策暫不執(zhí)行，但隨后這些政策很快便被撤回或修改。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，已有廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等7個(gè)城市出現(xiàn)政策“幾日游”的情況。宏觀經(jīng)濟(jì)變化，在因城施策的原則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)政策可以調(diào)整，特別是在堅(jiān)持房住不炒的原則下針對(duì)剛需及改善住房人群出臺(tái)一定的政策，這并不違背樓市調(diào)控原則，也不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)太大影響，但包括大幅降低首付等在內(nèi)的松綁政策，的確有不妥之處。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，各地城市松綁政策的試探依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。

央行嚴(yán)查違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸，嚴(yán)控樓市政策不變

當(dāng)前，并非所有城市政策指向都為松綁，其中最典型的是深圳。3月份萬(wàn)科星城采取線上開盤模式，僅7分30秒，4棟288套特惠房源就全部售罄。3月深圳全市二手住宅均價(jià)為59048元/平方米，環(huán)比上升0.95%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，深圳樓市這輪熱潮，除了個(gè)別賣家、中介人員參與市場(chǎng)炒作外，消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)成了幕后主要推手之一。

4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務(wù)局等五部門通報(bào)房抵貸買房調(diào)查情況。其中，央行深圳市中心支行表示，未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過(guò)房抵經(jīng)營(yíng)貸形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況；轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。已要求商業(yè)銀行對(duì)信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。

一位地產(chǎn)業(yè)分析師告訴記者，有些中介的說(shuō)辭偏理論化，實(shí)際執(zhí)行中有難度或風(fēng)險(xiǎn)很大。例如疫情貼息企業(yè)貸款沒(méi)人敢用來(lái)買房，但這些資金弄出來(lái)再貸款給別的企業(yè)是有可能的。他也提醒，深圳樓市假消息滿天飛，如“零首付買房”等，炒作很容易讓正常購(gòu)房者失控。

4月23日央行上?？偛恳?，堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押。早在4月17日，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從這一表述可以看出盡管第一季度GDP出現(xiàn)了較大幅度下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然堅(jiān)持房住不炒，進(jìn)一步說(shuō)明既有房地產(chǎn)調(diào)控思路是不變的，各類炒房需求依然要被管控。此外，政策明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)發(fā)展的導(dǎo)向，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，最大的不穩(wěn)定因素是成交量過(guò)快地下滑，所以后續(xù)預(yù)計(jì)穩(wěn)定市場(chǎng)成交量會(huì)成為各地的關(guān)鍵點(diǎn)。

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